安庆路项目市场分析定位报告

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1、每分钟安庆路项目市场分析定位报告一、项目概况本项目为安庆路上的新安晚报社老办公楼——新安大楼，面向安庆路，靠向六安路，毗邻市府广场，楼体为一座地下一层地上五层的板楼，总面积5318平方，单层面积约900平米。该项目靠近合肥市老的商业核心圈——城隍庙商圈（从安庆路至城隍庙正大门仅约100米），商圈内人流密集，消费者在该商圈内已经形成了一定的消费习惯和惯性，随着商圈内物流及消防等配套的局限以及合肥市其他商圈兴起和新商业项目启动的冲击，该商圈的功能和地位有所减弱，但目前该商圈仍然是合肥市商业核心商圈之一。二、人流量

2、分析根据实地勘察，人流量及动向有以下特点：1、人流量：根据连续两天的勘察，本项目面前安庆路上大体上每分钟的人流约100人，按照本项目人流的有效时间5-6小时核算，每天的人流量将达到30000-36000人，如遇周末人流将可能大幅增加。2、人流方向：从城隍庙至市府广场方向的人流大大超过了市府广场至城隍庙方向的人流，基本上是其2倍左右。3、人流情况：本案前的人流基本上以过往人流为主，即是从城隍庙至四牌楼的过往人流，人流基本脚步匆匆，以逛街为目的的人所占比例不高。一、周边商业租金分析1、现阶段合肥安庆路及其周边区域

3、部分商家租金调查状况：品牌区域楼层面积（平米）租金元/平/月安庆路服饰店安庆路近城隍庙区域1F10-20300安庆路五金店安庆路近市府广场区域1F40-50165飞凤街服饰店飞凤街1F30-40200花园街铺面花园街1F30220城隍庙大世界城隍庙霍邱路-1F15-2040城隍庙大世界城隍庙霍邱路1F15-20100城隍庙大世界城隍庙霍邱路2F15-2060城隍庙大世界城隍庙霍邱路3F15-2040新街口长江路1F15-3090-100新街口长江路2F15-3050-60新街口长江路3F15-3030-40安

4、徽和府酒店花园街75号1-2F130080老根山庄长江中路CBD对面1-2F80080城市花园咖啡花园街科技大厦1-2F800125罗麦斯比萨黄山大厦2F40060肥西老母鸡安庆路城隍庙对面1-2F45088解王鱼安庆路与花园街交汇处1-2F200125根据以上租金类比及测算（具体测算分析另附报告），建议本案租金为160-170元/平/月，2F租金为70元/平/月，3-5租金40-45元平/月，-1F租金为50-55元/平/月应较为实际。2、根据安庆路上底商经营户（五金类、服饰类）调查情况，其租金按照每季度支

5、付（部分按照半年付、年付），且已经三四年租金未有增长，据反映近期部分门面房东有涨租金的想法，但经营户有较大的抵触，发现已有少部分经营户不愿承受租金的增长而有转让店面寻求新的经营场所的想法，大部分五金类经营户自己也认为安庆路作为一个没落的市场在此经营并非长久之计；部分经营户反映，已有部分单位所有物业（如司法局门面房），有整体出租重新包装的想法。1、基于以上市调及经营户的反映情况，个人建议公司对于项目租金的定价以及租金递增率不要抱太乐观的想法（前期公司讨论的租金每年递增8%-10%在本案中将无法操作），如果确定要

6、做此项目，则考虑低价入市的原则，稳中求胜，在市场做好的情况下再考虑租金的递增。一、业态构想1、方案一：服装方向楼层面积建议业种组合情况分析-1F958.145㎡电玩城整租，负一层较为适合，周边尚无大的竞争对手1F958.145㎡服饰单位价值收益相对较高，以满租为目的招商相对容易2F1018.46㎡服饰3F774.71㎡快捷宾馆、公司办公在招商不利的情况下，可以考虑美邦自营4F794.4㎡5F814.15㎡说明：电玩城的租金承受能力相对不高，但满足我们负一楼的租金要求尚可；服饰类的风格结合消费人群的特点，可以以

7、年轻化、时尚化、物美价廉、淘宝屋为主题和关键词，但阻力在于二楼的招商，本项目无一楼到达二楼的电梯，只能通过改造在楼梯的侧面以楼梯（安全通道）来引导人流至二楼，这样不同于任何立体市场的格局，商户的观念导致其不会在这样的二楼进行经营，这也是本项目对于本业态的致命伤，改变这种态势的关键在于是否可以从一楼的经营场所直接至二楼的经营场所。品牌折扣类的服装基本不聚集经营，这和其产品特点和经营习惯有决定关系，这将造就招商难度极大；另外此类产品一般缺乏长期稳定的经营（阶段性经营较为常见），这将给项目的后期运营造成不良影响，因

8、此对此方向服饰的业态打造本人持否定态度。2、方案二：娱乐休闲类整体招商楼层面积建议业种组合情况分析-1F958.145㎡电玩城/足浴城整租，负一层较为适合，周边尚无大的竞争对手1F958.145㎡特色快餐、甜点屋、精品美发店等在周边繁杂的小店铺中进行差异化经营，市场接受度好（“丽研季节美容美体”对本案已反映出一定兴趣）2F1018.46㎡美容美体/SPA/茶楼等相关业态组合3F774.71㎡说明：根