租赁合同纠纷的案例分析

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1、本文档由维维大豆整理提供精品文档整理2011年9月21号买包装机械及染料请致电0317-7723188刘雨桐本文档由维维大豆整理提供租赁合同纠纷的案例分析甘肃广播电视大学酒泉分校——冯小云甲公司诉乙公司租赁合同纠纷案案情介绍2001年11月21日逗号甲公司与乙公司签署了一份房屋租赁合同。合同约定：由乙方（乙公司）承租甲方（甲公司）所有的位于A市西大街2号面积约1100平方米砖混结构楼房两层逗号租赁期间为2001年12月1日至2007年12月1日止逗号年租金66000.00元逗号乙方一次性付清1年房租66000元逗号并预交2003年房租10000元。乙方应在合同到期前

2、一个月逗号预交下一年房租逗号合同到期后与买包装机械及染料请致电0317-7723188刘雨桐本文档由维维大豆整理提供甲方签订续租合同逗号否则乙方必须在合同到期之日将房屋退还甲方。乙方在承租期间不得毁坏房屋门等基本结构设施逗号否则逗号甲方有权采取必要措施逗号要求赔偿逗号恢复原貌。合同履行中逗号乙公司于2001年10月24日向甲公司交纳房租66000.00元逗号并预交下一年房租10000.00元；2002年2月26日逗号乙公司对承租房屋进行了装修逗号在装修过程中乙公司擅自改变房屋结构逗号毁坏房屋设施逗号致使租赁物部分受损。2003年1月11日逗号甲公司作为出租人向承租人

3、发出了《收费通知单》逗号明确告知乙公司应在2003年1月15日之前预交2003年度租金逗号逾期将终止租赁合同。乙公司收到《收费通知单》后逗号于2003年1月21日逗号向甲公司作出《缴费说明》逗号明确表示逗号甲公司发出的《收费通知单》于2003年1月20日收到逗号但拒绝预交2003年度租金逗号并提出了续交房租的条件逗号即“我公司继续履行原合同逗号三楼由我公司出租或继续使用逗号你公司不予干涉逗号我公司续交第二年房租。”2002年6月12日逗号乙公司与B市丙公司签订了销售维修部（以下简称维修部）签署联营协议一份逗号《联营协议》约定：乙公司与丙公司双方以联营合作的方式逗号由

4、乙公司提供经营场地逗号本着照章纳税逗号合法经营的原则。丙公司提供年租柒万元（70000元）的逗号作为丙公司联营投入的股金。双方联营中逗号无论盈亏逗号买包装机械及染料请致电0317-7723188刘雨桐本文档由维维大豆整理提供丙公司付给乙公司年股金70000元逗号不得以任何理由拖欠逗号否则乙公司有权停业逗号停业期间造成的一切损失均由丙公司承担。丙公司承担经营的所有费用（税金逗号管理费逗号水、电、暖费）必须每月30日前付清所有费用。丙公司负责经营场地的所有维修费用。甲公司与乙公司由此引发争议逗号甲公司起诉要求解除租赁合同逗号并申请法院先予执行逗号致三楼出于空置状态；诉讼

5、中逗号乙公司提出反诉逗号要求甲公司赔偿装修费、可得利益、办公用品等各项损失共计518000.00元。案件焦点1、甲公司是否具备合同解除权的问题；2、乙公司的反诉请求是否能够成立的问题；争议与分歧意见第一种观点认为：同乙公司作为承租人与维修部签署的联营协议虽名为联营逗号实为转租逗号且乙公司有拒绝支付租金和擅自改变房屋结构、毁坏房屋设施、致使租赁物受损的违约、违法行为逗号甲公司得行法定解除权逗号所以甲公司有权行使行法定解除权解除双方的租赁合同逗号对承租人乙公司的损失不承担赔偿责任。第二种观点认为：乙公司与维修部签署《联营协议》是乙公司自主的经营行为逗号买包装机械及染料请

6、致电0317-7723188刘雨桐本文档由维维大豆整理提供甲公司作为出租方无权干涉乙公司正常的经营行为。甲公司因干涉乙公司的正常经营行为并错误的申请先予执行逗号应当对乙公司的损失承担赔偿责任逗号乙公司的反诉请求依法有据逗号应当得到支持。结论笔者认为逗号本案争议的两个焦点实际上是一个问题的两个方面逗号其核心是甲公司作为承租人是否具备了法定的合同解除权。结合本案案情逗号笔者认为甲公司有权行使法定的合同解除权。第一、关于乙公司与维修部签署的《联营协议》的法律性质的认定问题。2002年6月12日逗号乙公司作为甲方与维修部（乙方）签署了一份《联营协议》逗号细究《联营协议》的核

7、心条款和实质内容逗号笔者认为逗号《联营协议》虽名为“联营”逗号实为“出租”逗号即乙公司的该行为实际上是一种违法的转租行为。首先逗号衡量一个合同的性质逗号应从合同内容、特征及主要条款等加以理解和识别逗号而不能拘泥于合同“名称”。这是一个为民事司法实践所认可的基本的民事原则逗号也是符合民事立法的基本目的和基本精神的。最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复（法复【1996】16号）第1条明确规定：当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称逗号但合同约定的权利义务内容与名称不一致的逗号买包装机械及染料请致电0317-7723188刘雨桐本文