华高莱斯杭州住宅项目市场分析与项目定位

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1、金隅杭州住宅项目市场分析与项目定位最终成果汇报10/19/20211REGALLLOYDSINTERNATIONALREALESTATECONSULTANTSCO.,LTD1本次汇报内容（2007-10-26）（市场分析与项目定位最终汇报）汇报人员安排：郝荣福、郁然报告汇报时间：1.5小时左右中期汇报要点回顾竞争性住宅市场研究与分析住宅产品市场定位深化2总体思路图中期汇报要点回顾1竞争性住宅市场研究与分析2住宅产品市场定位深化3项目品质和档次定位项目客户群定位项目整体定位物业类型建议平面布局建议分期开发时序建议竞争区域界定钱江沿江板块借鉴因素

2、研究滨江沿江板块竞争策略研究下沙沿江板块竞争策略研究客户群定位深化户型面积及配比建议设施配套建议：商业及会所分期开发策略建议高层产品价格定位建议3中期汇报要点回顾项目品质和档次定位品质感打造超越滨江趋近钱江突出优势品质打造超越滨江观江最大化突出形象力强化档次感强调国际化发展潜力环境条件景观条件理念定位差异于钱江生态化休闲化宜居化价格水平趋近滨江低于钱江价格水平趋近滨江短期内价格将远低于钱江5项目客户群定位次主力客户浙江省内其他城市（现不工作也不居住于杭州）高端客户次主力客户下沙区域（现工作或居住于下沙）高端客户主力客户杭州本地（现工作或居住于

3、市区）高端客户目标客户群6项目整体定位将江景资源最大化1将湿地景观最大化2将度假引入生活3云顶生活湿地栖居——杭州国际“畅·享·城”眼观江景脚踏湿地7物业类型建议物业类型建议1.物业类型主要以“高层+别墅”的形式出现2.高层当中出于形象考虑可点缀超高层，且高层底部三层设置为底TOWNHOUSE3.别墅以排屋产品为主，出于整体感的考虑可设置叠排8平面布局建议湿地公园别墅高层高层和超高层沿用地北侧布置让高层和超高层产品均为一线江景房真正实现270度观江的云顶生活意境排屋和叠排沿用地南侧布置与湿地景观紧密结合，打造亲水性强的湿地别墅别墅和高层之间依

4、托景观带形成良好分割9分期开发时序建议先期开发地块：2-C1）初期形象展示的需要：2-C地块是目前进入本项目的门户，先期开发展示性强2）观江景观最大化需要：2-C地块离钱塘江更近，观江视野更优越3）湿地景观最大化需要：2-C地块容积率低，社区内部环境营造空间更为充裕4）和保利项目对景需要：2-C地块离保利用地近，未来能与保利项目的开发形成对景后期开发地块：2-A1）未来2-A地块是市区进入项目的门户，且处于机场进入下沙的桥头堡位置，因此后期通过一定超高层物业的开发，可形成本项目强烈的视觉冲击力，进一步提升项目品质2）2-A地块朝向正南，后期开

5、发能进一步提升高层产品的品质10竞争性住宅市场研究与分析1竞争区域界定市中心板块九堡板块下沙板块临平板块良渚板块闲林板块滨江板块闻堰板块萧山板块钱塘江西湖湘湖三墩板块钱江板块脉络1脉络2脉络3121竞争区域界定代表板块：三墩、闲林市中心板块九堡板块下沙板块临平板块良渚板块闲林板块滨江板块闻堰板块萧山板块三墩板块钱江板块脉络1——城市自然延伸脉络2——城市规划主方向脉络3——滨江资源优势带动代表板块：九堡、下沙、临平代表板块：钱江、滨江、闻堰、下沙沿江、九堡南脉络1脉络2脉络3131竞争区域界定九堡板块下沙板块滨江板块钱塘江西湖钱江板块竞争区域

6、…滨江沿江板块借鉴区域…下沙沿江板块…钱江新城沿江板块142.钱江沿江板块借鉴因素研究区域项目名称住宅建筑面积容积率最早开盘时间钱江北岸一线江景水岸帝景6.8万5.502005年6月绿城春江花月48万2.112005年9月滨江金色海岸22万2.452006年12月东方润园22.7万2.802006年10月观澜3万-2007年7月滨江阳光海岸12万2.50预计2008年绿城[2007]17号地块项目20万3.2未定15复兴大桥钱塘江春江花月金色海岸16阳光海岸春江花月金色海岸钱塘江17水岸帝景东方润园市政府杭州大剧院钱塘江182.钱江沿江板块借

7、鉴因素研究借鉴因素1.规划布局：从多个角度最大限度利用江景资源江景资源利用规划布局的转变景观平台的延伸户型空间的创新12319规划布局的转变1绿城春江花月滨江金色海岸转变20滨江金色海岸滨江阳光海岸转变规划布局的转变121规划布局的转变1水岸帝景水岸帝景22景观平台的延伸2水岸帝景23景观平台的延伸2水岸帝景24户型空间的创新3水岸帝景：开敞的观江视野金色海岸252.钱江沿江板块借鉴因素研究借鉴因素2.建筑风格：风格日趋创新、已由早期的古典风格向强调现代和国际感的风格转变转变绿城春江花月滨江金色海岸26东方润园水岸帝景滨江阳光海岸272.钱江

8、沿江板块借鉴因素研究规划布局：从多个角度最大限度利用江景资源建筑风格：风格创新、体现现代和国际感向钱江新城沿江板块借鉴什么？283.滨江沿江板块竞争策略研究区域项目