合同法总论案例

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1、案例1：情势变更原则今年的“新国十条”房贷新政实施后，很多投资客和炒房客“闻风而逃”。浙江籍的投资客姜女士就以“银行不给贷款，政策因素影响贷款是我无法预见的”为由，将卖方告上法庭，要求退房并退还2万元的购房定金。近日，记者从福建省厦门市思明区人民法院获悉，这起在厦门房地产界备受关注的案件在法院主持调解下，双方同意解除买卖合同，卖方退还2万元定金。  今年4月5日，30岁的姜女士通过中介，向孙先生购买了位于厦门市思明区厦禾路的一套房子，这套房子建筑面积34平方米。双方签订了《房产买卖协议书》，约定总价款61万元，首付款28万元，尾款33万

2、元通过银行按揭贷款支付。姜女士当场支付2万元定金，孙先生出具一张定金收条。  姜女士购买这套房子的定位就是投资炒房，如果涨价就转手赚差价。否则，退一步说，即使房价升值慢，该房地处繁华地段，也可以坐收租金。  然而，4月17日，“新国十条”出台，按照规定，姜女士不是厦门本地居民，也不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明。而且，更严重的是，由于之前姜女士已经在杭州买了两套商品房，都有银行按揭贷款，现在属于购买第三套住房，银行将暂停发放贷款。  姜女士说：“按照当初的协议约定，银行放贷是我唯一支付房款的方式，可是如今在国务院发布楼市新

3、政的这一大背景下，明确打击投机炒房者，贷款贷不出。所以，我要求解除合同、返还定金。”  为此，姜女士便以房产新政出台无法预见为由，将房东孙先生告上法院。姜女士认为，房产新政造成她不能贷款，从而不能继续履行买房合同，这一政策因素是她无法预见的，如继续履行对她明显不公平，因此，她有权解除合同并拿回定金。  姜女士的法律依据是，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公

4、平，或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况，确定是否变更或者解除合同。  卖房人孙先生认为，这是姜女士借房贷新政悔约。孙先生说，他所在小区的房价每平方米已经降了1000元，如果解除合同，他的损失不止2万元，即便姜女士倒贴2万元，他也不愿意解除合同。  孙先生说，银行贷款只是筹集购房款的一个渠道，不论是否出台“新国十条”，批准贷款的权利都在银行，基于信用或者债务的原因，银行也可能不批准贷款，这是姜女士购房时应当预见的风险。姜女士提出解除合同，是因为感觉房价会下跌，因此以“

5、新国十条”为借口来悔约。郑金雄、黄毅：《房贷新政导致无法贷款退房纠纷如何适用法律》，《人民法院报》，2010年8月23日，第3版。问题：什么是情势变更？适用情势变更的条件是什么？如何区分情势变更与不可抗力？情事变更是指合同成立时所依据的基础情势,因不可归责于合同当事人的原因发生了不可预见的重大变化,动摇了合同的基础,如果继续履行合同将导致显失公平的的后果,因此可以解除合同或者另行安排合同权利义务关系的原则。我国合同法虽然没有直接规定该原则，但是根据公平和诚实信用原则的要求，也可以得出相同的法律效果。按照诚实信用原则，债的主体在履行各自义

6、务时，应讲求诚实、信用、信守合同，严格地依约全面履行债；债的主体在履行债务或接受履行时，既要考虑自己的利益，也要兼顾他方的利益和社会公共利益；双方既要真诚协作，还要注意合同的履行是否经济合理。任何一方在合同的履行过程中都不应仅从个人利益出发，而加损害与他人。如果合同基础情势已经变更，仍维持合同效力，显然是违反诚实信用原则和公平原则的。情势变更原则之所以有生命力，是因为它有存在的合理性。法律一经生效，就应当具有相对稳定性，否则，人们就无所遵循，导致社会秩序的紊乱；法律是物质生活条件的反映并为之服务，当社会物质生活条件发生之后，法律也应随之

7、修正，这就是法律的适应性。据此，合同依法成立之时，有其信赖的客观环境，当事人在合同中约定的权利义务应与这种客观环境相适应。权利义务的对等，是就该环境而言的。在合同成立之后，该客观环境发生改变或不复存在，原来约定的权利义务与新形成的客观环境即不适应，不再公平合理。只有将合同加以改变乃至解除，才符合适应性原理，符合城市信用原则的要求，实现实质的公平。崔建远主编：《合同法》，93页，北京，法律出版社，2003年。因此，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释〔2009〕5号第26条规定，合同成立以后客观情况发生了

8、当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的