商业项目商业规划设计报告

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漯河新天地商业项目商业规划设计报告决策资源博远商业 前言通过前期深入调研、实地考察和论证分析，对本项目展开系列研究，逐步明确以漯河经济高速增长为重要契机，以百年繁华地勤俭街为历史依托，以步行街区、标志性建筑和景观小品为文化导向，营造传统商业与现代商业有机结合的核心商圈；打造融商业中心、购物休闲、餐饮娱乐、商贸金融、旅游观光、行政商务、住宅专区于一体的中原首席复合主题的商业步行街区（简称中原第一街区）。 本项目以“中原第一街区”的形象定位，成为领袖漯河商业商贸、休闲娱乐和文化会聚的龙头，乃至中原地区的商业引擎。而如何在目前商业氛围有限的条件下先人一步，打造项目的品牌标杆形象，确立市场领导地位，做到人无我有，人有我优，并兼顾销售与日后的商业经营管理，达到项目利润最大化和快速回笼资金的目的，就必须形成清晰、连贯、有预见性的整体规划思路。整个方案将本着科学、系统、创新、求实的态度论证。谨此报告，以供参考。 目录一、整体规划设计整体方案建议二、建筑规划风格与立面效果设计方案建议三、项目业态规划及功能分区方案建议四、项目产品设计建议五、商业动线设计建议六、商铺铺型与铺位分割方案建议七、交通组织设计方案建议八、单体通道及层高设置建议九、公共配套功能设施建议十、通道及公共共享空间装饰建议十一、交铺装修标准建议 一整体规划设计整体方案建议 商业规划需考虑的外部因素：1、 漯河新天地商业所处的地理位置2、 自然环境3、 交通情况4、 周边的商业状况5、 周边的文化氛围6、 人口状况7、 周围人们的生活习惯、消费心理、消费模式8、 政府对该地区的方针政策9、各商业组团的风险分析 与商业规模有关的设计因素：漯河新天地商业的总占地面积漯河新天地商业的总体规模漯河新天地各商业组团的设置停车场位置、出入口数量、方位、大小和风格如何设置人行天桥（连廊）如何将主出入口与道路接驳如何设置指示路牌漯河新天地商业如何设置广场 项目区位特点：项目所处漯河市版图中心是漯河最繁华的商业中心，辐射全市范畴四至范围中，交通路租金价值和人流量最大，至西递减人民路租金价值和人流量次之，往北剧减交通路段临街约137米人民路段临街约467米规划设计方案项目区位特点决定规划思路 规划设计方案项目区位特点决定规划思路 规划设计方案项目区位特点决定规划思路规划思路：打造成漯河地标项目可实现价值最大化项目内各位置商铺尽量均好尤其关注北面商铺的价值提升整体布局合理，利于客流均布、交通组织、人车分流、客货组织、停车及日后经营管理有利于销售和招商推广 建筑设计需考虑的功能一、根据总体定位做配套功能漯河新天地总体功能集休闲购物、餐饮娱乐、大超市百货、停车场于一体。依据功能定位我们计划分类建议配套功能的建筑设计。1、车类及交通线路建筑范围内：漯河新天地在车类建筑设计时要考虑小汽车，摩托车、自行车、超市货车的停放和管理，特别是交通线路与人流的互不干扰，保证车和顾客的安全。非建筑范围：公共汽车站及停靠点与商场建筑的总体设计，确保顾客乘坐公共汽车逛商场的便利及清晰的导向指示。 2、广场或场外公用设施：①要考虑广场路灯、夜晚照明系统的光亮，保证足够的照度。②广场与交通干线交界的行人道、盲人道以及正门口，残疾人车道的设计。③广场旗杆和风水位的设计。④广场花草坊，行道树等绿化设计。⑤座椅、休闲椅区的设计。⑥消防通道与广场的连接设计。⑦垃圾站和供超市独立的卸货区。⑧围绕广场一周的环形交通设计。3、商场内的公共卫生设备，公共厕所及茶水间、烟蒂筒、废物箱的设计考虑。 4、商场内信息系统①悬挂式公共电话和独立店铺的电话线预留②消防音箱、背景音乐系统的预留设计。③电梯、警铃等安全警鸣系统的预留设计。④停车场、电梯易屏闭系统的通信（如手机、呼叫器）覆盖。⑤各零售商家的日常交易的银行刷卡收银系统的预留设计。5、场内指示路标的设计①各通道设置楼层以及经营范围明显的指示标记。②商场导购图，指路标等标志牌、路面彩砖、商铺界线与通道的波打线。③车档护栏，禁令指标等。 