红豆镇江荷花塘项目前期定位概念策划-精品文案

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1、红豆·镇江荷花塘项目前期定位概念策划文件2010.01.08上海上实投资顾问出品【议程】壹·基础研究篇004LocationAnalysis贰·定位分析篇010ProjectPosition叁·功能策划篇035ConceptPlanningProposal【序】本次报告主要针对荷花塘项目在现有规划条件的基础上，结合地块的文化特性，通过规划对地块进行最大化的价值体现；从而达到项目开发利润和品牌形象最大化。红豆镇江分公司，在立足香江花城大盘开发成功经验的基础和建立的品牌形象上，本项目的开发必然再上台阶，再创新高，持续引领镇江人居生活方向。红豆·镇江荷花塘项目

2、前期定位策划报告2010超越ZhenjiangHONGDOInternationalCultural&ArtsCenter壹·基础研究篇火车站本项目金山寺长江渡口北固山西津古渡大市口荷花塘项目，位处镇江老城区成熟的金山板块，因项目中原荷花塘的底蕴而为镇江居民所熟知，毗邻金山寺、西津古渡、长江景区；紧邻城市主干道中山北路和滨江大道，距火车站不足2公里，交通便利，配套成熟、文化底蕴浓厚，是老城区难得的居住用地。项目位置概述LocationAnalysis基础研究篇山体西津古渡一期地块六中用地未出让二期地块项目用地概述LocationAnalysis基础研究篇

3、项目占地总面积约12.57万平米；一期规划占地面积约73370平米（约110亩），规划容积率为1.6，规划开发建筑面积约11.7万平米。剩余用地面积约52330平米，剩余开发建筑面积约8300平米，规划容积率指标约为0.159，与后期待征土地一并考虑；因土地拆迁和补偿问题对开发的影响，本次定位立足于项目整体规划，主力针对一期用地进行规划和产品研究，从而完成此项目的立意规划及概念建议。6项目定位思考LocationAnalysis基础研究篇老城区成熟配套区域土地稀缺土地价值交通便利地产因子分析红豆地产品牌文化因素市中心绝佳的地段，浓厚的文化底蕴和配套，优越

4、的生活配套以及景观资源，本项目的开发的立足点应当不只局限在盈利上，更多的应当考虑为城市的建设贡献和企业的品牌建设，以及为镇江居民带来有文化、有品位的全新生活方式。城市高度品牌建设生活高度镇江市从城市面积、人口结构等诸多城市发展因素上来分析，在沪宁线上排在最后，市区常住人口60万左右，人口导入能力相对较差，对房地产的发展有一定的制约因素。镇江2008年底户籍总人口270万，江苏省内倒数第一非农业人口110万，比例为40％市区人口100万，其中非农业人口60万，包含了丹徒区在内外来流动人口，2007年统计市区10万左右，2006年11月1日第五次人口普查镇江

5、全市常住外来人口23万，外来人口比例为9％镇江总面积3850平方公里，是长三角最小的；市区面积1087平方公里（包含丹徒区750平方公里），也是沪宁线比较小的，仅为全市总面积的28%句容市丹阳市城市研究LocationAnalysis基础研究篇镇江依靠长三角大的交通体系，但从区位和对外交通显示有边缘化危险。受上海和南京的辐射能力较弱。镇江处于沪宁线靠近南京的一端，到南京和上海的距离分别为80和220公里这个距离意味着镇江较苏锡常而言，受上海的直接辐射较弱镇江对外快速交通主要依赖沪宁高速公路和沪宁铁路，润扬大桥维系和江北的交通联系；和沪宁线其它城市相比，镇

6、江对外交通状况最差：主城区距离沪宁高速公路最远（15公里）；城际间高速公路数量不足；无锡民航机场启用后，镇江也是启用航空港最不便利的城市；和苏北的联系在润扬大桥贯通后也只能改善到区域平均水平偏上；和浙江联系也最不便利。城市研究LocationAnalysis基础研究篇工业比重相对较高，有一定的基础；由于缺乏新的经济增长点，和先进城市差距将进一步加大；可发展的空间相对较大。2008年，第二产业的比重57％，接近但仍然落后于苏锡常地区3、4个百分点产业层次低，多为造纸、化工和电力等重污染企业，规模小，支柱工业支柱作用不突出经济基础薄弱之外，结构性矛盾仍是影响

7、镇江经济的发展的制约性因素工业性投入不足，新的经济增长点难以扶植和区域内先进城市相比差距已经有拉大的趋势，在省内的位次较低城市研究LocationAnalysis基础研究篇在世界经济版图上，镇江所处的长三角都市群是经济发展最快最为活跃的区域之一巴黎大都市圈伦敦大都市圈纽约大都市圈五大湖大都市圈长三角大都市圈东京大都市圈世界五大都市圈：世界创造财富最多的地方大都市圈融合：21世纪经济发展的主旋律长三角●世界第六大都市圈优势&机遇LocationAnalysis基础研究篇重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通，沪宁高速公路扩建等，将极大的缩短城市间的时间

8、距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，从而使城市体系向网络化的方向发