深圳市房地产市场回顾及展望

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1、一手住宅部分1、综述深圳一手住宅市场基本保持平稳和理性，总体上仍处于平稳发展吋期；但从新增供应量上看，出现了供大于求，这主要是由于越來越多的非房地产开发金业从事房地产开发，刺激了单位存量土地集屮上市，对市场存量的消化增添了压力。另外，深圳出现了豪宅过剩的现象，高端市场的承接力明显低于其供应最。2、市场热点房地产市场大整顿5月，国家建设部等七部委联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序》的通知，要求各地整顿和规范房地产市场秩序，拉开了全国房地产市场人整顿的序幕。深圳房地产市场的发展一直处于全国领先地位，但在楼市交易体系上仍然处在一个不断完善的

2、阶段。此次人整顿对于规范房地产市场，保障消费者的权益有积极的影响，同吋也为置业者增强了信心，为交易行为增加了保障。“地产泡沫”大讨论6月，境外金融机构就内地商品房空置率不断增高问题提醒内地要防止楼市过热，随后央行在第三季度货币政策执行报告中提醍中国各商业银行严格审查住房贷款、警惕房地产泡沫的出现，由此引发出一轮“地产泡沫”的大讨论。无论讨论结果如何，己经对于投资型登业者产牛了一定的心理压力，实际用家也推迟了入市的时间。楼市目前并不存在泡沫，但目前行业己经进入了乂一个运行周期上升段的末段或调整期的初期，调整期约两年左右。木轮调整将带冇明显的结

3、构性特点，即区域结构和市场结构的双向调整，处于产业周期的更高层次，从长期来看，深圳房地产前杲仍然看好。各区争相攀比顶级豪宅深圳楼市充斥着一股豪宅风，各区房地产商争先恐后打着豪宅的旗号推销口己的楼盘,如银谷别墅、翠林别墅、半山海景別墅、雅颂居、东海花园君豪阁、波托菲诺等。实际上,豪宅既要个性化，乂要有人文内涵。而由开发商建造的楼盘，肖定是上规模的，很难真正做到度身定制；至于人文内涵，更需要时间的考验和文化的沉淀。异地推售兴起深圳传统的内销市场出现了较多的异地推售现象，例如深圳嘉宝III热销狮城，世茂集团携上海世茂滨江花园和世茂湖滨花园在五洲宾

4、馆和阳光酒店举行深圳推介会，东莞骏呆高尔夫花园以Saterday/SundayHome概念在深圳推广以及无锡、苏州、沈阳、青岛、武汉等城市看中深圳活跃的资木力量，先后到深圳进行土地推广活动，这些都引起了深圳市场的广泛关注。楼市竞争的加剧，已使界地置业成为发展商抢夺客源、减轻空置压力的潜力所在，但主要是二三级的城市到一些一级城市去推售项目，从中原学握的信息来看，这些界地推售的项目销伟情况都不理想，究其原因，我们认为，对于任何城市，任何时候，只有内销才是真正的主流，异地置业只属“锦上添花”之物。木地楼盘异地销售只能作为企业扩人自身品牌的手段么一

5、，发展商在采取这一手段时一定耍注意和重视不同地域文化Z间的差别为冲突,用品牌实力去打造新的市场才是异地销售之重点。3、供应分析从供应总量來看，深圳的供应总量从2001年1048万平方米上升到今年的1300万平方米，同比增长24%,供给过量成为不争的事实，国家机关以及企事业单位的存量土地在利益驱动下随机入市，造成潜在供应增长。另一方面，房地产开发投资的高额利润，吸引了人量其它行业的企业转向房地产开发，导致供给总量增加。从供应的户型面积来看，深圳还是以2房和3房的供应占主导，基本上是以80〜160平方米Z间的为主。另外深圳的中大面积供应量明显上

6、升,主耍是由于深圳的豪宅供应较大,豪宅的一个重耍指针就是面积大，所以导致深圳大面积户型供应增加。图1住宅供应价格（百分比）4000以下4000-6000□深圳6000-80008000以上从供应价格來看，深圳总的均价达到了6921元/平方米，同比增长1%,深圳的豪宅开发量创历史新高，各区域的TownHouse和滨海豪宅的供应量多达300万，所以住宅供应均价处于全国首位。4、需求分析图2住宅需求单位而积（百分比）□深胡从需求的户型面积来看，深圳是以2房和3房的需求占主导，但由于单位价格高，所以基本上对120平方米以卜•的屮小面积需求量都较大。

7、图3住宅需求价格（百分比）ZI深圳从置业者对价格的承受水平来看，深圳置业者希望承受的均价为495（）兀/平方米，需求价格一方面反应了市场承接力发生变化的周期较长，另一方面市场需求集中在4000〜6000元/平方米这一区间，这也反映了市场对于屮低价位楼盘的需求量较人。另外，从置业者对车位需求的情况分析，深圳査业者对车位的需求占总宜业者的23%之多，表明深圳的有车一族越來越多，且对楼盘所提供的车位数也要求较高，-•般楼盘都应该至少有户均0.5个车位才是合理的配置，而高条件住宅的小区必须有人均1个车位以上。5、成交分析从成交而积显示，深圳新增供应

8、量创历史新高，开发商运用各种营销手段积极推广楼盘，刺激消费，所以带动了深圳市场的成交量首次突破了700万的大关，达到730.28万平方米。图4住宅成交面积（百分比）□深圳从成交户