规划设计方案规划思路指引设计方案整体规划设计重点：主街入口尽量有标志性建筑东面及南面尽可能多街口导入人流主街在避免急弯前提下尽量曲折以增加商铺面宽总长度主街应有多条附街在中央广场交汇并延伸至北区中央广场具备集会和凝聚人气的功能北面设置主停车场步行街白天禁行车辆，通过外环交通形成人车分流整体布局合理，利于客流均布、客货组织、停车住宅形成封闭小区 规划设计方案对项目设计方案的比较设计方案一设计方案四图 规划设计方案对项目设计方案的比较设计方案一设计方案四整体布局不规整主广场不易形成标志性广场主步行街最长，与辅街多点交汇，街铺最多，均好性强，价值大街铺进深适中有利销售交通动线、人车人流、客货组织、停车合理整体布局简洁规整主广场容易形成标志性广场主步行街过直，街铺不多，内铺比例增大，均好性差，价值差别大街铺进深较大不利销售交通动线、人车人流、客货组织、停车合理 规划设计方案对现项目设计方案的建议建议重点在方案一的基础上作优化：交通路增加开设一条东入口街道，增加人流导入，提升价值1原东入口缩减宽度，增加商铺2外环道路位置3处拉直急弯，保障车流顺畅位置4处建筑中间开街连接，避免内铺成死铺位置5处拓宽向南街面，有利导入人流至中央广场中央广场将水景绿化景观性质改变为以集会和聚人气性质6购物中心以正方形调整为竖长方形，与中央广场连接7电影院北移，增加北区价值8 规划设计方案对现项目设计方案的建议住宅区增加道路连接友爱路，疏导北区交通9温州城五马街开街贯穿通讯大卖场，导入人民路人流，避免西区及北区的客流短路10公交车站设在温州城五马街与人民路靠西位置，提升北区和西区的人流引入11停车场以北区为主，增加北区人流的来源 规划设计方案对现项目设计方案的修改建议P 广场设计时需要考虑的因素：1、 如何设置休息坐椅2、 广场休闲椅子的款式、颜色3、 广场如何设置灯饰，营造夜间效果4、 广场如何设置广告牌5、 广场如何营造微景观6、 广场的园林设计 建筑规划风格与立面效果设计方案建议 1、 漯河新天地商业的整体风格、格调2、 外立面的款式3、 外立面的主体颜色4、 玻璃幕墙采用的颜色5、 漯河新天地商业外墙广告的设置6、 漯河新天地商业外墙灯箱的样式和格调7、各业态对外立面的不同要求商业项目外立面设计要素： 商业街的外观设计建筑设计从三个层次来体现：第一层次：外观造型从建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第个层次：立面设计讲究横、竖线条。第三层次细节精细设计装修装饰的设计、人发生亲密接触、亲密对话这个层次商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。购物中心/商场，强调内部空间的可视性，对公共购物产生引导作用。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感 建筑风格和立面设计是反映了项目最直观的视觉价值。MALL的建筑风格和立面设计上强调现代感，已为消费者和客户普遍接受，有利于识别和日后经营的宣传需要。MALL需要在外立面考虑广告宣传与悬挂是否对其建筑的影响问题。建筑风格与立面购物中心和步行街的建议 步行街区是营造较为传统的商业氛围，甚至是传承了百年的商业积淀，往往带有历史景观和异国风格情调的建筑特色，多为二层，南方甚至以骑楼居多，建筑风格和立面设计上建议（包含组团形式）分区设计，各具特色。本项目各功能区可有一定的差异，但总体上需把握连续性和整体感。步行街单体建筑要特别注意坡屋顶的样式、色彩和便于维修。购物中心与步行街二层以连廊形成互动，连廊应融会两者风格。建筑风格与立面购物中心和步行街的建议 建筑风格与立面购物中心和步行街的参考图 建筑风格与立面购物中心和步行街的参考图 商务公寓的建筑风格更强调现代、大气、稳健、立面简洁的形象，已足以为行政商务客户的接受。商务公寓应略带一些与众不同的辅助构筑提升其价值。住宅是比邻同时又从步行街区脱离的物业品种，风格尽量脱离火柴盒式的设计，最好带飘窗飘台，以表现本案的品质，同时需要考虑空调外挂等问题。