【6A文】工业地产案例分析.pptx

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1、工业地产项目案例分析目录一、工业地产概念二、案例分析总部企业基地河南电子商务产业园大学科技园（东区）国家动漫基地台湾科技园华丰灯饰界河南外包产业园北软慧谷中德产业园三、工业地产开发风险一、工业地产概念工业地产概念工业类土地使用性质土地上的建筑物和附属物的开发建设，包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。工业地产又被成为“产业地产”。工业类土地泛指：工业用地、仓储用地、科研用地。工业地产特点构建产业价值链一体化平台，以产业为依托、地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、

2、标准化厂房、科技研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群。帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。工业地产的本质——空间服务商、时间合伙人不仅要提供空间服务，更要在企业发展的各个时间段充当同甘共苦的合伙人，与入驻企业共成长。工业地产分为两大产品线，总部综合体与产业综合体。总部综合体指在城市中心或副中心区域，以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段，以培育和运营总部经济为目的，形成以总部首脑企业为核心，聚合上下游

3、及现代服务业等高端产业资源，形成发展总部经济的企业集群。产业综合体集成了低密度总部、研发实验楼、标准厂房、公寓、商业等多业态的产业地产群体，并在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，从而形成一个享受额外支持的区域——着力发展第二、三产业的综合体。工业地产特点工业地产开发模式工业园区开发模式目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。工业地产商模式房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工

4、业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。主体企业引导模式在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区。在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。工业地产和商

5、业地产的区别客户不同、选址条件不同经济影响力商业地产偏重税收、就业，工业地产还可提升城市功能，促进城市的繁荣。功能类型商业地产的功能比较多样化：购物、餐饮、娱乐、休闲、商务等功能；工业地产的功能更倾向于行业的某个产业链的打造。产品设计商业地产的产品类型：高层写字楼、购物中心、商铺等；工业地产的产品类型：独栋写字楼、高层写字楼、商业配套、标准化厂房等。资金实力要求从资金运作角度来看，工业地产资金运作时间更久，资金回收较慢：项目建成前需要大量的资金投入建设；建设建成后，还需要大量的资金完成产业运营，

6、实现利润；招商成功后，仍需要很多资金为企业完成后期运营服务。二、案例分析总部企业基地位置：郑州高新区瑞达路与翠竹街交汇处。土地性质：科研用地50年。项目概况：总建筑面积30万平方，2005年开发第一期（2005年价格为均价2500元/平方），目前开发到第三期，项目已经全部交付使用。产品配比：企业独栋别墅约占75%、写字楼约占25%。总部企业基地园区定位、优惠政策：企业总部基地。目前一、二期入园企业达到80%。辅助企业申请行业专利，针对个别行业申请扶持基金。销售概况：写字楼7500-8400元/平

7、方（三期），以公司名义及个人购买均可。证件齐全，可正常按揭办理，目前项目基本售罄。核心卖点：1、郑州首家企业总部办公基地，开发商在产业领域里面比较有经验。2、因开发时间早，园区入驻企业较多，项目自身及周边配套成熟。电子商务产业园位置：郑州市高新区长椿路与冬青街交汇处东北角。土地性质：工业用地，由河南省商务厅指导，郑州市高新区管理委员会和河南省网络营销协会牵头建设。建设内容包括电子商务运营中心、公共服务平台、河南省网络营销协会、产业孵化中心及移动互联大厦。电子商务产业园园区定位：电子商务信息产业园

8、。销售概况：写字楼价格5000—5800元/平方；目前整体销售约50%。推广渠道：广播电台912、工地围挡、公交站台（北环）。核心卖点：前期通过河南省商务厅等政府资源引进“阿里巴巴、百度、甲骨文”等公司，树立电子商务领导者形象，客户认知度较高。大科园（东区）位置：郑州高新区西三环与北环交汇处。土地性质：科研用地50年。项目概况：占地1500亩，建筑面积210万平方，一期占地234亩，建筑面积28万平方。产品为企业独栋别墅及写字楼。目前销售东区第一期。产品配比：一期企业独栋约占15%，写字楼约占8