雅居乐铂爵山营销策略方案

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1、雅居乐·铂爵山5月—8月营销执行案www.fdc01.com目录一．市场分析二．产品分析三．目标人群分析●意向客户描摹（前期调研数据）●目标人群特征分析四．价值体系●项目核心优势分析ＳＷＯＴ●项目价值体系建立五．定位系统●核心价值定位●市场定位（领袖，跟随，创新，差异）●目标客群定位●产品定位（形态风格档次）●形象定位（整体印象）www.fdc01.com●价格定位（整体均价，价格档次）目录六．改善点研讨七．策略方向八．节点划分九．阶段方案十.分工进度●开盘前清单及分工进度（附件）www.fdc01.com目录十

2、一.费用预算●推货量值预估●费用预算及比例十二.执行附件●现场包装●推广及物料●媒体计划以及相关设计●活动方案●销售说辞●培训计划●巡展计划●代理商介入等www.fdc01.com一、市场分析www.fdc01.com市场分析火炬区1-4月中旬成交商品住宅套数占比情况月份1月2月3月4月中旬中山6799304646452617火炬开发区528202394354占比7.76%6.63%8.48%13.53%火炬区1-4月中旬成交商品住宅套数占比情况800016.00%600012.00%中山40008.00%火炬开

3、发区占比20004.00%00.00%月月月月月月月月月789123101112月中旬4火炬开发区房地产活动较活跃，其商品住宅成交量占中山市整体成交比重较大。今年2月火炬区成交量受春节假期影响成交态势稍有低走，但总体占比情况仍呈现逐步攀升的趋势，可见火炬区房地产市场成交仍较旺盛。2011年4月数据截至4月17日www.fdc01.com市场分析2010年—2011年4月中旬火炬开发区商品房成交套数8006346386005235284724374324003743813943543472002021601291

4、42010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月11年1月2月3月4月火炬开发区每月平均消化水平约维持在400余套，且除特定宏观政策时期出现动荡外，成交一直保持活跃，可见火炬开发区房地产市场发展动力及潜在消费能力一直较强。2011年4月数据截至4月17日www.fdc01.com市场分析火炬开发区2010年7月—2011年2月商品房存量2010年2011年7月8月9月10月11月12月1月2月16782351277725072469257421931991火炬开发区2010年7月—2011年2

5、月商品房存量消化情况2010年7月-2011年2月平区域存量套数消化时间（月）均销售套数全中山市41177.3火炬4614.3火炬开发区存量消化周期明显低于全市平均值，由此可见火炬开发区市场需求旺盛。www.fdc01.com市场分析片区主力项目均价濠头片区尚城5400实地璟湖城5700陵岗宫花区区域总体均价水平约合生帝景苑60005100—5300元/㎡宇宏健康花城5200科技新区第五大道4800中心片区金华花园5000火炬开发区——主城区边缘的价格洼地2011年2—3月，火炬开发区商品住宅成交均价在510

6、0—5300元/㎡的价格区间，相较去年底4700—4800元/㎡的均价，已呈明显上升趋势。www.fdc01.com市场分析火炬开发区房地产市场发展良性、活跃火炬开发区房地产市场近年来发展稳步有升，尽管受宏观政策的影响，但总体1成交状况呈上升态势，市场发展活跃。2自广珠城轨正式开通以来，该区域成交价格有明显的上涨势头。3火炬开发区月平均消化能力以及余货消化周期，均体现该区域有强劲的购买力。我们面临的是一个亟待上升的区域市场空间！www.fdc01.com二、产品分析www.fdc01.com别墅竞争对手分析12

7、碧桂园·秀丽湖22万科·润园32华发生态庄园42清华坊52锦绣海湾城62汇景东方www.fdc01.com分布区域对比一期别墅已尾声，二期洋房推售5月推出小户汇景东方型联排200-即将推出，230㎡，共计奥园大地233套24套。（三期铂爵山西区体量134套）火炬开发区沙溪华发生态庄园东区朗润园目前在售产品不适应中去化缓慢，山人喜好，去南朗镇影响力较弱化缓慢，与本案产品线不同锦绣海湾城碧桂园秀丽湖清华坊五桂山该项目产品定位及风南区格与本案形成明显区隔，计划7、8月份推出20-30套钻石墅中山市场别墅项目推货量少，

8、竞争不强。www.fdc01.com产品对比华发生态锦绣碧桂园铂爵山清华坊万科润园汇景东方庄园海湾城秀丽湖233-380㎡523-570㎡（联排200-550㎡133-257㎡379-888㎡150-290㎡面积（11000—13000—170-196㎡（13000—（10000—（20000元/（11000—价格12000元/15000元/㎡，22000元/㎡）3000