世联-新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议

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1、西安新鸿基曲江项目整体定位及物业发展建议项目定位审视1本项目属二线省会城市、新兴高档居住区非核心地段、无强势景观资源的中等规模项目项目属性：区域属性：二线省会城市西安在房地产市场划分中属二线城市新兴高档居住区2004年以来，随着政府规划的利好，曲江高档居住区的地位日益显现非核心地段目前曲江新区以雁塔南路为中轴线，以大雁塔和大唐芙蓉园为核心，项目处于非核心地段中等规模占地153亩，在曲江片区属于中等规模没有强势外部资源目前周边无强势资源，西、北、南方向楼盘档次不高，地块东侧为空地有利因素：曲江区位优势

2、限高条件较为宽松无拆迁压力不受政府90/70等政策限制片区规划前景向好不利因素：目前周边不成熟、生活配套少、物业相对档次较低相比中海、金地，品牌知名度相对较弱曲江新区西高新主城区市中心（钟楼）本项目项目限制性条件占地面积153.149亩容积率≤1.8覆盖率≤30%绿化率≥40%限高60m取地成本200万/亩车位919个坡屋顶，不可出现独栋，容积率在1.8以下可调整车程半小时内2本项目面临的四大机会资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好机会1机会2曲江作为

3、西安唯一的城市豪宅片区，已经确立其富人区地位机会3在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由政府主导融入资源主导，本项目的地段价值将快速提升机会32项目不能成功联动，而是内部竞争，贬损价值3资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好机会一07年5月起，居民储蓄余额出现滑坡，最高缩水幅度2.5%市场现象1：储蓄搬家，民间资本主动寻找投资对象市场现象2：资产价格全面升值国家发改委统计，07年上半年全国商品房价格涨幅为14.22%，全国36个大中城市连续4个月环比上涨超

4、过1.5%，二线城市全面上涨。消费者针对房地产的心态发生变化房地产作为高端客户的财富工具而存在作为固定资产的商品房成为投资出口，资产升值又放大了他们手中的财富和购买力；低端消费者提前为居住资料买单居住资料对他们而言是生活必需品，在房价快速上升的过程中，低端消费者比以往更加容易放弃过多的要求购置房产。07年上半年部分二线省会城市主要区域平均房价（元/平米）西安市部分楼盘06-07价格对比情况表4景观资源大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池公园等文化积淀自古以来的皇家园林，坡水园林相得益彰配套资源现主要依托雁塔城

5、区，未来有大唐不夜城等商业配套交通资源四周为主要交通干道环绕，通达性良好土地资源开发中期，核心区土地资源稀缺依托板块位于科教文化发达的雁塔区内，临近碑林区、西高新政府规划低密度居住区，中国传统文化为主题的文化旅游区景观资源历史文化资源城市资源城市富人区曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立其富人区地位曲江是西安历史积淀的凝结，是城市文明的聚合，是整个西安菁华之所在，是城市房地产价值峰值区。曲江被赋予文化旅游区的定位，其内核在于片区所承接的“皇家园林”历史形象和文化价值以唐文化为主题的多个大型旅游休

6、闲娱乐项目的开发，为片区塑造了丰厚的人文景观资源临近城市核心区，周边片区收入水平较高，片区内外交通发达，通达性良好机会二5香蜜湖1号熙园水榭花都价值峰值区中旅公馆价值承接区香域中央翠海花园香格丽苑香蜜山东海花园香榭里枫丹雅苑瀚城新天国际名苑价值辐射区堤香名苑价值逐级递减一级资源配套核心区二级资源配套较弱远离核心资源远离配套深圳香蜜湖在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由政府主导融入资源主导，本项目的地段价值将快速提升大唐芙蓉园大雁塔旅游区曲江池公园海洋馆爱情谷香蜜湖金地芙蓉湖畔中海国际社区本项目随着曲

7、江池公园的建成，本项目所在地段将成为片区资源价值的峰区。机会三金地南湖项目6西安曲江的低密度市场充满机会，高端的低密度市场存在巨大空缺曲江主城区未央秦岭车程1小时车程1.5小时车程半小时板块总结定位城北未央湖自然景观资源为主休闲度假/生活区位于城市边缘长安秦岭曲江人文景观资源为主观光旅游区临近主城区曲江位于城市豪宅的价值体系，竞争优势明显航天御苑价格变化单体规划以行列式布局为主，建筑密度过高；景观园林主题不鲜明，欠缺软景、层次感，精细化不足；建筑外观缺乏创新，外立面粗糙，品质感差；户型设计浪费大量空

8、间，人性化不足，实用性较差；内部缺乏配套，且档次不高，难以满足顶端客户的需求。市场产品以大为美，以豪为美，规划呆板，精细不足，配套欠缺，品质感有限机会四7本项目面临的三大挑战项目南北侧为高层的集资房，西侧为低品质的安居房，对本项目的形象与价位都存在负面影响挑战1挑战2本项目虽临近未来的曲江池公园，但与公园之间却为金地项目所阻隔挑战3本项目将面临中海、金地、融侨等品牌开发商的竞争，且多数项目地段优于本项目8景观资源生活配套4500元以下4500~6000元6000元以上