基于资源互补性的房地产企业战略联盟的研究

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1、基于资源互补性的房地产企业战略联盟的研究东南大学硕士学位论文基于资源互补性的房地产企业战略联盟研究研究生:江羽导师:张建坤副教授东南大学土木工程学院建设与房地产系摘要近年来政府及银行有关房地产的政策文件陆续出台。对企业的资源整合能力提出了更高的要求。而我国房地产行业内普遍存在企业资源集中度低，抗风险的能力差，资金不足,企业短期行为严重，企业经营能力与其拥有的资源不匹配，竞争力弱等现象。这些已成为阻碍我国房地产业蓬勃发展的瓶颈。许多房地产开发企业为了在当前激烈的竞争中继续生存或不断发展,需要在市场上寻求战略伙伴，采取战略联盟的形

2、式以提高企业市场竞争力，形成竞争优势。本文首先根据国内外关于战略联盟的一些主要理论，与房地产行业特征相结合,探讨房地产企业战略联盟的理论成因。在构建有效的联盟过程中，先依据企业资源基础理论，建立关于房地产企业的资源评价方法，其中包括房地产企业扩充资源的途径，资源缺口分析及联盟类型确定等内容。然后具体分析房地产企业形成战略联盟的动机及风险，并提出了联盟建立的条件和如何对风险进行防范。通过模糊综合评价法建立起选择战略合作伙伴的决策分析体系。最后对我国房地产企业战略联盟现状进行分析，提出了联盟特征及出现的问题，并选取天津泰达与北京万

3、通房地产企业联盟进行实证研究，验证合作伙伴决策分析体系的实用性。关键词：战略联盟企业资源基础资源互补模糊综合评价东南大学硕士论文VIQcxd••IJ：°C东南大学硕士学位论文东南大学学位论文独创性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文屮特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。研究牛签名：边亘里日

4、期:垫堕：乡•堺东南大学学位论文使用授权声明东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。木人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以公布包括刊登论文的全部或部分内容。论文的公布包括刊登授权东南大学研究生院办理。导师签名：日期:耐年手研究生签名：：壁重翌第一章绪论第一章绪论•研究背景和问题提出口世纪年代以来，战略联盟这种组织形式广泛地出现,在市场竞争中为联盟成员带来了可观的经济效益,理论界对此

5、也做了很多研究，许多学者如卡瑟尔斯、蒂斯、邓宁等对战略联盟的概念和形式都提出了自己的见解。著名的战略管理学家迈克尔波特的界定具有代表性。口按照波特的界定，联盟是企业间的一种长期合同，它既超越了正常的市场交易但乂没有达到合并的程度。对于房地产企业来说，战略联盟可以视为是两个或两个以上的房地产企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增强竞争优势等战略目标，以承诺和信任、合作与竞争为特征的合作型组织。无论是从房地产经营活动的特点以及房地产企业自身的发展状况來看,还是从当前我国房地产开发企业面临的经营环境来看,建立房地产企业战略联盟

6、都是有必要的。..从房地产企业经营管理的一般特点来看房地产企业的牛产经营对象是房地产商品，这就使得房地产企业的经营管理与般的制造业、服务业中的企业有着不同之处。目前国内绝大多数房地产开发企业采用的是获取土地??建造房屋??销售房屋??物业管理的链式滚动开发模式，也被称为全能型、全流程的开发经营模式。在这种模式屮，房地产企业而临诸多瓶颈和风险。•土地和瓷金的制约对房地产开发企业来说，土地是开发经营活动的物质基础、资源条件,没有土地就是无米之炊，因此，要求企业有一定的土地储备或者具有获取土地的能力。由于土地资源的稀缺性以及我国土地

7、出让招投标制度的实行，地价总体水平呈明显涨趋势，所以能否获取土地在很大程度取决于企业的资金实力和对项目未来价值的正确判断。另？方面，由于土地成本、建筑成本的影响,房地产开发投资体现岀资金密集型的特点，而房地产开发经营的周期又比较长，目前我国的房地产融资渠道匮乏，再加政府对房屋预售的严格管理，意味着融资不仅要有量的要求，还有时间上的要求，这是对企业融资能力的考验。而目现在银行贷款在项目开发资金中所占的比例很犬，而?般银行为降低风险只愿借贷给开发实力雄厚的公司，这样大型组织联盟更容易获得贷款。因此,土地、资金这两大相互关联、缺一不

8、可的资源要素是房地产企业进行市场竞争的两大制约因素。•房地产投资的风险很大目前我国房地产开发中普遍使用杠杆融资，而预期的市场回报要在~段时间后才能体现出来,商业房产的资金回收则需要更长的时间。项目的开发具有客观的周期，各个环节都会存在?些不确定的因素，而外界的市场环境也不是?