试论商业银行个人住房贷款业务风险的防范

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1、试论商业银行个人住房贷款业务风险的防范摘要：目前商业银行个人住房贷款的风险管理机制相对比较薄弱，对于能否认清并有效化解信用风险，将在很大程度上影响个人住房贷款业务健康和快速发展，文章主要探讨如何对个人住房贷款存在的信用风险进行有效防范。关键词：个人住房贷款信用风险商业银行防范措施中图分类号：F832.45文献标识码：A文章编号:1004-4914(2014)10-158-02一、当前商业银行个人住房贷款业务信用风险概述(一)商业银行个人住房贷款业务现状中央银行公布的《2013年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，截至9月末，金融机构人民币房地产贷款余额14.17万亿元，同比增长19%，

2、增速比上季末高0.9个百分点，显示房地产贷款依旧保持较为快速的增长。值得指出的是，房产和地产的开发贷款出现截然不同的变化趋势。其中，9月底房产开发贷款余额3.43万亿元，同比增长14.9%，比上季末回升3.9个百分点；但是地产开发贷款余额1.08万亿元，同比增长13.1%，增速却比上季末回落4.1个百分点。同时，个人购房贷款余额9.47万亿元，同比增长21.2%，增速比上季末高0.1个百分点；1〜9月增加1.37万亿元，同比多增6931亿元。在整个房地产贷款里，增速最快的依旧是保障性住房贷款。截至9月末，保障性住房开发贷款余额6863亿元，同比增长31.3%，增速比上季末低6.2个百分点

3、；1〜9月增加1134亿元，占同期房产开发贷款增量的28.1%。央行初步统计，9月末金融机构人民币各项贷款余额70.28万亿元，同比增长14.3%，增速比上季末高0.1个百分点；1〜9月增加7.28万亿元，同比多增5570亿元。报告同时公布了企业中长期贷款和短期贷款的变化、趋势，从其间可窥得中国经济体的经营活跃度正在回升，感知实体经济回暖。（二）商业银行个人住房贷款业务的风险房地产业是我国国民经济发展中的一个重要支柱产业，具有关联性、带动性强的特点，关系到国民经济的健康稳定和金融安全。个人住房贷款被认为是银行最为安全的贷款品种之一，银行贷款有房产作为抵押，个人住房贷款作为一项中长期贷款品

4、种，是各家银行利润的重要来源，但其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一些特征。现在个人住房贷款已占到银行消费信贷业务量九成左右，但近年来我国银行实际运作情况表明，个人住房贷款的资金安全不容乐观，贷款风险正在日益增加。众所周知，在个人住房贷款业务中至少存在着涉及三方当事人的四种法律关系，即购房者与开发商之间的房屋买卖关系；购房者（借款人）与银行之间的借款关系；借款人（抵押人）与贷款银行（抵押权人）之间的抵押关系；开发商与贷款银行之间的担保关系，这其中每一方当事人在某一环节出现问题，都有可能给银行带来风险，具体而言，个人住房贷款业务中的风险主要包括以下几个方面。1.来源于开发商的风险。由于开发

5、商的原因，导致开发项目出现重大问题，具体来说又包括如下情况：项目拫建手续不全，因未足额缴纳土地出让金而未领取《土地使用权证》；开发商自身实力不足，资金不到位，或缺乏开发经验，不熟悉流程等等。或者由于开发商的欺诈行为，开发商取得贷款后，可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续，或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际的首付限额，从而达到套取银行现金的目的，也即我们通常所称的“假按揭”。2.来源于购房者的风险。购房者的风险往往是信用风险，又称违约风险。本文探讨的个人信用风险，仅指购房者故意违约，本来没有还款能力而骗取银行贷款；或者具有还款能力而恶意拖欠银行

6、的贷款等。常见的是因经济利益而故意违约，这一点在投资型购房者身上表现尤为明显。目前市场上小户型购房者中投机淘金的占很大比例，特别是近年来，在投资高回报的示范带动下许多普通市民也加入到投资小户型的行列，推动小户型的价格快速上涨。购房者往往将小户型房屋用以出租，一旦租金达不到预期水平，违约的风险便大大增加。还有因个人情况发生变化而违约，一些购房者因家庭变故，无能力偿还银行贷款，从而导致拖欠；有的购房者因工作关系或其它原因到外地定居，原来所购的房屋实际已无人居住，往往会忽略向银行按期归还贷款。1.资本价值风险。房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，然而，即

7、使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。房地产投资的收益率也经常变化，这些变化也影响着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险，是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。2.个人住房贷款资金的流动性风险。个人住房贷款的借款期限长达10〜20年，贷款资金的流动性问题如不能解决，个人住房贷款抵押的一级市场必然出现自身无法解决的难题