论坛演讲地产企业模式转型杜丽虹

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1、2011年度论坛演讲杜丽虹：地产企业模式转型作者:时间:2011-12-1515:10:45来源:[]代工模式为什么会收到国际地产企业的青睐？主要原因在就要在于待工企业的利润率虽然不高，但高周转模式下，企业现金回好，并不一定低于一体化企业。　　主持人：接下来有请今天下午第二位年度演讲的嘉宾：金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士。她演讲的题目是地产企业模式转型。　　杜丽虹：今天和大家交流的题目是地产企业模式转型。这也是今天上午论坛的时候我们讨论到了博弈和平衡的问题，我提到地产企业其实面临的是自我的过去和自己未

2、来的博弈。所以我下午重点讲讲过去和未来是怎么样的博弈关系。　　在讨论这个话题之前，我们先讨论一个问题，地产行业是一个暴利行业吗？如果这个问题问在座的媒体大多数说“是的”。但是衡量一个行业是不是暴力行业，不是看利润率，而是看回报率，或者一个通用的指标，净资产回报率。把净资产回报率分解，分解成三个部分：一个是利润率，第二个周转率，第三是杠杆率（负债率）。利润率很简单地理解为地产项目的回报，比如说我投资100元，净利润率20%，也就是说楼卖出去，项目结束的时候我能够赚25元，但是利润率没有时间概念，就是说25元是用多长时间

3、赚到的，他是不管的。周转率是一个时间概念，他就是的产企业资金回笼的速度，也就是说我投入100元到赚回125元我用一年的时间，我们财务上讲周转率一倍的话，以年划的投资回报率就是25%，如果你用两年时间赚到25元，就是周转率0.5%，那么你年划的投资回报率不考虑负利，就是12.5%，如果你用三年时间回笼资金的话，年划投资回报率就只有8.3%了。所以不考虑负债率差异的情况下，利润率、周转率就决定企业的回报率。就利润率而言，地产行业的利润率确实是比较高的。杜丽虹金融分析家、清华大学经济管理学院博士　　我们看这张表，最左侧两栏

4、是2010年的时候，A股的上市公司，21个大类行业的利润率排名，地产行业的毛利润接近40%，排在21个大类行业的在第二名，仅次于饮料行料，饮料行业利润率高，因为白酒行业平均的毛利润率是70%以上，也就是说从利润率的角度来看，除了茅台就是我们地产行业最赚钱的。但是从周转率来看就不是这样的。即使是在09年的时候房子比较好卖的时候，地产上市公司平均存量资产周转率，就是你的销售额比上年初的总资产是0.45倍，这是什么意思？企业从支付土地款到完成预收、回笼资金，那一年平均需要用27个月的时间，到08年的时候低谷由于销售周期延长

5、，土地储备延长，平均周转率下降一半，到0.27倍，平均的资金回笼周期是延长到44个月。2010年是32个月，2011年上半年已经延长到42个月，已经非常接近08年的低谷水平了。这样的周转率，在上市公司这21个大类行业里面，地产行业是排在倒数第二位的，我们的周转速度只比金融服务业高。我们知道利润率乘轴抓率，加上杠杆率就是回报率，所以净资产回报率方面2010年地产上市公司平均是13.8%，不到14%，排在21个大类行业里面的第十位，其实从回报率的角度讲，我们是排在正中间的，这还是2010年的数据。在2011年调控的背景之

6、下，屯低成本的上升进一步限制回报率的提升空间。　　屯地的成本有哪些的？成本之一，刚才提到周转率的降低，就是如果你延长土地储备周期，拉长销售周期的话，你的周转速度减慢，除非延长周期以后你的利润率能够有一个足够幅度的上升，来抵消周转率的降低，否则你的回报率会下降。第二是资金成本，这个土地无论你是用自己的钱买的，还是借来的钱拿的，这个资金都是有成本的。第三是风险的上升。随着土地通常财务上以存货形式记入流动资产，但实际中，行业低谷里头他们的流动性并不好，所以，土地储备占比越高的企业，可售房源的比例越小，他的资金压力是越大的，

7、所以除非你的土地升值速度够快，足以弥补屯地所带来的资本成本和资本效率的损失，否则屯地降低汇报。在调控的背景下我们感受到的是我们资金成本上升，土地的升值速度在减缓。利润率上升空间受到政策的限制，这些都使得你的屯地收益可能不足以弥补屯地的成本。这时候企业需要做模式的转型。也就是说我们要从重资产模式到轻资产模式。　　什么是重资产模式？当土地升值速度，表现在房屋的升值速度上，当升值速度足够快，高于资本成本时，所有的地产企业都在寻求储备更多的土地，这也是一种理性的选择，就像房价上涨很快的时候，消费者愿意买房子一样，只要拿着资产

8、，本身就可以贡献丰厚的回报，这时候土地储备的多少成为衡量地产企业价值的最主要标准，我们称之为这一模式为地产行业的重资产模式。　　但是当土地、房屋的升值速度减缓时，单纯持有资产的回报率降低，这使土地储备本身的价值贡献是减弱的，甚至有时候可能会出现负加值贡献，就是当你的资产升值速度低于你资本成本的时候，你大量持有资产其实是负价值贡献，于是企业要转向