杭州弋阳滨江时代广场市场推广方案

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1、弋阳滨江时代广场市场推广方案杭州赛阳（SEEN）企划2004年2月说明：在前期市场研究和营销策划的基础上，本篇根据当前项目的工程进展情况以及市场动态的变化，提出新一轮的市场推广计划，旨在提高项目的影响和辐射力，把亮点和卖点展现出来，短期内迅速聚集人气，积累客源，树立项目形象，推动项目销售工作的开展。一、目标客户分析1、住宅方面：据我司对弋阳房地产市场消费结构的调查研究，目前弋阳住宅消费群体主要集中在下列范围：1）政府机关高、中级干部，企事业单位领导。该部分消费群体拥有稳定的收入，社会地位比较高，

2、购房更多是为了改善居住环境，提高其生活品质，此为具备强劲消化能力的特殊消费群体。2）弋阳城区及周边乡镇拥有雄厚资产的企业主或经商户。这部分人随着目前的城市化进程，将向弋阳城区聚集，也是我们的主要消费对象。3）弋阳县域农民（为子女教育需要）、外出打工者以及将来部分旧城改造、拆迁的居民。4）弋阳经济实力阶层为子女教育以及作为投资保值功能需要的客户。本项目总体定位是弋阳高档楼盘，拥有高格的品质和先进的设计理念，目标消费者亦是中高档的消费群体，在宣传推广方面，该类群体将是我们的主力传播对象，同时由于产品

3、的多样性，在客户群方面并不具有排他性，市场推广过程中将兼顾该类消费群体。2、商业方面目前弋阳商业物业主要销售对象为外地投资者，客源分布比较广泛，结合弋阳当地的商业物业以及本项目特性，我司认为本项目的目标客户可以归纳为：1）浙江客源：温州、台州、义乌等地，地区经济活跃、民间资金力量雄厚、投资欲望十分强烈，包括及与江西毗邻的衢州地区。2）福建客源：泉州地区（晋江、石狮）地区经济活跃、民间资金力量雄厚、投资欲望比较强烈。3）江西本地，以上饶及周边地区为主的客源。4）广东地区的投资客源。二、项目分析1、

4、项目推广抗点分析1）产品自身素质本项目作为弋阳当地高档物业，在建筑设计方面缺少突出的闪光点，户型设计月与凤凰城亦有一定的差距，因此只有从软件方面强调与众不同，充分利用环境景观和区位条件，引消费者关注。2）价格劣势由于土地以及建筑成本等原因，本项目的销售价格无疑将成为弋阳的领航者，对投资客来说，最关心的是价格和升值空间以及投资回报问题，对楼盘质素的考虑不在首位。3）客源分散由于当地购买能力有限，本项目的商铺的客源主要分布在浙江、福建等地，客源比较分散，不利项目的推广。4）商业物业竞争激烈当前弋阳商

5、业物业的供应量较大，包括赣东北贸易广场、城北综合大市场、城隍庙步行街、凤凰城等楼盘，供应量超过20万平方米。明显超出弋阳商业实际承受能力。5）从商业的角度看，本项目处于弋阳商业中心的二流地段，在商业辐射、商业影响力相对较弱，从传统商业区位看与城隍庙有一定的差距，随着城南新区的建设，势必造成一定程度的商业分流。这是本项目推广的一大障碍点。2、项目推广利基点分析1）区位条件优势项目地处弋阳繁华传统商业中心，当前的商业地位是无可争议的，交通条件优越，随着弋阳城市化发展，我们有理由相信未来城北仍能传统商

6、业中心的地位，该区域未来升值前景是明朗。2）景观环境较其他项目相比，本项目在环境景观方面存在竞争优势，这是本项目的一大主力卖点，特别是江景房，在弋阳堪称绝版。3）随着滨江公园的建设，弋阳的沿江开发建设进入实质阶段，未来滨江公园成为弋阳最大的休闲广场，扮演着人流集散中心，将提高本项目的商业价值。三、市场推广策略1、市场推广的准备工作作为营销推广，各阶段的准备工作一定作好统筹安排，其主要工作如下： 1）项目合法的审批资料的准备工作 2）必要的法律文件准备（包括建设规划许可证、土地使用权出让合同，预售

7、许可证、房地产预售合同、银行按揭） 3）宣传资料准备（形象楼书、功能楼书、折页、单张、价目表、付款方式、其他相关文件） 4） 销售人员准备（确定销售人员、销售人员培训、销售人员现场演示）  5）销售现场准备（售楼处、样板房、形象墙、围墙装修、施工环境、沙盘模型、广告牌灯箱、横幅、导示牌、彩旗） 2、总体推广策略整合项目推广主要体现本案“共享时尚人生”之高贵住宅品质，“引领城市繁华”之浓烈商业气息，通过广告、SP活动共同组合传播确立形象，从而推动各期物业的发售。 1）住宅方面：由于弋阳区域的特性，

8、消费者在对楼盘的认知方面不同于城市居民，地域小、受众面单一、竞争楼盘少、人流集中，楼盘不用过多的宣传就可传播开来，我司认为本项目在弋阳本地的宣传推广将根据当地的人文特性，发挥以点带面、流水带沙的效果。主要通过下列途径：A、利用主要节假日（人流集中、外出人员返乡）B、主要媒体（弋阳电视台、发放中邮DM）C、主要区域重点宣传（户外广告、横幅）D、结合推式营销策略（利用销售人员的人际关系网络营销）E、SP、PR活动根据工程进度和销售节奏，适时投放媒体。2）商业物业方面推广策略：根据弋阳当地商业物业的销