建议以广州、深圳华南版块作参考蓝本。建筑风格与立面商务公寓和住宅的建议 建筑风格与立面商务公寓和住宅的参考图 主入口最好有恢弘的标志性建筑，西式钟楼、夸张的设计、图腾、景观、牌坊等也能引人注目。主入口需要考虑用材质地，便于维护和清洁才能历久常新。夜间高照明度的灯光，不失为提升项目形象的方式，应兼顾到标志性建筑是否存在视觉不协调。主入口的建筑需要考虑消防车和应急车辆的要求。建筑风格与立面步行街区主入口的建议 由于现项目在建筑风格和立面设计上的资料不多，作为内街一部分的风格和立面基本可满足项目需求。绿化、水景面积若过大，会严重削弱商业的氛围，这方面尤其值得设计公司的注意和把握量度。建筑风格与立面对现项目设计方案的建议 三项目业态规划及功能分区方案建议 业态规划功能分区漯河商业的业态现状漯河的商业现状相对较为落后，广州、上海、深圳的商业功能分布比例是本市未来的发展趋势。结合漯河城市经济的发展，以及当前居民可支配收入、消费习惯、市场引导行为，可基本导出本项目的商业业态比例。 业态规划功能分区交通路人民路的业态业种现状与发达城市的比较交通路人民路的商业面积比例发达城市的商业比例 业态规划功能分区交通路人民路的业态业种现状与发达城市的比较交通路人民路的商业面积比例发达城市的商业比例 业态规划功能分区项目的商业业态业种规划建议 主步行街街铺（2条）：首层2.4万平方米左右；局部2层，面积为1.4万平方米左右；小计：3.8万平方米银基产权商铺：4层，单层面积约5000平方米，首层外铺全部开发商保留，只留主出入口和内厅空间，首层约3000平方米左右，2、3、4层约5000平方米左右，小计：1.8万平方米各业态商业面积规划： 周边次步行街及机动车道沿线街铺：首层1.2万平方米，局部2层，面积约为0.5万平方米，温州商贸城：2层，总面积1.5万平方米左右小计：1.5万平方米手机市场：2层，局部三层，总面积2.5万平方米左右，首层面积为1.1万平方米左右小计：2.5万平方米 商务公寓：首期1万平方米左右，塔楼，二期视市场反映而定小计：1万平方米住宅：3.5万－4万平方米左右，4－5层上盖板式多层，建议不建小高层小计：3.5万平方米合计：商铺总面积为9.6万平方米商务公寓/住宅为4.5万平方米 主要功能分区：电影院：北区，三层，1个大厅500人，6－8个小厅70人，含电玩游戏银基：人民路交口处以西路边（或交通路与勤俭街交汇处），不占用交口处的位置，靠近丹尼斯丹尼斯：北出口面临广场，单层面积为7000－8000平方米左右中央广场：命名为“青年文化广场”由市团委制定为活动地点，或“欢乐广场”，面积为5000－7000平方米肯德基/麦当劳：在丹尼斯北出口东侧临近处，金街路边，面积300－400平方米含厨房，可含二楼，可低价出租商务公寓：手机市场上盖物业，位于人民西路口，面积为1万平方米，塔楼 功能分区图业态规划功能分区p影城美食街不夜城休闲娱乐日用品超市文化街儿童世界商贸城状元坊酒吧街电脑IT街购物城手机大卖场温州城小商品写字楼住宅土特产一条街电玩网吧街美容、美发健身中心家具城流行前线女人街礼仪街名表城助动车街灯饰城医药超市pp布匹城箱包街食品街名店街花街古玩街烟酒街宠物街婚纱街数码家电城百货城 四整体项目产品设计建议 柱网以8X8米为宜。首层层高7米左右，其余层层高5米左右。商铺的形状方正。步行街的主街宽12米，次街宽6-8米。面向步行街的商铺数量尽可能多。步行街的小单体商铺，其宽以25米为宜。产品设计建议产品设计建议 主题美食街设计要符合漯河市政府批准的有关卫生、防火等规范和标准，也要符合漯河市城市规划和食品卫生监督机关要求。餐饮总平面布置设计的要点①在总平面布置上应考虑避免厨房或饮食制作间的油烟、气味、噪声及废弃物等对周边居民与公共场所的污染。②饮食建筑的人流、货流分别设置垂直交通。③利用周边地下车库和路边停车位作为停车配套。