基于gis的城市住宅价格空间分异研究

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1、基于GIS的城市伟毛价格空问分异例究上述特点实际上决定了它们在实践中的作用。一方面，这些硼究以一定的定鼙分析为基础，包含了模式的形成机制等内容，冈而对城市宏观政策、总体规划等有定借鉴意义：另一见面，由丁对象雨I方法的局限，研究多对现实情况作了抽象和假殴，往数据处理过程中也作了较多的提炼，冈而只能反映城市空间的一般规律，局部空间变异特钏：无法体现。这情况造成其成果对城市缺乏典体的、建设性的指导。1．2方法背景：定量研究技术与条件的成熟定量分析作为‘种主要的研究方法，住各’学科之间得到了广泛的应HJ。然Im在与城市问题有关的研究中，定量分析却经历了。个由兴起

2、、繁荣到衰落、停滞，最厉义重新得以重视的过程。最初由于学术界列缺乏定量现象的越来越多的批评，从1950年代开始定鼙分析被逐渐引入到城市研究中来，并r-1960年代达到J’高潮，许多数。’≯模型在这⋯时期被建立起来。但此后小久，模型计算的结果却遭到了现实的无情驳斥，定量分析力法被广泛质疑。部分学者甚至认为，由于城琊的高度复杂性，一切企H以精确的数学方泣米研究问题的努力都是徒劳的。从1970年代到1980年代．定量分析处]：衰落和停滞状态。在这一时剃，渐进的、折衷的、甚至无为而为的理沦方法盛行。到了l990年代，经济学、统计学、计算机科学咀及社会经济的发展使

3、上述现象得剑改观。其一，经济学等学科的发展为城市的有关问题提供了新的理论基7ij{；，统计00的发展则使人们有更多方法深入了解数据之间的规律。其一二，计算机硬什、软件技术的发展使计算功能、计算速度等均有很人提高，这其中G】s技术的发展刑城市问题的研究影响最人。丰富的功能拓展了研究视野，从而重新激发了人们对定量分折的热情。其二，社会经济的发展和技术的进步使城市各项基础信息建设更为完善，能为定城研究提供更好的数据支持。所有这些冈素使定量研究具备了相对成熟的条件，从而可以枉较以往更高的水平上重新发展起来。1．3产业背景：房地产市场机制的建立和发展中围白解放以后

4、，由于实行福利住房分配干¨土地行政划拨等计划经济制度，房地产市场经历了一个较}乏的沉寂期。从80年代初期开始，国家开始实行收取十地使用费的试点，此后在收取对象、地域范同等方面不断扩展，直至】990年5』j19日国务院颁发《中华人民共}lI国城镇国有十地使州权出让和转~止暂行条例》，标，占着}地有偿使刖制2肇j—GIS的城I盯住宅价格字训分异研究第一覃绪论度在全国范同内的建立。1992年，中国社会主义市场经济的发展方向得以明确，使房地产市场发展的市场环境进步改善。1998年，国务院宣布r}：全国范嗣内停I¨j·房实物分配，使住宅市场需求进步获得释放，并促使

5、房地产市场整体继续保持高速增K。数据表明，1995年至2002年间我国国lt经济以每年7％～8％fl'j进度增K，m同期房地产市场的商品房交易额则以每年20％～30％的速度增c乏(皮舜、武康平，2004)：在房地产业高速增长的同日、

6、，其市场化群度也逐年提高。2002年，已有1000多个县市建立rf：地储备制度，且经营性十地全部要求挂牌拍卖：个人购房比例达90％LJ,l，个人住房贷款近7000亿元；房地产二级市场进一步发育，发展较好的城市一手房市场交易量lIj总交易量比例背遍在40％以上，其中上海达49％(刘维新，2003)。此外．丰同关的中介、学术机构

7、也在各地纷纷建立，再城市政府和房地产企业也加强了对当地房地产市场的盟控和分析，『订场的信息流通度、透明度进一步提高。2．研究意义在上述人的研究背景r，本课题确定以房地产市场中的住宅价格为研究刘象，以GIS为丰要的研究手段，分析住宅价格在城市中空l刨上的分异情况；同时以此为基础，研究这种分异情况和城市各要素的相互关系。F面从理论、方法年11实践两个方面刘该课题方向的研究意义进行分析：2．1理论意义住宅作为房地产中的主导房产类型，在房地产l¨场中有举足轻重的作用(近年米中国住宅投资额均111房地产总投资额的70％左右一一建设纪事，2004)。和其它房产类型相

8、比，住宅除数量大，空间分布广外，还具有以下重要特征一一住宅价格与多种冈素相关‘(其它类掣相关田素较少或相关相对鞍弱)。在充分市场化环境下，城市居民在选择居住地时总是倾向丁为自己更满崽的住宅付11'更多的金钱。而对于满意与否的判断，是建立存考虑了多种冈素之后的客观理性基础之r。这样，所有屑民共同选择的结果，将使得城市中综台环境相对较好n勺地段具有较高的住宅价格，综合环境相对较茸的地段具有较低的住宅价格。由此可见，住宅价格为详见第二章11节中关于住宅价格影响冈素的分析。蛙十GIS的城市住宅价格空问分异研究城市不同空间上的综合环境好埘、程度提供了一个理想的量度

9、，人们埘货币“投票“，得¨lJ，城市1i同空间上由多种因素决定的综合环境水平。从