“港惠城”商业销售

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1、“港惠城”商业销售执行方案美格行商业地产顾问机构二零零六年九月房策网www.fangce.net1、项目定位2、宣传造势目录目录3、营销策略4、区域覆盖5、收益测算房策网www.fangce.net第一部分、项目定位房策网www.fangce.net本项目市场定位理解为城市未来中心、能够辐射整个粤东、最大的SHOPPINGMALL！房策网www.fangce.net1.1---项目分析Strength优势：优良的业态规划及众多主力商家组合世界第一大零售商沃尔玛强势进驻；位于惠州未来发展的中心区，商业潜力巨大；商业总规

2、模超过40万平方米，是目前惠州最大型商业之一。房策网www.fangce.netWeakness劣势：项目现阶段处于非核心商圈，周边人气不足、商业氛围差整个项目临主干道演达一路仅有约200米展示面，弱化了街铺价值点；本区域商业以家居建材为主，其他商业业态均不成熟；项目外部公共交通配套设施欠缺影响项目其他区域人流的进入等。房策网www.fangce.netOpportunity机会：项目4期的体量将有可能成为惠州N01购物中心惠州首家沃尔玛进驻本项目及与众多次主力店的合作；本项目4期总体量将是惠州近年来规模最大的、真正

3、意义上的购物中心；利用返租策略促进内铺销售。房策网www.fangce.netThreat威胁：以东湖花园8号为首东平区域将近期推出大量大型商业项目以东湖花园8号为首的东平区域将近期推出大量大型商业项目，其12万平米的体积现有吉之岛进驻，达利地产的10万平方米商业项（金典水岸斜对面、现凯旋莱茵酒店旁），对本案有一定程度影响，并且分流本项目目标客户。目前惠州现有商业保有量超过50万平方米，市场保有量较大；房策网www.fangce.net1.2---项目市场定位惠州一站式购物中心本项目不能仅是是惠州商业的升级版，而是惠

4、州未来最好的、真正意义上的国际型ShoppingMall。房策网www.fangce.net本项目定位支撑点：惠州第一个购物中心，餐饮、娱乐、休闲于一体的真正意义上的SHOPPINGMALL惠州第一个沃尔玛（世界五百强）、时代华纳（世界知名电影公司）、肯德基（世界著名快餐公司）、飞驰溜冰场惠州没有特色的餐饮、娱乐休闲所在地历史与文化积累的体验、动感之都规模较大房策网www.fangce.net对比国际型ShoppingMall惠州现有商业本案一、二期商业国际型ShoppingMall百佳、新一佳等沃尔玛超市主力店中影

5、南国影城华纳影院、大型电玩城、飞驰溜冰休闲娱乐次主力店少量广场约2000平米广场大型广场少量餐饮约9000平米餐饮餐饮主题---家居主力店百货主力店------商业步行街房策网www.fangce.net由此可见，惠州目前商业并无真正意义上的ShoppingMall，本项目单从一、二期上来看，很难描述为真正意义上的国际ShoppingMall，若要将项目阐述为国际购物中心、商业帝王，那么必须用1-4期整体规划来对外扩大想象空间，弥补与真正ShoppingMall差距。房策网www.fangce.net若只能描述1-2

6、期，那么建议将原2期的旧城拆除作为广场；上述广场地块明确作为二期，商业广场约3万平米。其中2万平米作为百货，另有1万平米可用于销售；认筹前做好上述一、二期的总平面规划布局，在解筹前确定主力百货公司意向；以便更好的支撑ShoppingMall说法成立。沃尔玛+百货（百盛、太平洋、茂业等）+时代华纳＞12万㎡的吉之岛购物广场否则：难以证实“港惠城”是真正惠州商业NO.1房策网www.fangce.net1.3---项目宣传定位我们是我们是““ShoppingMallShoppingMall””还是还是…………？？房策网w

7、ww.fangce.net摩尔“ShoppingMall”现在的---惠州号称第一ShoppingMall的“世贸广场”已停业东莞“华南MALL”几乎全部空置深圳“五洲风情MALL”大量空铺，经营状况一般未来的---惠州“东湖花园8号”以吉之岛为核心的12万平米ShoppingMall达利地产的10万平方米商业项（金典水岸斜对面、现凯旋莱茵酒店旁）房策网www.fangce.net东莞华南MALL惠州世贸广场深圳五洲风情MALL房策网www.fangce.netShoppingMall在惠州及本案预期辐射的区域已经不

8、再是吸引舆论的商业新概念了，现在经营失败的和未来即将推出众多的ShoppingMall都将成为影响本案销售的爆发点，那我们还是否还坚持大肆宣传ShoppingMall？房策网www.fangce.net摩尔“ShoppingMall”现在的---深圳“华润-万象城”、“中信城市广场”、树立起深圳新一代商业风范广州“天河城购物中心”带动了整个天河