新形势下房地产企业的融资思考

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1、万方数据11220690355罗珍宝新形势下房地产企业的融资思考目录摘要⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．1ABSTRACT⋯．．⋯⋯⋯⋯．⋯．．．．⋯．⋯⋯．⋯⋯．⋯．．⋯．⋯．．⋯．．．⋯⋯．⋯．⋯．⋯⋯⋯．⋯．⋯．⋯．⋯．⋯．⋯⋯．．⋯．．．21地产企业的起点和成长⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯31．1土地市场⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．31．2金融市场⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．41．3

2、融资方式⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．41．4合同形式⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．51．5早期开发模式⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．51．6早期案例⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．52地产行业经营的现状⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯83房地产金融市场现状⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．103．1房地产的银行贷款⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

3、⋯⋯⋯103．2房地产信托贷款⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯l3．3房地产股权投资基金⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯123．4房地产企业上市⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯124当下房地产市场分析及预期⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．144．1上市房企将会占据一线城市(年销售额超过100亿)⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．154．2中型房企占居二三线城市(年销售额超过50亿以上)⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．154．3中小型房企占据三四线城市(年销售额1

4、旺50亿)⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．164．4小型房企将面临出局(年销售额在10亿以下)⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．175金融市场的现状⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．185．1常见的金融支持手段⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯185．2设立上海自贸区的影响⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯186当下房地产企业的融资思考⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．206．1房地产企业走联合之路⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯206．2房企与金融企业

5、结合成立基金公司⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯216。2．1纯股权式基金⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯216．2．2混合型(股权+债权)⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯一226．2．3股权形式(债权实则)⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯226．3商业地产经营⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯227我公司的融资战略⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．247．1抱团拿地⋯行业内部合作⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯24

6、万方数据l1220690355罗珍宝新形势下房地产企业的融资思考7．2詈嚣盖萎竺雾一言薹凳塞纂⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．IIYIIIIIl2IIM8IM6116IIII118IIIll2lllllll．．．．．．．．．2573商业地产经营一已经在实施⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．曼．惫曼y黑．o_o．粤烹⋯⋯⋯25参考文献⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯27致谓}⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯28万方数据11220690355罗珍宝新形

7、势下房地产企业的融资思考摘要房地产行业属于资金密集型行业，其运行周期内一旦资金流不顺畅，就会造成项目停工，甚至企业破产直至清算的风险。所以房地产企业把融资工作提到了战略高度，融资战略同时也决定了企业的股权结构。房地产企业首要解决的是融资问题，如何解决拿地资金是重中之重，这将会决定企业能否继续生存的问题。本文的目的就在于，以多年的房地产企业融资工作经历，结合本企业的实际情况(本公司属于中小型房地产企业)，探索了这样几点融资创新思路，特别适合中小型房地产企业。中小型房企要联合(共同拿地)即使不能在一线城市开发，通

8、过联合还是能够抢占二线城市房地产市场。与金融机构合作基金公司(解决拿地资金)目前的形势是信托行业与房地产行业合作的最佳时机，合作会带来双赢。经营商业地产(持有不卖)中小型房地产企业对于正在开发的商业项目，要做经营，不要销售，特别是一线城市的商业项目(如上海，北京)以后很难再进入开发，持有既能保证现金流，又能带来物业增值。总之房地产企业不能被目前的市场繁荣迷失方向，市场虽好风险更大。关键词：整合期资金