万科新里程项目提案

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1、万科新里程整合思考案深圳市马一丁广告悄悄地致敬香港YOHOTOWN深圳　金地梅陇镇2007,看沈阳万科万科新里程走进万科新里程地理位置位于浑南新区，沈阳市东陵区浑河堡街，二环与三环之间，紧邻浑南大道，原本一枝独秀，后来成为众香一枝。大学城、空港航空城是她的邻居，在未来城市发展中占据主力。花园新城中街商圈五里河商务区五爱商圈浑南CBD沈阳北站沈阳北站中街商圈五里河商务区五爱商圈浑南CBD（1）浑南大学城占地面积约10万平方公里、拥有亚洲最大高校图书馆、全国最大教学实验综合楼的大学城。目前沈建大、沈音南校区、沈阳理工已经初步形成。118、238、276、224等多路公交。

2、N家超市和菜市场、长青机动车和家具市场、南塔鞋城、电子市场、东北日杂批发市场。浑南大学城内图书馆、体育馆、游泳池、室外运动场对外开放。浑南新区实验学校（小学和初中部）、沈阳理工大学幼儿园。未来：西2公里太平洋百货、大型超市、陆军总医院浑南分院……地段不是最好的，不是最坏的，不是拿出来炫耀的，也不是一定要避开不谈的。虽然不象靠近河岸及体育馆的项目那样具有优势，但也生活便利。花园新城（1）如果要找一句话来概括这个位置，那可以是：一个充满潜力与前景的城市新区。规划设计建筑“双层立面系统”：即在常规外墙立面之外，再加上一层非结构要求的着色载体。在功能上，具有遮阳、节能、环保、

3、降低噪音等功效，同时更有效地保证住户的私密性。外观上色彩明丽、富于变化，极具视觉震撼力。“体验式互动景观园林”：方盒子，每个方盒子都有自己的主题，业主可以在这里进行不同的电子与实物体验。园林80-100㎡65%100-120㎡30%50-70㎡5%户型60m以下消化率较低仅为34%，60-80m销售率接近90%，80-100m的大两房产品为此区域市场的主力供销产品，面积段适中、区域客户需求接受程度均较高，使得销售率达到了80%。竞争者片区竞争典型的片区竞争是靠近的河畔新城。总占地78万平方米，建筑面积100余万平方米。户型区间大，开发周期长。片区泛竞争万科与竞争者虽然

4、，万科不是沈阳开放量最大的开发商，但却是沈阳最有影响力的开发商。根据在沈阳的抽样调查，沈阳人对万科的认可85%以上来自于对万科物业管理的认可。从产品开发到营销推广乃至后期服务，万科都在城市里处于领先位置。万科遇到的挑战更多的时候是对自己的突破。小结就整体竞争而言，万科并不存在强大的竞争，即使价格偏高，万科仍能在市场竞争中胜出。产品类别竞争2006年，沈阳社会消费品零售总额首次突破千亿元大关，增长14.6%，是近5年来增长最快的一年。全年第三产业实现增加值1206亿元，同比增长12.7%。2006年，沈阳市房地产施工面积达到3470万平方米，竣工面积1150万平方米，小

5、户型占到71%。商品房销售预售面积达到1064.3万平方米，合同金额实现363.4亿元。——摘自沈阳市常务副市长赵长义12月向各级人大代表汇报报告目前，沈阳房地产市场小户型供应量已经不小，随着“国六条”政策的逐步落实，90平米以下小户型供应量会增大，竞争会日趋于激烈。小户型消费心理年轻人购买小户型不是因为喜欢，而是因为经济实力所限制。所以总价偏低的房子对于一次置业的年轻人具有吸引力。对于投资者来说二环以外，沈北新区以及浑南新区等地60-70平方米的房屋是他们购房的热点区域。2007年，本项目所面临的同等户型和总价竞争会比较激烈。小结万科从来都不是和竞争者打价格战,这一

6、次更不是。我们不应该在别人的阵地寻找位置，开辟自己的新战场！结论超越物理层面，深入了解新里程前提在4800元/㎡的基础上，价格实现5000元/㎡乃至更高是本项目的营销目标。深入的思考也应以此为基础。新里程是怎么来的？市场调查，分析，根据人们的需要然后进行满足？NO！一次即兴的城市创作。一个城市的空白填补。新里程有什么不一样？新里程是沈阳从来没有过的建筑产品，是沈阳人从来没体验过的生活方式。主流中的时尚，世俗里的先锋，青春里的奢侈，生活中的玩物。新里程是一种全新的时尚高端的生活方式。买新里程的会是什么人？主力新贵他们是和平区优质事业单位（如辽宁电视台）中的新生力量；实力

7、企业（如深圳航空沈阳分公司）里的中级管理者。虽然不是最有钱的阶层，但收入不菲，对未来发展信心充足，追求名牌，讲究品位，有自己独特的消费个性和判断。追随豪客做生意为主，五爱市场的小业主之类，自信来自于自己有钱，不自信来自于文化程度不高，担心自己被高尚社会阶层边缘化。对品位的判断表面化，很多时候没有自己的看法，对事情的判断通常是以价格和别人的看法为标准。小结主力新贵是推广所针对的对象，追随豪客是因主力新贵的选择而选择。新里程应该是什么？新里程是中小户型里的名牌“奢侈品”，时尚与个性是它的特点。其地位相当于汽车里的MINICOOPER，服装里的Versac