深圳地铁竹子林车辆段投标

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1、2.1物业基本概况及管理设想、管理特色2.1.1物业基本概况2.1.1.1物业名称：深圳地铁一期工程竹子林车辆段及基地2.1.1.2项目内容：深圳地铁一期工程竹子林车辆段及基地除保安管理以外的物业管理及相关服务，包括清洁、绿化、设备设施的维修保养、社区文化活动和物业管理综合服务等项内容。2.1.1.3物业基本情况：位置：位于深圳市深南大道以南、侨城路以东，东西长约1013米，南北宽230米，占地面积23万平方米，建筑面积约13万平方米。物业用途：深圳地铁一期工程竹子林车辆段及基地是深圳市地铁运营的后方基地，为地铁的运营提供保障，同时也是深圳市地铁有限公司在地铁开通初期的

2、办公场所。物业性质：兼有办公、居住、生活、存储、生产维修功能的综合性、多功能的特殊用途物业。物业构成及配置：具有独立建筑物15栋，结构有框架、砖混和轻钢结构，最高8层。配套设施方面，有招待所、食堂、停车场（车位150个）、公共浴室5间、公共卫生间46间、绿化面积64200平方米，绿化率31.85%。公共设施设备方面，有垃圾转运站一座、污水检查井147个、雨水检查井165个、化粪池3个、隔油池3个、2套中央空调系统、各类电梯20部、以及分体空调，照明系统、供水系统和消防系统等。2.1.2物业管理设想2.1.2.1物业管理目标根据项目的实际情况，我们将深圳地铁一期工程竹子林

3、车辆段及基地物业管理的目标定义为：以高效能的管理，高质量的服务，在有效并合理控制物业管理成本的基础上，全面满足客户（业主）的各项物业管理需求，提供一流的物业管理专业服务。具体描述如下：◇保障作用：通过计划性、系统性的基础工作和科学管理，保证区内各类设施设备的完好和正常使用，保障深圳地铁一期工程竹子林车辆段及基地内各项生产和生活活动正常有序的进行。◇服务作用：通过高质量的清洁、绿化美化、消杀等工作，为深圳地铁一期工程竹子林车辆段及基地的工作人员提供一个整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。◇提升作用：通过对各类污染源（包括噪声、空气和固体污染）的有效控制，提高环境综合质

4、量；加上针对实际需求的物业管理综合服务和丰富多彩的社区文化服务，为深圳地铁一期工程竹子林车辆段及基地的工作人员营造一个更加健康、方便、舒心的生活和工作环境，满足客户（业主）深层次的需要。◇形象和示范作用：以高素质的管理团队、高标准的服务质量和文明礼貌的服务提供方式，加上VI系统导示、各类标识及宣传展示，帮助树立深圳地铁作为深圳市市民工程和窗口工程的良好形象。有关各项管理指标的承诺、依据以及考核验收办法，详见于2.112.1.2.2管理运作模式组建地铁物业管理专门机构----南光物业地铁管理处（或分公司），按照地铁物业管理委托合同，对深圳地铁一期工程竹子林车辆段及基地实施

5、综合性、一体化（保安除外）、专业化的物业管理服务。南光物业地铁管理处（分公司）的工作关系如下图：委托方：深圳地铁公司业主代表深圳南光物业管理公司各专业机构和分公司委托合同关系检查、监督协调目标管理技术支援协调考核、协调汇报质量体系专业配套政府物业管理行政主管部门审核各市政部门和公共服务机构南光物业地铁管理处（分公司）管理处主任（项目负责人）各部门（班组）专业服务工作接口监督检查考核评优采购物业管理各专业服务机构和供应商如图所示：南光物业地铁管理处（分公司）是南光物业计划为地铁服务而专门组建的专业物业管理服务机构，具有下述特点：◇管理机构的专属性：该机构是专为地铁基地服务

6、的；◇服务内容的综合性：该机构独自全面完成地铁物业管理服务的全部内容，包括清洁（消杀）、绿化、设施设备的运行、保养和维修、社区文化活动和物业管理综合服务等，并负责内外部的工作协调；◇管理服务的专业性：该机构配备具有很高专业素质和丰富经验的管理和技术人才，以成熟并先进的管理运作体系和方法，及建立在ISO9001国际质量体系基础之上的运作程序和制度体系等，确保地铁物业管理服务的高标准、高质量和高效率。◇管理运作的独立性：该机构将依据物业管理委托合同及物业管理相关法规的要求独立运作，独立核算，南光物业对其进行目标管理并提供指导和人力、技术支持。◇公开性和透明性：该机构全面接受

7、委托单位的检查、指导和监督，包括物业管理服务内容和质量，财务收支状况等，主动征询并随时听取业主的意见，对自己的工作进行调整和改进。2.1.2.3运作机制◇激励机制激励机制主要通过周密的计划，目标管理和借助良好的组织结构所明确的职责，把努力——成绩——报酬——满足这一连锁关系结合到整个的管理系统中去，实现对内调节改造、对外适应拓展的功效。如下图所示：报酬的价值从事一个特定看到了公任务的能力平的报酬努力工作成就内在报酬满足看到了努力所取对任务本身得相应报酬的概率的理解力外在报酬(图四)——思想道德教育通过培训教育有效地提高员工的思想素质、政治