成都市玉沙商业广场全程商业运作报告书

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1、“玉沙商业广场”全程商业运作策划报告书（初稿）二零零六年九月二十日目录前言3第一章、商业市场分析41.1总体供求分析41.2商业物业趋势41.3项目商业背景51.4SWOT分析91.5应对策略12第二章、商业总体定位132.1总体定位142.2品位需求142.3错位需求152.4文化需求152.5物业升值15第三章、商业业态定位163.1业态定位基础163.2业态定位原则163.3业态定位173.4客户定位223.5价格定位23第四章、商业招商运作234.1商业团队筹建234.2招商前期准备244.3商业

2、工作流程254.4招商招商计划264.5媒体推广策略28第五章、商业经营管理295.1后续经营专业化的好处295.2后期商务租务管理30结束语31前言本报告书的制定是以本项目区域目前的商业地产现状和未来发展规划作为参考，经过深入研析和论证后所编制的针对性、战略性商业策划报告。本报告书的订立和执行主要是以对项目商业业态定位及商业规划进行总体部署,以及对“玉沙商业广场”的商业全程运作和后期经营管理提出实际运作建议方案。为顺利实现资产、资源、资本的增值、整合、回收这一战略目标，我们将以专业理论、科学运作、务实工

3、作的精神做好本项目的各项工作。而作为统领本项目招商策划工作的本策划书，其主要框架是在对项目区域商业市场、目标消费者、投资者、经营者四者的重点分析基础上，提升项目的核心竞争力，精准项目的商业定位，据此制定“商业市场分析”、“商业总体定位”、“商业业态定位”、“商业招商策略”、“商业经营管理”共五大章节。相信通过精准的商业定位和科学务实的商业运作，在充分整合各方资源的基础上，本商业项目定能缔造升华成为成都市充满现代气息而又不乏浓厚商业氛围的城市商业沸点，最终实现政府、开发商、投资者、经营者、消费者、运作方的“

4、六位一体”共赢局面，成就名至实归的商业财富新动力！由于时间有限，本报告书疏漏之处在所难免，敬请领导参阅！第一章、商业市场分析1.1总体供求分析来自四川中原物业顾问有限公司的一份专项调查报告：去年成都市共推出了19个大型商业项目，总营业面积达100万平方米，其中营业面积最小的为1.6万平方米，最大的为14.16万平方米。但这19个商业地产项目，截至今年1季度末，仅有10%左右的营业面积完成了招商。成都市商业发展历史较短，目前大部分的世界知名商家正陆续进入成都，促进了成都市的商业繁荣；但是同时也加剧了城市商业

5、方面的竞争；目前成都市经济特色为休闲娱乐经济比较发达，同时，随着城市建设的发展以及区域居住中心的发展，成都市各个区域商业中心处于整合形成中；尚处于初级阶段；整体来看，成都市商业环境不利于小型商业地产的开发，不利于沿街无序铺面的开发与销售；商业地产宏观发展环境也较为恶劣；目前成都市规划政策等因素处于不确定状态，受国家宏观调控的影响也较大；商业地产供应过剩，大量商业地产项目处于崩盘边缘，商业地产开发市场风险极大，专业市场竞争也异常激烈。因此，如何在本项目中精确做好商业地产的业态定位，如何在激烈竞争中发现并确立

6、自身优势，如何细分市场并做好差异化定位，如何建立一只专业、高效、团结的商业运作团队等要素将是本商业项目成功与否的首要问题。1.2商业物业趋势1.21竞争空前激烈由于目前成都现有商业地产开发量过大，市场供大于求，基本呈现饱和状态，商铺空置率较高，加上较多的开发商开发的商业用房相应引入专业市场概念的增多，再有新商业区的形成和发展，在整体经济无大的转变的条件下，消费意愿有所降低，市场承接力较弱。因此，在市场容量有限的情况下，竞争已体现在项目操作的多个层面上，如项目外立面特色、商业业态定位、招商能力、项目包装、租

7、金价格、后期经营管理水平等因素。1.22发挥个盘特色有一部份发展商意识到突出个盘的特点，发掘自身独特优势是胜出的关键：新城市广场；熊猫广场；普尔斯马特会员店；伊滕洋华堂同辉国际购物中心；羊西线一品天下；汇龙湾亿初莲花等商业地产。1.23品牌与集约经营时代随着房地产业的发展并且日趋成熟，成都市地产发展商品也会象香港深圳、上海等多个发展较好的城市一样，走品牌化、集约化的发展道路。1.24重组时代与资源共享时代许多发展商在项目运行和操作的同时便与知名企业进行强强联手，利用各自的品牌和实力和专长共同炒作市场。成功

8、就率较高，亚太广场和好又多量贩、同辉集团和伊滕洋华堂、全兴大厦和太平洋百货都是成功的范例、汇龙湾广场和泰国亿初莲花、新光华广场和沃尔玛的结盟等。1.3项目商业背景由于本项目地处府河河畔内环线猛追湾段，成都市新华大道三槐树路与华星路的交汇十字路口，东邻二号桥，南临新华大道，北靠军区干部楼长城锦苑，西侧直接连接步行商业街。地理位置较佳，有着极大的商业发展潜力，且随着周边新修高品质住宅小区的开发和入住率日趋提高，周边商业配套日趋完善