沈阳财富中心营销策划案

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1、沈阳财富中心由于贵方提供的资料相当有限，故西贝尔公司仅以一些思路及建议作以初步沟通。沈阳财富中心沈阳财富中心我们在怎样的环境背景下运作项目我们对“沈阳.财富中心”项目几点建议我们所提供的服务项目/服务方式一二三我们在怎样的环境背景下运作项目一沈阳财富中心商品住宅：投资/施工/空置/交易/价格/面积/走势公建/商用：供应与需求/投入使用/市场格局/用户构成/租购形式/面积需求/价格接受度/综合结论竞争格局：项目的竞争格局分析/竞争对手例表/酒店公寓的分析消费形态：十大消费阶层/富人形成的五个阶段商品住宅供应状况沈阳财富中心3）截止9月末，空置商品住宅面积达129.0万平

2、方米，同比增长20.8%。其中，空置一年以上（含一年）的商品住宅52.2万平方米，同比增长4.5%。1、2005前三季度商品住宅投资、施工、空置情况1）前三季度，沈阳市商品住宅完成投资48.7亿元，比上年同期增长50.0%，占房地产开发投资为79.4%，同比提高了5.3个百分点。2）前三季度，沈阳市商品住宅施工面积676.7万平方米，比上年同期增长33.3%，占房地产房屋施工面积为81.8%，同比提高了4.1个百分点。2、2002年沈阳市住宅交易成交量（万平方米）2002年沈阳市（所属的）7个行政区，住宅商品的成交总量为517.9749万平方米，按消化量（由大至小）排

3、序，依次为大东、于洪、铁西、和平、沈河、皇姑、东陵。沈河区位居第五与排名第六的皇姑区难分伯仲，与排名第一的大东区相差26.5345万平方米，5.12个百分点。商品住宅交易状况沈阳财富中心商品住宅成交走势沈阳财富中心3、2005年住宅成交走势沈阳市住宅价格指数2005全市增量住宅的均价走势，始终围绕970-1035的价格指数间徘徊波动。旺季，价格指数呈小幅下滑。比较而言，存量住宅则表现乐观，从年初的1079一路稳步攀升至1155。增量住宅的成交量，完全受制于价格指数局限，随着年初价指的渐进下跌，增量住宅成交指数显上升，可见价指在市场的推动力。在价格指数全年飘红的情况下，

4、存量住宅的成交，于房产销售旺时，春、秋两季均呈现两个升涨期，且整体处于上涨态势。沈阳市住宅面积指数4、2005年住宅价格状况沈河区住宅交易价格（元）沈河区增量住宅（平均）价格，为4010-4272元，较全市住宅高出1151-1262元。从趋势观察，沈河区的增量住宅价格，呈现向下调状态。沈河区存量住宅（平均）价格，为2264-2471元，较全市住宅高出333-342元，整体呈下滑趋势。沈阳市住宅价格（元）全市增量住宅（平均）价格，为2859-3010元；全市存量住宅（平均）价格，为1922-2138元；商品住宅价格状况沈阳财富中心公建商用供需状况沈阳财富中心1、沈阳市写

5、字楼/商住楼的供应与需求分析:沈阳市写字楼/商住楼市场处于饱和状态，供大于求，同时新项目不断涌现。万m²调研项目空置率消化率总空置率由于写字楼/商住楼市场在98年前投入量过大，导致98-2000年间市场出现低谷；而今又呈增长态势。2、沈阳市写字楼/商住楼阶段性投入使用量与比例分析:万m²沈阳财富中心公建商用使用状况3、沈阳市写字楼/商住楼的区域分布分析:太原街地区（和平大街）：商业繁华，交通便利，配套设施完善，以商贸行业为主，占50%以上。青年大街：沈阳重要街路，交通快捷，政府机关较多。约占20%左右。北站金融商贸区：为沈阳开发重点区域，交通及其便利，以金融行业为主，

6、约占15%左右。三好街科技开发区：IT业集中区域，环境好，专业配套完善，沈阳的窗口区域，约占5%左右。其他：比较分散，约占10%左右。沈阳财富中心公建商用市场格局4、沈阳市写字楼/商住楼的用户构成分析：沈阳财富中心公建商用用户构成用户结构用户规模写字楼/商住楼的主流客户是私营企业，占有42%的市场份额，其次是个体公司占21%，其中，以小企业为主，构成61%市场份额。沈阳财富中心公建商用租购形式5、沈阳市写字楼/商住楼的用户行为分析：用户租购形式用户对商住的兴趣写字楼/商住楼的主流客户以租用为主，对商住楼有很大的兴趣。用户更换打算50-100平方米的小面积是需求的主流，

7、其次是101-150/151-200平方米。6、沈阳市写字楼/商住楼的预计租购面积排序：沈阳财富中心公建商用面积需求7、沈阳市写字楼/商住楼的租购价格及物业价格分析：沈阳财富中心公建商用价格程度购买价格接受度租用价格接受度物业价格接受度购买价格接受度为3001-4000元/平租用价格接受度为801-1000元/平年物业价格接受度为100元以下沈阳市写字间/商住楼总体市场处于供大于求的状态纯写字间的增长率高于同期商住及商厦的增长率写字间只租不售的占60%，其余可租可售，付款灵活配套配置趋向同质化和同值化物业管理趋于专业化、规范化客户需求以改变办公环境，