仲量联行杭州市钱江新城项目最高最好用途研究终期报告

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1、致华峰房地产开发有限公司杭州市钱江新城项目最高最好用途研究终期报告二OO八年六月xxxxxC03免责声明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也可能将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：V新的政府法令V公司政策的变化V对杭州房地产市场可能产生影响的重大社会、经济、政治改革事件我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任

2、，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设

3、计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。xxxxxC032目录一．杭州重点区域及项目分析4二．杭州租户特征研究58三．国际国内案例分析64四．办公楼开发建议80五．零售开发建议114六．楼宇LED大屏幕研究168七．财务分析174八．终期研究总结186xxxxxC033一.杭州重点区域及项目分析xxxxxC031.钱江新城

4、概述xxxxxC035项目地理位置与自然条件ß钱江新城位于杭州市江干区东部，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。期ß新城一期东临钱塘江，南靠复兴大桥，西依二城秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路。总占市政府新江地面积15.8平方公里。其中包括一个核心区和钱两翼，为2001~2007年重点打造区域。整个一期期核心区规划建设总体量将达到820万平方米一城（包括政府投资项目在内），两翼规划均为西湖新江住宅。钱ß二期规划为东至和睦港，南至钱塘江，西与一期相连，北至规划中的钱江路，总面积2.86平方公里。二期主要规划为住宅。ß

5、钱江新城依钱塘江而立，沿江一线规划有大面积的生态绿化带，使整个新城最大限度地接近水体。与此同时，新城内还规划有大面积的绿色公共空间。意在结合内外景观，营造一个园林式城市栖居空间。xxxxxC036发展历史“大杭州”概念出台基础设施和公共建筑中央商务区基本建成确立钱江新城发展方向开工建设2001年2003-2006年2010年2000年以前2002年2005年至今商业及住宅项目建设相继菜地/鱼塘整体及核心区规划完成动工ß2001年，“大杭州”规划概念的出台标志着杭州从“西湖时代”迈向了“钱江时代”，钱江新城作为杭州今后几年的发展重点

6、被正式提出。这片过去为鱼塘菜地之用的处女地未来将成为杭州的CBD。ß政府先后委托上海城市规划设计研究院和杭州市规划设计研究院编制总体规划及控制性详规，并邀请了德国欧博迈亚公司进行规划咨询。2002年整体规划基本完成。ß从2003年开始，新城内的大型公共建筑的建设相继启动。2004年，杭州大剧院首先落成。ß从2003年开始，新城内土地开始通过招拍挂形式先后被多家省内外开发商获得。经过一段观望期之后，商业和住宅项目从2005年开始开工建设。一些住宅在2007年已开盘销售。预计到2010年，中央商务区建设将基本完成。xxxxxC037区

7、域总体定位ß伴随着经济的快速发展和城市的飞快建设，西湖区域已不能满足杭州未来发展的需要，因而钱江新城是杭州寻求新发展的产物。其将是杭州未来的发展“原点”,在此“原点”上，杭州有了更为开阔的发展空间。ß钱江新城总体分为两期。一期被大体划分为三钱江新城二期大区块，形成“一心两翼”的格局。其中，位于中心位置的中央商务区已经首先启动建设。ß整个新城，旨在进一步提高杭州的城市品位，改善城市的生态环境，完善城市的基础功能，钱江新城一期提高城市的综合竞争力，实现城市的可持续发展。ß新城未来不仅仅将是杭州的CBD，也将是城市的行政中心。届时，市委

8、、市政府机关及院外杭州中央商务区部门，除个别单位外，将会全部搬迁至新城办公。ß除商务办公之外，钱江新城内还将为人们创建一个优美舒适绿色的居住环境，大幅度地提高人们的生活质量。xxxxxC038中央商务区规划定位ß核心区块即中央商务区占地面积4平方公