华侨城不仅仅是地产加公园宏观证券

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1、房地产智库.comwww.home8848.com渐飞研究报告-http://bg.panlv.net房地产开发Ⅱ☆☆☆公司深度研究评级：本次：买入前次：华侨城Ａ(000069.SZ)目标价（元）：17.00-19.53分析师联系人涂力磊丁晨S0740210020003dingchen@qlzq.com.cn是，不仅仅是“地产+公园”Tull@qlzq.com.cn(8621)68766624(8621)583067492010年7月26日基本状况业绩预测总股本(百万股)3107.48指标2008A2009A2010E2011E2012E流通股本(百万股)128

2、8.88营业收入（百万元）8,657.3210,956.911,821.314,318.417,743.8市价(元)12.43营业收入增速400.67%26.56%7.89%21.12%23.92%市值(百万元)38625.95净利润增长率91.02%18.99%24.89%24.09%21.69%流通市值(百万元)16020.79摊薄每股收益（元）0.550.550.690.851.04股价与行业-市场走势对比前次预测每股收益（元）—————市场预测每股收益（元）—————偏差率（本次-市场/市场）—————市盈率（倍）0.0031.2817.8014.341

3、1.79PEG0.001.650.720.600.54每股净资产（元）3.553.373.964.715.64每股现金流量0.792.340.901.101.43净资产收益率15.42%16.28%17.32%18.06%18.34%市净率0.005.093.082.592.16总股本（百万股）2,621.093,107.483,107.483,107.483,107.48备注：市场预测取聚源一致预期投资要点¢是，不仅仅是“地产+主题公园”：虽然投资者对华侨城的“地产+主题公园”的模式早已耳熟能详，但仍有些许认识不够或信心不足的地方。我们认为华侨城旅游业务正在经

4、历规模和层次上的扩张，而地产业务则将由单独的高端住宅衍生到主题商业综合体。这种拓展和升级是华侨城必然的战略选择，我们判断：华侨城有能力完成完美跨越。华侨城是，但不仅仅是“地产+主题公园”！¢渠道为王？通过对比华侨城与迪斯尼、“六旗”经营模式的差异，我们认为：¾华侨城正确选择了与迪斯尼不一样的路。因为迪斯尼首先成功建立娱乐形象而后衍生到公园、媒体等产业，即先内容后渠道；而华侨城既然短期无法建立成功娱乐形象，唯一选择就是先大力建设渠道再图“形象及内容”发展。因此公司通过“1+3+N”的战略进一步加强自身在渠道方面的优势。¾通过对“六旗”渠道拓展过程所遇问题的研究，我

5、们认为华侨城地产与旅游的相互反哺模式、文化产业链构建和对产品系列的拓展，将成为公司渠道布局过程中的中流砥柱。公司不仅需要，而且有能力完成对渠道的布局。¾我们有理由认为：虽然主题公园现在只是旅游，但未来将成为销售有价值产品的“渠道”。¢谋略地产：通过地租理论，我们分析了公司高端住宅业务“虽无近忧，但有远虑”的原因，认为公司有必要涉足主题商业来继续保持公司走高端路线，追求高附加值的思路。而公司新参与的欢乐海岸、苏河湾均属于这一范畴。目前公司已经在资金实力、文化建设、娱乐营造、酒店管理等方面具备相当实力，我们继续看好公司这块业务的未来前景。¢共筑成长：预计公司2010

6、、2011和2012对应EPS分别为0.68元、0.85元和1.04元。主题公园渠道建设、主题商业、文化产业链延伸，使得公司不论在旅游还是地产业务上都具备良好的成长空间。我们看好华侨城未来的发展，给与公司2010年25XPE，对应股价17元，同时以19.53元的2010年RNAV作为估值上限。公司合理价值区间17~19.53元。股价对RNAV折价幅度为31%。首次给与公司“推荐”评级。请务必阅读正文之后的重要声明部分此报告专供天弘基金管理有限公司公共邮箱阅读珠峰高度8848第1页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.

7、com渐飞研究报告-http://bg.panlv.net公司深度研究目录一、如何认识现在的华侨城...................................-4-二、迪斯尼模式看华侨城.....................................-5-2.1迪斯尼模式：文化+资本..................................-5-2.2华侨城模式.............................................-7-2.3渠道和内容的发展程度不同是两者最本质的差异..............-

8、8-2.4模式差异使彼此