《房地产价格与估价》PPT课件

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1、第五章房地产价格与估价补充部分材料2006年秋季本章基本要点和难点了解房地产价格的基本含义和分类掌握基本的房地产估价方法了解土地估价和房地产估价的区别本章基本要求能够辨析不同的房地产价格的含义能够运用房地产的估价方法对简单的房地产和土地项目进行估价房地产价格及其含义、分类1价格的现象：为获得商品或劳务所必须付出的东西；本质：价格是价值的货币表现，价值是凝结在商品中的抽象人类劳动房地产价格与一般物品价格共同之处：用货币表示；波动受供求影响；按质论价优质优价房地产价格的特征受区位影响；是权益价格——不可移动性；既有交换价格（源泉价格），有使用代价的租金（服务价格

2、）；长期考虑——价格大、独一无二；个别形成——独一无二性，受到买卖双方个别因素的影响房地产价值使用价值（满足人们的效用）；交换价值（同其他商品的交换的量的关系）；投资价值（对某个具体投资者的经济价值）和市场价值（市场价值：对于一个典型投资者的经济价值（代表绝大多数投资者））；投资或交换行为实现的条件：投资价值大于市场价值原始价值（历史成本，购置资产时的价格或发生的支出——不变的）；账面价值（账面原始价值减去折旧后的余额——随时间推移而减少）；市场价值（现时市场的实际价值——随时间推移变化）与交易条件相关的价格成交价格（交易双方达成交易的价格（分为正常价格和非

3、正常价格））；市场价格（房地产在市场上的一般、平均水平价格——大量交易的抽象的结果）；公开价格（公开市场上最可能形成的价格）评估价值（评估人员对房地产的客观合理的价格或价值进行估算和判定的结果）价格形成的条件成交价：取决于交易双方的谈判能力以及市场是处于买方或卖方市场状态公开价格的条件：交易目的是收益的最大化；掌握必要的市场信息；充裕的时间；具有必要的专业知识；交易条件公开并且没有排他性。与管制有关的价格分类市场调节价（经营者自主制定，市场竞争形成）；政府指导价；政府定价——政府对价格管制或干预的程度政府指导价：政府有关部门按照定价权限和范围规定的基准价及其

4、浮动幅度，指导经营者制定的价格政府定价：政府有关部门按照定价权限和范围制定的价格（最高限价和最低限价；政府规定成本的构成和利润率）评估价格：评估价格包括：基准价格标定地价房屋重置价格基准价格城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积的平均价格；特点：是以一个城市为对象，在城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价地段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格标定地价一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格；特点是在基础地价的基础上，根据土地的使用年限、地块大小、形

5、状、容积率、微观区位、市场行情等，修订评估出的具体地块的某一时期的价格房屋重置价格是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况房屋，建造其所需一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。——求取估价对象房屋或建筑物价格基础按照房地产的存在形态来划分的价格：土地价格（地价）建筑物价格（建筑物部分的价格，不包括土地的价格）房地价格混合价格（房地产的价格=土地价格+建筑物的价格））房地产价格表示单位来划分的价格总价：某一宗地或某一范围内的房地产整体的价格——不能反映房地产价格水平的高低单位价格：房地产单价反映房地产的价格水平的高低；价格单位由两个部分组成：货

6、币+面积（面积内涵和面积单位）；面积内涵：建筑面积、套内建筑面积和使用面积楼面地价：单位建筑面积单价，即平均到单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率与时间有关的房地产价格类型实际价格（成交日期时一次付清价格）；名义价格（在成交日期约定，不是一次付清的价格）现房价格（以现状房地产为交易标的的价格）；期房价格（以未来状况的房地产为交易标的的价格（目前未建成将来建成））期房价格与现房价格之间的关系（同品质）期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。商品房销售中出现的价格起价：销售商品房的最低价格

7、；不能反映所销售商品房的真实价格水平标价：出售者在价格表标注的不同楼层、朝向、户型商品房的出售价格，是双方成交价格的基础成交价：买卖双方的实际交易价格；反映在商品房销售合同中的价格均价：商品房的平均价格，具体有标价平均价格和成交价平均价格——反映所销售商品房的实际价格水平房地产拍卖中的一组价格（1）保留价：拍卖底价。拍卖标的可销售的最低价格u分为有底价拍卖和无底价拍卖u无保留价的，拍卖师在拍卖开始时应说明u应价为达到底价的，不成交（2）起拍价：开叫价格，拍卖师拍卖开始时首次报出的拍卖标的的价格（3）应价：竞买人对拍卖师报价的应允或自己报出的购买价格（4）成交

8、价：拍卖师落槌或以其他方式公开表示买定的方式确认后的