飞云投资新型城镇化的未来之路

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1、新型城镇化的未来之路飞云房地产投资集团有限公司目录1新型城镇化2城镇化和房地产3城镇化的收益和成本4城镇化的可能风险第一章前言1新型城镇化是十八大确立的新四化之一。一方面，城镇化是其中最有容量和最富想象力的主题；另一方面，换届后地方政府扩张冲动强烈；新型城镇化是什么？如何搞？风险和收益何在？这些都需要明辨。年度中央经济工作会议即将召开，新一届领导人首次表达和实施经济工作的基本思路。岁末，经济形势似乎渐趋好转，2013年，经济政策将如何定调，求稳还是求变？前言第一章2013，稳中求变2021/8/92012年的政策基调是“稳中求进”，但“维稳”

2、的后果是代价高昂、不可持续。此外，变革压力并不仅仅源于维稳或反危机政策，而是经济转型的现实需求。对于当前面临的问题，李克强的判断谨慎而具有总括性：全面审视国内外环境，我国发展也处于面临诸多风险的矛盾凸显期。我国已进入深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，前进道路上的困难、问题和风险增多。国际竞争空前激烈，全球性矛盾和问题更加突出。什么是未来五年甚至十年的主题，其实并不是关于先富和共富的分配结构调整，更不是如何继续做大，而是如何做强。做大不能求稳，而且越大越不稳；只有做强才能提高系统性稳定。如何改革？经济层面，国务院11月21日召开的全

3、国综合配套改革试点工作座谈会上，李克强指出，为了最大程度减轻改革阻力，要善于在利益增量上做文章，在利益预期上作调整，同时稳妥推进存量利益的优化，调整改变预期利益；同时表示发展和改革相辅相成，相得益彰。这意味着增量和渐进改革的思路。在发展中改革。新型城镇化就是发展的主题之一。第一章新型城镇化的内涵2021/8/9李克强近期再次简述了城镇化的内容和意义：城镇化是扩大内需的最大潜力。我国城镇化率刚超过50%，如按户籍人口计算仅35%左右，远低于发达国家近80%的平均水平。差距就是潜力。从现代化发展规律看，今后一二十年我国城镇化率将不断提高，每年将有

4、相当数量农村富余劳动力及人口转移到城市，这将带来投资的大幅增长和消费的快速增加，也会给城市发展提供多层次的人力资源。但城镇化不是简单的人口比例增加和城市面积扩张，更重要的是实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由“乡”到“城”的重要转变。我们要积极稳妥地推进城镇化，注重提高城镇化质量，科学规划城市群规模和布局，促进大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、集约发展。同时，努力为农民工及其家属提供基本公共服务，使农民能够转为市民。展望未来，城镇化是我国经济增长的巨大引擎。城镇化被赋予多重意义：扩内需，保增长，投资和消费并举；调整经济结构

5、；促进民生，改善收入分配和提高社会保障；似乎有一石三鸟之功效。比目的更重要的，是如何实施以达到预定目标；要让经济规律起作用。多重目标往往有不相容问题。新型城镇化的制度改革成分重于经济增长成分；是穿旧鞋走新路，而非穿新鞋走老路；更重视发展的质量而非增长的数量。新型城镇化的一个重要目标是居民身份同一化，农民如何享有市民身份和待遇。第一章城镇化和城市化2021/8/9过去十年也曾有过大城市化还是城镇化的讨论，实践结果是大城市化。一方面是产业的自发集聚，另一方面是政府的作用，经济体制的影响，权力不断集中和上收导致资源集中，人力、财力、物力不断上流，要

6、素价格被扭曲，级差地租趋于扩大，城乡收入差别趋于扩大，不同等级城市差别趋于扩大。新型城镇化势必是与之前的大城市化完全不同、甚至相反的道路。大城市化是粗放增长伴之以收入分配恶化的过程；而城镇化则是集约增长并旨在促进民生。城镇化既包含了人口从农村到城镇的进一步转移，这是主要的；同时也应当包括人口和其他资源从大城市到城镇的回流。前者而言，由于农村剩余劳动力有限、人力资本不高，转移的难度较大、收益有限且成本较高；后者而言，要缩小级差地租，实现资源的向下流动，需要放权让利的经济体制改革，需要中央主动调节资源的配置，向下而不是向上倾斜；如果没有制度改革，

7、那么可能不仅没有实现城镇化，而且容易出现城镇空心化，即农村人口越过城镇进入城市，而城镇人口和其他资源继续向大城市集中。缺少改革支持的城镇化行之不远。第二章城镇化和房地产2021/8/92010年以来的房地产调控已经再次处于困境。价格调控的目标没有达到，预期的房产税等改革措施没有推进，2013年的保障房建设目标已经继续缩减，根源在于行政管制调控的弊端。市场会自动纠偏。城镇化暗含的政策意图是，减弱一线城市的房价上涨压力和资源过度集中后的各种瓶颈压力；也减轻三线城市产业空心化的压力。第二章城镇化和房地产2021/8/9以城镇化率的提高推算房地产业的

8、空间，有两方面：一是新增城镇人口的需求，这部分的需求是否真实，取决于新增人口的收入水平和增速，或者是政府转移支付，短期可以起作用，但成本很高，或者是提高人力资本，这