房地产行业跟踪分析：供给支撑西部销售超预期，投资增速逐步回落

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1、目录索引销售累计增速继续下行，但年末西部地区销售超预期4土地出让金创历史新高，12月地价增速回落6新开工增速超预期，预计未来投资增速逐步下行7房企到位资金增速小幅回落，未来资金环境向好11图表索引图1：商品房年度销售面积及增速4图2：商品房年度销售金额及增速4图3：历年商品房销售面积分区域增速5图4：历年商品房销售面积分区域占比5图5：商品房销售面积累计同比增速对比5图6：各线城市商品房成交面积同比（统计局）5图7：全国商品房单月销售金额及销售面积增速5图8：住宅年度成交均价同比增速对比5图9：土地购置面积（万方）及增速6图10：土地成交价款（亿元）及增速6图11：30

2、0城市土地整体成交情况6图12：300城市土地整体批售比情况（万方）6图13：土地成交价款与300城市土地出让金增速比较7图14：18年分线城市楼面价及出让面积增速7图15：全国地价增速与房价增速差7图16：一二线城市地价房价增速差7图17：全国房屋新开工面积规模及增速（年度）8图18：全国房屋新开工面积规模及增速（月度）8图19：全国商品房新开工面积与施工面积关系图8图20：商品房销售面积及竣工面积关系8图21：全国商品房销售面积及竣工面积增速8图22：住宅销售面积与新开工面积关系9图23：住宅中期库存规模及去化周期（年度）9图24：全国商品房累计停工面积及当期净停工

3、面积9图25：全国房地产开发投资规模及增速（年度）10图26：全国房地产开发投资规模及增速（月度）10图27：全国住宅开发投资规模及增速（年度）10图28：全国住宅开发投资规模及增速（月度）10图29：商品房投资金额分地区同比（年度）11图30：商品房投资金额分地区占比11图31：总投资增速的拆分（施工投资增速贡献+土地投资增速贡献）11图32：房地产开发企业到位资金（亿元）12图33：房地产开发企业资金来源分类占比12图34：房企开发贷及自筹资金累计同比增速12图35：房企定金预收款及按揭贷累计同比增速12图36：新增居民中长期贷款（亿元）12图37：个人住房贷款余额

4、（亿元）12销售累计增速继续下行，但年末西部地区销售超预期根据统计局数据，18年全年全国商品房销售面积17.17亿平米，同比增长1.3%，增速较1-11月收窄0.1个百分点，较17年全年收窄6.4个百分点，其中12月单月销售面积2.31亿平米，同比增长0.9%。住宅方面，18年全年销售面积14.79亿平米，同比增长2.2%，增速较17年全年收窄3.1个百分点，单月来看，12月住宅销售面积1.92亿平米，同比上升2.5%。分区域来看，东中西部销售继续分化，其中东部地区、东北地区18年累计销售面积分别为6.76亿平米、0.79亿平米，较17年全年同比分别下滑5.0%、4.4

5、%，增速由正转负；而中部、西部18年累计销售面积分别为5.07亿平米、4.54亿平米，同比分别增长6.8%、6.9%，增速较17年收窄6.0、3.8个百分点。单月来看，12月东部地区同比下滑4.1%，降幅较11月收窄4.8个百分点，西部地区单月同比大幅上涨9.5%，市场成交依旧活跃，而中部地区同比增长1.5%，增速小幅收窄，东北地区同比下滑4.7%，较11月降幅略有扩大。分城市看，我们用房管局的备案高频数据来刻画一、二线城市的销售情况，具体来看，18年4大一线、13个二线城市销售面积同比分别下滑2.2%、5.8%，降幅较前11月分别收窄3.3、0.8个百分点。根据房管局

6、口径的一二线城市销售数据，同时结合全国商品房销售面积，我们反推算三四线的销售面积，根据推算结果，18年三四线销售面积同比上涨2.1%，增速较1-11月继续回落0.3个百分点。单月数据来看，一线、二线、三线城市12月商品房销售面积同比分别上升24.2%、1.6%和0.3%。图1：商品房年度销售面积及增速图2：商品房年度销售金额及增速2000001800001600001400001200001000008000060000400002000001.3%2000200220042006200820102012201420162018商品房销售面积（万方）同比（右，%）6

7、0%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%160000140000120000100000800006000040000200000100%80%60%40%12.2%20%0%-20%-40%2000200220042006200820102012201420162018商品房累计销售额（亿元）同比（右，%）数据来源：统计局，广发证券发展研究中心数据来源：统计局，广发证券发展研究中心销售金额方面，18年商品房销售金额15.0万亿元，同比上升12.2%，增速较1-11月扩大0.1个百分点，12月单月增速小幅上升至1