南苑华东塑料城项目运作思路

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1、南苑·华东塑料城项目运作思路项目运作思路(概要)项目思考思考一思考一：：项目项目的核心是什么本项目三大物业类型商业住宅办公其核心应该是商业思考二：我们要推广的是什么房产?or品牌?通过本项目的成功运作南苑品牌成功挺进台州树立南苑在商业领域的另一品牌思考三：决定项目推广策略的关键因素营销的目的就是为了更好地销售那么，一个房地产项目的营销方式决定于什么样的产品是谁开发的在什么样的环境思考思思考思：：推广推广的本质是什么房地产项目的推广无非要解决以下三个核心问题首先是要找到你的客户然后是让你的客户知道最后要感动他把他兜里的钱掏出来给你然后还要让他对你说声谢谢认识产品找到客户是基圈定客户础此三者

2、相辅相成如何找到客户不可分离不可偏薄告知客户是重点告知客户的渠道解决这三个问题的关键在打动客户的方式于感动客户是关合理完善的通道建设键我们的优势认识产品产品特征商业住宅写字楼1)从规模上来看，三大类产品的核心是商业；2)从销售难点来看，三大类产品的关键还是在商业；3)从产品的影响来看，商业部分运作的好坏直接影响开发商的品牌。开发商特征白金酒店运营商高档住宅开发商大型市场经营商1)从酒店到住宅，南苑已经成功实现一次跨越；2)从宁波走向全国，南苑开始走出品牌扩张第一步；3)从房地产开发到商业运营，南苑如何实现又一次成功？区域特征市场林立全民经商政府主导只租不售1)路桥地区居民从商观念强，长期

3、以来形成了全民经商的良好气氛，城乡居民对于市场这种商业形态的接受程度普遍较高。2)至2005年底，路桥区经工商登记注册的商品市场共72家，其中专业批发市场33家，规模大多在1万平方米左右。3)路桥专业市场由于历界政府重视，“路桥市场”已具有一定的品牌优势。4)路桥市场大多采用长租的方式，产权式市场数量有限。项目思考Ø路桥目前市场总建筑面积约75万平方米，涵盖了几乎所有的商品交易门类，经过十几年的发展，多数市场已经逐渐成熟；Ø与路桥经济和居民收入状况不相称的是，路桥目前缺乏档次较高、面向居民生活、娱乐、休闲、运动的大型综合商业项目，而自发形成的专业市场因其档次低、大多属于生产经营型的商业；

4、Ø本项目总量将达到路桥市场总量的15%，如果按照传统的经营模式，要在短时期内取得市场的成功有待考证；Ø我们的思路是否可以走出塑料城或者其衍生商品的专业市场；Ø由此，我们认为，华东塑料城15万平方米的商业绝对不应该只有一种业态，应将塑料或其衍生商品作为本项目的一小部分来看待；华东塑料城也不仅仅只是路桥区的商业项目，它的幅射半径应扩大到台州的其他区域。项目分析项目优势Ø路桥目前市场总建筑面积约75万平方米，涵盖了几乎所有的商品交易门类，经过十几年的发展，多数市场已经逐渐成熟；Ø至2005年底，路桥区经工商登记注册的商品市场共72家，其中专业批发市场33家，规模大多在1万平方米左右。Ø“路桥市

5、场”已具有一定的品牌优势。Ø路桥市场大多采用长租的方式，产权式市场数量有限。项目劣势Ø缺乏强有力的产业支撑，市场发展后劲不足。很多企业没有及时转型升级，行业结构不合理，产品技术含量低，质量低劣，不能适应市场需求的变化。Ø地方工业对市场的支撑力很弱，现在市场内广东货、福建货等外地商品占有率相当高。Ø台州东临大海，缺少腹地市场，路桥作为交通枢纽、商品集散中心的功能进一步弱化。Ø物流等配套设施相对义乌等地要弱很多。项目挑战一Ø各地相继涌现出了一批规模大、聚散能力强的市场群体，比如广东顺德乐从塑料市场等。这些市场具有销地就近、原材料就近、劳动力成本低廉的特点，在全国范围内分割市场，因此路桥很难形

6、成类似义乌的面向全国甚至世界的二级市场。Ø一些规模较大的企业或者知名品牌纷纷建立自己的直销点、连锁店或专卖店，脱离档次较低的市场。Ø电子商务的发展对传统市场产生了一定的冲击。项目挑战二Ø纵观路桥周边地区市场发展的态势，以及市场资源激烈的争夺程度，路桥可谓面临“四面楚歌”。Ø竞争对手一余姚中国塑料城中国塑料城是全国最大的集塑料原料交易、塑料制品加工经营和塑料信息交流于一体的塑料贸易专业市场，规划总面积1.5平方公里，总投资1.2亿元，建成区面积500余亩，总建筑面积67000平方米，进城经营公司520余家。Ø竞争对手二义乌义义乌对路桥市场的冲击还会进一步加剧，其国际商贸城二期的塑料制品区，

7、就是针对路桥的塑料制品市场建设的。项目机遇一Ø目前路桥市场乏统一规划和管理，发展带有较大的自发性和盲目性。市场数量激增，市场布局散乱，单个规模偏小，部分功能交错，市场发展水平和层次较低，总体上形成“低、小、散”和重复办场的状况。专业市场之间过度竞争，存在着内耗现象，市场群整体运作能力差。场地拥挤、交通不便，严重阻碍了市场发展空间，大多市场设施陈旧，档次不高，缺少仓储、物流、停车等配套设施，影响了市场的转型创新和市场集散功能，市场整体