住宅价格表制定策略

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1、住宅价格表的制作住宅价格表的制作策略中心·技术资源部二00六年四月一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定内容导航11、公式、公式（重点）（重点）22、取值、取值（重点）（重点）33、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核（重点）（重点）四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示代理商定价唔好太高或者太低，发展商同个客都接受就得啦，快D卖晒收钱现在穷啊！！房子都买不起了！中原你给我卖高点价，可以不用开盘当天就卖完客户发展商目目标标快速快速均衡均衡合理的价位合理的价位定价方法取得发展商认同定价方法

2、取得发展商认同一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定内11、公式、公式容导航22、取值、取值33、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示原原理理销售总额折前×综合折扣实收均价=总建筑面积∑单价折前×单位建筑面积×综合折扣=总建筑面积单价折后单价折前=综合折扣注意：折前销售总额不能用均价×总建筑面积22种常用的方法种常用的方法方法一、水平系数方法一、水平系数±±层差法层差法单价=总价÷建筑面积折后=（总价+总价）÷建筑面积建筑面积赠送面积=（单价×建筑面积+单价

3、×赠送面积）÷建筑面积建筑面积赠送面积或=单价×（建筑面积+折算后的赠送面积）÷建筑面积已考虑赠送面积={[试算价×（1+水平系数）±层差－干扰]×（建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率）}÷建筑面积修正基准与修正标准不统一，规律性不强方法二、系数修正法方法二、系数修正法（推荐）（推荐）借鉴：市场比较法公式评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数单价=均价×综合系数=均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+增值系数）=均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（

4、1+特殊系数）×（1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积）公式源自市场比较法；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系数的规律性更强；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；注意：综合系数需进行平均值归1处理参数释义参数释义均价————项目要实现的均价。水平系数————反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；垂直系数层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。特

5、殊系数干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。增值系数——反映增送面积、带装修等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等。赠送面积——不计容积率部分的水平投影面积。折算率——反映赠送面积的可利用价值性。实用率——等于套内建筑面积÷建筑面积。一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定内11、公式、公式容导航22、取值、取值33、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示

6、水平系数修正项目一、平面设计水平系数水平系数1.1客厅尺寸布局1.2餐厅尺寸布局1.3卧室尺寸布局1.4厨房尺寸布局方法一：直接取系数1.5卫生间尺寸布局1.6户内过道合理性1.7入户门私密性评价：系数取值和调整繁锁1.8实用率1.9户梯比二、景观视野2.1客餐厅方法二：权重×分值（推荐）2.2主卧2.3次卧2.4厨卫三、朝向(日照通风)水平系数=∑权重×分值×10÷1003.1客餐厅3.2主卧3.3次卧操作：3.4厨卫打分标准3.5电梯间采光通风以中间的标准层作为打分基准层；四、噪声灰尘好9-10分10分制，分5个等级；4.1客餐厅4.

7、2主卧项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；较好7-8分4.3次卧4.4厨卫权重相当于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；一般5-6分4.5阳台入户花园好处：五、其他调整较差3-4分10分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；6.1户型面积调整差1-2分6.2供求关系调整只需调整权重，便可使水平系数合理化，无需再调分值；四大水平因素权重四大水平因素权重噪声朝向景观普通住宅高档住宅户型一般公寓可上下浮动1%朝朝向向北-1.50-2.5-2+1.5西东+1.0+2.5广东节能标准——窗墙比东西≤0.3+2.5北向

8、≤0.45南南向≤0.5假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向水平系数各因素差幅取值参考水平系数各因素差幅取值参考打分项目取值范围考虑因素一、平面设计0-21%1.1客厅尺寸布局