%92探索——以上海虹桥临空经济园区为例

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1、万方数据50g1萋特l潜越l丝8Q弗1j警I量鲞l至5l舌广l卫器l雩§l重耋Ig【文章编号】1002-1329(2009)04—0050一04【中图分类号lTu984【文献标识码】AI作者简介】孙娟(1979一)．女．中国城市规划设计研究院上海分院城市规划师。蔡震(1970-)．男，中国城市规划设计研究院上海分院副院长兼总规划师，高级城市规划师。I修改日期】2009-03-13面向政府与市场的控制性详细规划探索——以上海虹桥临空经济园区为例孙娟蔡震【摘要】土地市场化运作背景下，控制性详细规划是政府监管市场开发土地的关键手段，并被《城乡规划法》赋予了

2、很高的法律地位。针对我国传统的控规编制方法和内容无法满足城市特定地区现实开发的需求等问题，结合上海虹桥临空经济园区规划实践，提出在控规中深化前期研究，合理划分地块、规范出让条件等的原则和方法。强调增强控规的实用性，使其能为政府和市场接受和使用是充分发挥控规作用的关键。【关键词】控制·i'e-详细规划；地块划分；出让条件REGUIATORYDETAILEDPLANNlNGBASEDONGoVERNMENTANDMARKET．ACASESTUDYOFSHANGHAIHoNGQIAOAIRPORTBUSINESSPARKSUNJuan；CAIZhenABS

3、TRACT．Afterthelandmarketizationtheregu．1atorydetailedplanbecon忙allimportantwaytoregu-latethemarket-directedlanddevelopmentandthusisgrantedasuperiorstatusbytheUrban—·RuralPlan-·ningLaw．Butthetraditionalformulationmethodsandcontentsofregulatorydetailedplancannotmeettherequirement

4、soflanddevelopmentinspecificareas．WithHongqiaoAirportBusinessParkasanexample，thispaperpresentssomesuggestionstoimprovethecurrentmethodsincludingin-·depthpre-·liminaryresearchbeforetheplanning，reasonablelandsubdivisionandrationalizationoflandtransferterms．Itarguesthattheapplicab

5、ilityoftheplanisthekeytofullyexertitsfunctions．KEYWoRDS：regulatorydetailedplanning；landsubdivision；transferterms城市规划作为政府进行城市管理的重要手段，要在土地市场的制度化环境建设中发挥主导作用，以限制市场开发的非理性行为。新颁布的<城乡规划法>第三十八条明确指出。在国有土地使用权出让前，城市，县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划．提出出让地块的位置．使用性质，开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划

6、条件的地块．不得出让国有土地使用权”。控制性详细规划的重要性和实用性被提到了前所未有的高度，它成为规划控制土地市场化开发的最关键依据．也是直接面向政府和市场的规划类型。但这也对控制性详细规划本身提出了更高要求，传统的编制内容和方法能否满足新时期土地市场开发的要求需要新的探索。实践发现，对城市一般性地区或远期开发地区，由于控制要求较少或开发存在诸多不确定性，原有控规内容基本能满足政府统筹管理的要求。但对于城市中某些重要地区或者是即将面临现实开发的特定地区①，原有的控规编制方法和内容都无法满足土地招拍挂过程中政府和市场的双重需求。在上海虹桥临空经济园区开

7、发实践②中发现，政府要有效指导这类面临现实开发地区的土地开发．深化控规是关键。包括向上延伸需要深化面向市场的规划前期研究，向下控制需要提出合理的地块划分和出让条件．1深化控规前期研究现行的控制性详细规划编制内容主要依据<城市规划编制办法>(建设部2005年颁布)，在具体实践中尚存在着一些问题．如编制过程中前期研究达不到一定的深度和广度，容易导致不科学的编制成果等。但对于面向市场开发的地区而言，如果控规缺乏对功能定位．产业类型．物业万方数据规模、建筑形态等的深入分析，提出的各项规划条件必然会经受不住市场的考验．甚至可能有碍土地的顺利出让和合理开发。结合

8、虹桥临空经济园区实践，笔者认为面向现实开发地区的控规需要内容综合．研究深入，既有战略层面的思考又有具体操作层