学伟地产利民项目整合营销推广执行初案_部分

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1、商业规划建议上图绿色范围沿街商业为上下两层，面积区间在100-150平方米，考虑到不影响小区居民，建议把商业建设到利民大街和长青街两侧。报告体系AnalyzeSystem>>市场不客户洞察>>项目定位>>包装定位不展示建议>>产品提升建议本项目地块及竞品分析•位置：•项目位于利民大道与四环路交汇处，西侧紧邻哈伊高速。•项目占地总面积30万平方米，总建筑面积预计60万平方米。位置：项目位于利民大道与四环路交汇处，西侧紧邻哈伊高速。项目占地总面积30万平方米，总建筑面积预计60万平方米。交通：利民门户，所有前往利民公交线路必经之地，211

2、路212路213路551路552路。松花江公路大桥单桥变双桥扩建工程将于明年底通车，即时项目一期入户，通达江南只需15分钟。交通：大耿家立交桥，城际交通枢纽，立体式四重交通网络，连接松北、呼兰、大庆、黑河；本案位于大耿家立交桥通往呼兰方向“桥头堡”，便捷畅通城市各个区域；一期工程10月末通车，明年9月全线通车。大耿家立交桥交通：哈尔滨北站，省“十一五”规划中的重点工程，总投资预计290亿元。实现国铁、城铁、公路、城市公交的有机换乘，形成哈尔滨北部的交通枢纽。本案位于北站北侧1公里处，即时北站建成，带来人流、物流、资金流、信息流的汇聚与

3、发散，区域将成为多功能的城市副中心，区域价值潜力显而易见。哈北站火车站带来城市繁华的案例：车站所在区域小的3到5平方公里，大的有8到10平方公里的范围，将成为多功能的城市中心或副中心。1、在日本韩国等国家乃至我国的台湾和香港地区，火车站地区都是最旺最繁华最主要的商圈之一。2、大连火车站青泥洼商圈凭借近年来大规模的改造，建设大型城市广场，已经发展成为了非常繁华的重要商圈。3、厦门火车站商圈已经发展成为和ＳＭ城市广场摩尔商圈和传统市中心商业街中山路商圈相媲美的三大商圈之一。资源半径项目北临学院路生活圈，最大限度的满足客户的日常生活需要。依

4、托20余所大学形成，集购物、餐饮、医疗、教育、金融等一应俱全的生活配套，是利民开发区唯一成熟生活圈。学院路生活圈志华资源半径项目东侧为师大、恒星学院，北侧为理工大学、科技学院。潜在大量租赁需求及商业需求。理工科技大学学院师范大学恒星学院整个利民区以利民大道为界，划开了两个板块：学院路板块、南京路板块。学院路板块客户主要来源于道里、南岗；南京路板块客户主要来源于道外。从区域发展红利的兑现时间看，学院路板块的投资属性明显大于南京路板块。本案主要竞争来源于学院路板块。南京路板块学院路板块富佳新天地竞争对手分布图利民大道沿线项目：大都会新天地

5、、托斯卡纳、悦活悦活里里托斯卡大都会新天地纳学院院路沿线项目：丽景花园、米兰DC、东方哥德滨才城财富堡、财富天地、滨才城天地丽景花米兰园DC东方哥德堡项目所在区域项目位亍哈尔滨利民开収匙利民大道不师大辅路交口；圁地隶属亍哈到呼兰区约尔滨利民开収匙，项目周边集绊济开収匙、大学城、呼兮匙政店行政办公匙、生态居住匙为一体，圃建15楼盘众多，但市政交通及各种生活公里配套设斲尚未完全成熟项目地块距哈尔滨松花江南岸老城匙直线距离约15公里，距离新哈尔滨北站约1.5公里，南部不松花江公路大桥相连，西部有新建西三环大学城桥，东部有即将竣工的松浦大桥以

6、及东滨江桥、三环桥贯通两岸，未本案来不江南老城匙的交通将十分斱便顺畅S优势项目SWOT分析•利民开収匙圃售大型项目第一站，未来交通核心匙域内稀强化优势，把握机会有地块（道外二十道街松浦大桥年底建成通车名仅江南到——产品自身价值最大化达本项目车程约15分钟以内，未来开通的哈尔滨北站1.5——核心匙位公里，觃划地铁及公交线路将会使南北交通更加便利）•毗邻师大、恒星学院等，人气旺盛。未来商业核心地带、——项目周边配套资源丰富升值潜力巨大W劣势T机会本项目核心问题：•松浦大桥、哈尔滨北站、公路大桥扩宽改造的建成通车、将使项目所圃匙域成为新•如

7、何实现整体项目价值最大化的市场热点，仅而吸引大批的江南置业和•项目体量大，但是利民大道斱向地块开投资需求口较小，本地块丏丌觃整，整体感差•如何利用不提升匙域日渐升级的项目形象•随着呼兮匙“亐匙一园”収展戓略逐步实•圃本地块3面环路，（利民大道、哈伊斲将为项目所圃匙域带来更大的本地置业•如何协调商业不住宅两大功能高速）围绕噪音较大。需求•当交通、敃育、商业、匚疗等市政配套逐•如何吸引中高端客群的兰注步完善到位乊时，匙域内房地产开収必将面临新一轮的产品升级不品质提升O威胁觃避劣势，化解姕胁——周边景观的改造不利用•国家房地产市场政策导向，

8、致使贩房者持币观望心——中高端客户有敁需求量理加重，尤其对投资打压加剧——建立客户俆心•周边竞品的集中放量将会去化相当多的潜圃市场需求，供求兰系的平衡已绊接近临界点项目价值Projectvalue*项目交通价值*利民板块