主题美食街设计 类别标准及设施级别二级美食街餐饮店服务标准零餐或宴请建筑环境室外有一定绿化室内较舒适建筑标准耐久年限不低于二级耐火年限不低于二级面积标准餐厅面积/座≥1.1㎡/座餐厨面积比1：1.1设施公共洗手间有各级厨房及饮食制作间有消毒、洗碗间有主题美食街在建筑设计按二级标准设计相关设施，见下表： 四、餐饮一条街的防护与消毒①考虑防蝇、防鼠、防虫、防鸟及防尘、防潮措施。②外卖柜台或窗口设于餐厅内，不要干扰顾客路线。③餐具的洗涤与消毒均须单独设置。五、餐饮一条街厨房、饮食制作间①副食初加工中肉禽和水产的工作台与清洗池均应分隔设置，经初加工的食品应能直接送入细加工间，避免回流，同时还要考虑废物的清除问题。②冷荤食品应单独设置。带有前室的拼配室，前室中应设洗手盆。③冷荤制作间的入口处应设通过式的消毒措施。 六、通风、排气、抽烟和除尘、水电系统①全层各餐厅厨房借助统一的通风、排气、抽烟管道，独立接口，直接接驳到各餐厅厨房，用一总管采用机械通风排气。良好的通风排气系统，可防止厨房里的油烟，气味串入餐厅，影响顾客。②针对产生油烟的设备上，应加设附机械排风及油烟过滤的排烟装置和收油装置。③针对产生大量蒸汽的设备，除加设机排风外，还应分隔设置防止结露和做好凝结水的引泄措施。④所有厨房均设独立的水电计量表、煤气表。⑤餐厅厨房燃料全部以市政管道煤气工作。⑥将水、电、煤气管道铺设至每个餐厅的厨房。⑦在设计过程中，若有餐厅或其他公共房间位于热加工间的上层时，热加工间外墙的洞口上方应设宽不少于1m的防火挑檐。 购物中心工程设计指标内容工程建筑指标要求楼面荷载商场区域为5.0KN/㎡，局部增加交通场地周边须设公交车站及的士上落区提供顾客专用停车位供电市电连变压器(包括空调制冷机所需用电)后备发电机连自动设换供、排水70㎜市政给水管碰口配100生活备用水箱150㎜粪水排放管接连大厦化粪井200㎜污水(厨房加工区使用)排放口配备4级过污井空调系统舒适型空调，室温设定为24℃±1℃,供应时间为7：30至23：00顾客密度设定为1人/㎡提供1.5m×1.0m油烟排放管井接连高点排放空调系统连送风通讯要求IDD电话线路，并配置宽带连线场地须设有线电视干线及干线放大器，消防系统完成场地内的喷淋、烟感、消防栓及自动防火卷帘的安装及验收工件二次报建改动及验收主力店按其平面布局要求自行改造电梯运货电梯员如场地分为2层或以上时，须设自动行人道式扶手电梯卸货区卸货区及货车停泊处须邻近运货电梯垃圾房提供垃圾房以供暂时存放招牌提供外楼及楼顶位置以供主力店装设室外招牌营业时间主力店协商后确定照度Lx=500~750 产品设计建议购物中心的梯位设置能带动附近铺位的人流 产品设计建议购物中心与步行街的二层以连廊连成整体参考图 五商业动线设计建议 动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过各位置商铺的人流量达到均好的最大值，达到步行街区（尤其是本项目的北区）的整体人气大致平衡。以主力店引导人流。将丹尼斯等主力店的出入口安排在项目北区，能非常有效地延长北区的人流通过线，但主力店不易就范。以影城餐饮休闲娱乐设置在北区，是本案最好的动线组织。以主停车设置在北区，带来高消费力的人流，也相当不错。以中央广场和主力店出入口位的设置调节人流量均衡，也有一定的效果。在北部局部的构筑主题景观，也略有一些效果。商业动线设计引导性的动线组织 对于二层的动线组织，主要通过数量型消费者群体争取二层人气的平衡。在主力店和步行街区的二层设置连廊，可引导一些人流。在北区的二层开辟针对学生和年轻人的状元坊，吸纳低消费力的群体，是一种较为有效的动线组织。在北区的二层引入中小型超市，将马路街的居住消费群体导入。也有一些效果。商业动线设计引导性动线组织 商业动线设计动线组织示意图p影城美食街不夜城休闲娱乐日用品超市主题景观中央广场主力店出入口北区户外指示牌状元坊酒巴街电脑IT街北区户外指示牌土特产一条街电玩网吧街美容、美发健身中心 六商铺铺型与铺位分割方案建议 经调查，大部分购铺者的心理购买承受能力在40万元内，以1万元/平方米推算，折算成建筑面积在40平方米以内。建议本项目的铺位面积控制在此范围内。根据我司的经验，同等面积、同等位置的情况下，销售较为理想的铺型、铺位，其进深与面宽比值为2.6。