农村房屋承建纠纷探析1

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1、农村房屋承建合同纠纷处理探析杭州科技职业技术学院黄健德摘要：针对当前农村房屋建造中存在的实际问题，结合研究者的办案实践，通过与建设工程施工合同的比较分析，对农村房屋承建合同的性质进行了界定，分析了农村房屋承建合同纠纷的主要类型和特点，同时提出了在处理该类案件适用法律时应考虑的因素与处理办法，以期此类案件得到公正合理的解决。关键词：农村房屋承建合同性质处理富裕后的农民注重改善住房条件，纷纷建造新房，特别是新农村建设的开展，建造新房的现象更加普遍。但在建房过程中，发包人（房主）和承包人（施工方）之间因拖欠工程款或房屋质量问题

2、等纠纷也不断出现。由于农民房屋建造的特殊性，其纠纷的处理难以适用工程建设合同的规定，法律对农村房屋建造缺乏专门性规定，因而加大了纠纷处理的难度。标准不一，结果甚异的处理情况经常产生，影响了法律的严肃性。笔者结合办案实践，就农村房屋承建合同纠纷处理问题进行探析，提出自己的一些思考。一、农村房屋承建合同的性质界定1、建设工程施工合同的特殊性关于农村房屋承建合同的性质，目前尚无明确的法律规定，司法实践中也存在不同的认识，主要争议是农村房屋承建合同究竟属于承揽合同还是属于建设工程施工合同。关于这个问题，首先应该明确的是，就性质而

3、言，建设工程施工合同属于承揽合同的范畴，但因有其自身的特殊性，合同法将其从承揽合同中分离出来而独立设立一类合同。建设工程施工合同的特殊性主要表现为：（1）合同主体的特殊性。建设工程存在工程量大、施工周期长、技术难度大、质量要求高、资金投入多等特点，实施主体具有一定的限制性。一般情况下，发包人应是经过批准建设工程的法人单位，而承包人则需要具有相应资质的施工单位。建筑法明确规定了从业单位资质许可和从业人员执业资格许可制度，只有具有相应资质的单位才能成为建设工程施工合同的主体，并且排除了自然人成为该合同主体的资格。（2）合同形

4、式的特殊性。合同法明确规定建设工程合同应当采用书面形式。（3）合同履行的特殊性。合同法规定建设工程项目一般应通过招投标的方式取得，禁止违法分包和转包，实施建设工程监理和质量监督，将建设工程施工行为予以规范化。2、农村房屋承建合同的差异性与建设工程施工合同的法律规定相比较，农村房屋承建合同存在诸多差异：（1）合同主体差异。与建设工程施工合同要求的主体为具有相应资质的法人单位不同，农村房屋承建的合同主体均为自然人，一方为房主，另一方为具有一定施工经验的个体工匠或由某一自然人为包工头组成的小型施工队伍；（2）房屋建造标准差异。

5、与建设工程施工合同要求的质量强制性标准相比，农村房屋建造的质量要求明显较低；（3）施工主体差异。农村房屋承建的施工主体多为技术低、资金少、设备差的农民建筑队。与建设工程施工合同对施工方的资质要求比相距甚远。据此可以判定，农村房屋承建合同与建设工程施工合同差异很大，合同法有关建设工程施工合同的规定责任不能适用于农村房屋承建行为，不能对农村房屋承建合同起调整作用。3、农村房屋承建合同的性质那么，农村房屋承建行为是否属建筑法规定的建筑活动而受其调整呢？建筑法第2条规定，本法所称的建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与

6、其配套的线路、管道、设备的安装活动。而第83条第3款规定，抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。从这两条的规定来看，农村房屋承建行为应不属建筑法调整的范围。但是，该法第83条第3款提出一个“低层住宅”的概念，何谓低层住宅？原建设部颁布的《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》将建筑法规定的“农民自建低层住宅”解释为村庄建设规划范围内的农民自建两层以及两层以下住宅。为此，依照现行法律及规章的规定，农民自建两层以下(含两层)住宅的承建行为应当不受建筑法的调整，即可以认定为承揽合同的调整范

7、围。但是，我们在推论出这个结论的同时也产生疑问。其一，农民住宅承建行为的法律界定是否仅依据楼层数这一量化因素？衡量标准是否过于单一？其二，三层（含三层）以上的农民住宅承建行为应当如何定性？客观事实是，伴随农民生活日益改善，住房要求标准逐步提高，建造三层及以上的现象日趋普遍，而其并未按合同法、建筑法的要求将房屋发包给具有相应资质的法人单位承建，如发生合同纠纷，是否按照建设工程施工合同的要求对双方权利义务进行认定？其三，不少农民为增加房屋建筑面积，往往建造地下室，因此，含地下室的农民住宅是否按照单层房屋给予认定等。针对这些疑

8、问，笔者认为，对于农村房屋承建行为的界定，应在充分尊重现有法律法规规定的前提下，根据农村房屋建造的实际，将农村房屋承建合同定性为承揽合同较为客观可行。当然，在界定为承揽合同的同时，再考虑房屋楼层的高低、施工难度、施工管理等因素，对于发包人（房主）的选任行为和承包人（施工方）的承揽行为采取不同的苛责标准。二、农村房屋承