货币政策对房地产市场的调控：中日比较

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1、货币政策对房地产市场的调控：中日比较作者：胡建林来源：《经济师》来源日期：2009-7-9本站发布时间：2009-7-1510:01:20阅读量：403次　　从2003年开始，中国商品住房价格呈现持续快速上涨的态势，2003年——2007年，全国70个大中城市房屋销售价格同比增长分别达到5.1%、10.8%、6.5%、5.3%、7.6%。虽然中央银行从2003年6月开始就启动针对房地产市场的紧缩性货币政策，但直至2008年6月，该比例仍达到8.2%，表明我国货币政策的外部时滞过长，有效性较低。由于中国此轮房地产泡沫的形成与20世纪80年代后期的日本有颇多相

2、似之处，并且两国均以银行间接融资为主导，房地产市场的资金来源对银行信贷有很强的依赖性，因而本文以两国房地产泡沫的成因为切入点，进而比较两国货币政策对房地产市场的调控目标、主要工具及政策时滞的异同。　　一、两国房地产泡沫形成原因的比较　　(一)相同点　　1.宽松的货币金融环境。根据1985年的广场协议，日本通过干预外汇市场使日元在与美元的兑换中急速升值。由于担心不断升值的日元会对日本的出口和经济增长造成不利影响，日本央行实行了扩张性的货币政策，官方贴现率不断调低，仅1986年就下调4次，由1985年底的5%下调至1986年11月的3%。1987年2月“卢浮宫

3、协议”后，又将利率下调到2.5%的超低水平，并一直维持到1989年5月。超低利率政策以及干预性货币投放导致货币供应量急剧增长，面对过多的流动性，银行和企业都苦于难以找到有高回报的投资项目，转而纷纷把资金投入房地产和股票市场，导致资产价格泡沫越吹越大。　　中国宽松货币环境的形成分为两个阶段：第一阶段是1998年—2003年。针对1998年以后国内经济出现的有效需求不足和通货紧缩趋势，央行主动实施扩张性货币政策，增加货币供给并多次下调利率水平。自1998年一2002年。央行先后5次下调存贷款基准利率，5年期贷款基准利率从9.72%降至5.58%。第二阶段是20

4、04年至今。虽然货币政策逐渐趋于紧缩，但由于国际收支持续“双顺差”以及缺乏弹性的汇率制度，央行大量收购外汇，被动投放基础货币，使货币供给量快速扩张。　　2.银行信贷资金过度流入房地产市场。在银行体系流动性过剩和房地产价格不断上升的情况下，两国的银行都放松了对企业的贷款审查和风险管理，导致房地产信贷过分扩张，房地产贷款余额占总贷款的比重以及房地产贷款余额同比增长都快速上升，使房地产泡沫不断扩张。　　1984年至1989年，日本银行业对房地产贷款余额从17万亿日元增加到43万亿日元，房地产贷款占总贷款余额的比重从7.7%迅速升至12.2%，房地产贷款年均增长率

5、为19%，远远超出了同一时期9.2%的各项贷款年均增长率。　　近年来，中国银行界也一直把房地产贷款视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务不断降低放贷门槛，导致房贷规模迅速增长。1998年底房地产贷款余额只占金融机构人民币贷款余额的3.6%，2003年这一比重已达到13.46%，超过了日本1991年泡沫破灭期12%的水平，至2007年末已达到18.3%。从同比增长速度看，自2003年——2007年，房地产贷款年均增速24.2%，比同期金融机构各项贷款年均增速超过了近10个百分点。　　由于流动性过剩与银行信贷资金过度流入房地产市场是推动两国房地产泡沫的主要

6、原因，因而货币政策的方向和力度是否得当将对房地产市场的走势产生重要影响。　　(二)区别　　1.推高房地产价格的主体有差异。推高日本房地产价格的主体是银行和企业，政府没有直接参与。日本政府从1975年开始放松对上市公司发行公司债券的管制，大量的上市公司转向成本更低的海内外资本市场筹资，银行和大企业之间的贷款业务不断萎缩，于是银行将目光转向了无法从股市筹措资金的中小企业，尤其是利润丰厚的大量房地产企业。日本银行的统计表明，在1985年到1989年间，日本企业的生产资金需求为61.7万亿日元，而同期却筹措了233.1万亿日元，其中有171.4万亿日元用于非生产性

7、支出。也就是说日本企业筹措到了实际生产需求的近4倍资金，其中有近75%被用于股票或土地投资等(李宗怡，2007)。　　在推动中国房地产价格高涨的主体中，除了银行和房地产企业，地方政府也负有不可推卸的责任。我国现行的土地供应制度规定，商业用地原则上采用“招拍挂”的出让方式。地方政府是土地供应的实际垄断者，在土地开发一级市场中，首先低成本征收土地，然后通过招标、拍卖高价卖给房地产开发商，赚取很高的差价收入。同时，地方政府还向房地产开发企业开征印花税、城建税、土地增值税等十余项税负以及多达50余项的费用。全国政协委员、清华大学蔡继明在2008年的两会中提出目前地

8、价和政府征收的税费占据了房地产价格的50%以上。　　正因为土地买卖