建议本项目的上述比值控制在3.0以内。此外，要尽量避免柱位出现在商铺的中央。铺型方方正正较为购铺者接受。铺型铺位分割铺型与铺位的分割建议 七交通组织设计方案建议 交通组织设计步行街区交通组织[人流]人流车流物流 交通组织设计步行街区交通组织[车流]人流车流物流PPPP 交通组织设计步行街区交通组织[物流]人流车流物流 八单体通道及层高设置建议 规模对通道的影响大门对通道的影响街口/出入口对通道的影响中庭位对通道的影响楼层对通道宽的影响单体通道和层高单体通道需考虑要素楼梯/电梯对通道的影响洗手间位置对通道的影响内柱位对通道的影响内功能分区对通道的影响 街道宽度：主街宽12米，辅街宽6-8米首层、二层：通道数量：4个(含安全通道，二层含连廊通道)通道宽度：主通道≥4m；次通道≥3m；侧通道≥2.5m顶层：通道数量：2个(含安全通道)通道宽度：主通道≥3m；次通道≥2.5m；其余层：通道数量：3个(含安全通道)通道宽度：主通道≥3m；次通道≥2.5m；侧通道≥2.0m单体通道和层高单体通道建议 二层：通道数量：3个(含安全通道和连廊通道)通道宽度：通道≥2.0m二层以上：通道数量：3个(含安全通道)通道宽度：通道≥2.0m单体通道和层高步行街街铺单体通道建议 单体通道和层高一、二层层高建议7米扣除消防喷淋和楼板、地面铺石厚度，仍可让客户搭建夹层，让客户的价值最大化柱网：8×8米 单体通道和层高二层以上层高建议5米扣除消防喷淋和楼板、地面铺石厚度，仍可营造空间感，满足购物的空间环境柱网：8×8米 影城：主厅观众最大容量：600人/场主厅层高最大高度：6米坡度：30度副厅观众最大容量：200人/场主厅层高最大高度：4.5米坡度：小或等于30度单体通道和层高特殊单体层高建议 单体通道和层高层数分布建议943334412332221222224层高立面图 九公共配套功能设施建议 垂直交通（楼梯、电梯）的设置要考虑铺位的均好性。MALL内设置货梯。建立闭路电视监控报警保安系统。建立背景音乐及应急广播系统。合理布线，增加互联网高速接口入铺。洗手间的布局对大部分商铺使用便利。合理利用偏僻位预留作仓库。保障各位置的无线通讯信号畅通。电子屏幕设置的位置合理，视觉协调。公共配套设施公共配套建议 公共配套设施公共配套部分参考图露天咖啡休闲带 公共配套设施公共配套部分参考图电子屏幕 十通道及公共共享空间装饰建议 临外街的外立面要考虑日后户外广告的因素。MALL门口的设计风格要商场的整体风格相配。尽可能营造小而精且独具特色的绿化环境小品和人文景观。中庭和广场设置座椅，考虑椅子的款式、颜色是否与步行街的风格相配。中央广场设置广告和灯饰，要考虑样式和数量、颜色。MALL内部装饰的总体格调。MALL内部的广告布置情况。步行街、中央广场、MALL所采用装饰地面的材料和颜色等。公共空间装饰营造高质量的商业空间装饰 公共空间装饰营造高质量的商业空间装饰 公共空间装饰营造高质量的商业空间装饰 十一交铺装修标准建议 交铺标准街铺结构：砖混结构层高：一、二层7米，其余5米门窗：高级防盗卷闸门或高级铝合金玻璃门墙面、天棚、地面：水泥砂浆找平外墙：仿真石（或天然石片）及外墙面砖（按部位分别使用）梯间：地面及踢足线为防滑地面砖；墙面及天棚为乳胶漆罩面；楼梯铁花栏杆，实木扶手屋面：阁楼为坡屋面供配电：管线入门口，户均容量15KVA电视、电话、网络：入门口预留接口部分带卫生间内墙、顶、地面：水泥砂浆找平，预留给排水管口给水：给水管采用PP-R管暗设，预留接口到位排水：排水管采用UPVC管，预留接口到位 交铺标准室内产权式商铺结构：框架结构层高：一层6米，其余4.5米门闸：玻璃地弹门、豪华拉手墙面：铺位墙体扇灰涂ICI天棚：走廊大堂轻钢龙骨保德板工艺造型天花铺内优质轻钢铝骨，防水石膏板天花地面：走廊、大堂铺花岗石拼花地面铺位地面铺60cm×60cm优质耐磨抛光砖供配电：管线入门口，户均容量8KVA大堂：柱体、部分栏河侧贴铝板电梯：选用名厂电梯空调：选用名厂中央空调产品 客户的成功才是我们永远的桂冠博远商业将全力以赴做到最好！