浅谈微利时代中小房地产公司的成本管理

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1、浅谈微利时代中小房地产公司的成本管理张维华（上海华谊集团房地产有限公司，200020）【摘要】近年来，随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善，国内市场竞争日益激烈，房地产行业从原来的高利润进入到一个微利的时代，如何建立企业的成木管理体系，是中小房地产企业抵御微利时代开发投资风险的重要措施。【关键词】微利时代；目标成木管理；引言微利时代新形势下，中小房地产公司的成木管理对企业来说已极为重要,即关乎企业的投资方向和发展战略，同时也涉及到企业的经营承揽，更关乎企业可持续性发展。一个企业的成木管理是否得力，直接影响到企业牛

2、存和发展。目标成木管理是将成木管理工作前置，提前算好账，做到心里有底，在商业实战中，才能运筹帷惺、决胜千里。同时，在工程项目的各个阶段，利用市场数据及企业积累的历史经验，准确制定项目的目标成木，并通过相应的制度、流程确保落地，达到凡事有成木指标，凡事有成木目标，项目的开发和建筑行为均有参照点和坐标，方能确保企业总体经营指标的实现。1.房企目标成本管理现状随着国内改革开放，房地产市场逐步放开，市场经济通过不断地配置资源，促使该领域展开充分竞争。房地产开发企业的成木管理水平日益提升，根据经验来发包、承包的现象己经成为历

3、史。由于近几年各种竞争日趋激烈，现代先进管理理念中的标准化及目标成木管理模式己经逐步推行到房地产开发管理中，且目标成木的管理日趋完善。目前市场上每个企业的成木管理能力及水平不一致，存在较大的差异，仍然有些企业在成木管理上相对粗放，为后期工程的推进、项目的实施埋下重大隐患，造成不能履约，给合同双方带来极大的损失。多数企业有成木意识，不断地通过学习新的管理方式和方法，引进新型管理人才来提升木企业的成木管控能力。目标成本的管理在多数建筑企业得到全面推广，均取得了不错的效果，目标成本管理的深度和细度还在不断地完善，给企业带

4、来了较好的经济效益。接下来，我们将探讨目前的房地产企业在目标成本管理方面出现的一些现象,为后续我们来论证如何进行目标成本管理提供一些事实，总结出优秀的经验，为企业目标成本管理提供支撑和参考。1）精细化目标成本管理项目开展之初即设定总体目标成本，对目标成本进行细分到每个分部分项，根据实际市场情况，将目标成本落实和对照至每个合同，确保每个目标成本都在受控范围内。例如，一个房地产开发项目的目标成本可分为多级科目，包括直接成本费用和间接成本费用。其中直接成本费用又包括土地开发费用、设计费用、建筑施工、建筑安装等各项费用。以

5、设计费用为开发费用中的一个科目，设计费用还要细分为建筑设计、幕墙设计、消防设计等，而每个设计都对应不同的设计资质单位，会签订多个合同。事实上将整个建筑工程所有分部工程的费用细分，利用目标成本的管理手段把每个细化项目控制好，使项目总体发生的费用在受控范围内。精细化目标成本管理模式具有成熟体系，标准模板，可确保每项成本花费都有目标。精细化目标成本管理在理论上讲非常完善，但在实际操作中却因其缺少灵活性而容易影响现场决策。2）总体目标成本管理总体目标成本管理是以项目为一个整体，根据前期调研和整体规划设定一个总体的成本目标，

6、其中的分部分项工程在目标成本管理上保留周转余地，确保整体目标成本受控。例如，某开发公司某个项目，拿地之初即设定目标成本，后期因为某些特殊因素未考虑周全，致使项目总成本增加3000万元，但是该笔费用摊销到每个单元项目的造价成本之中并不大，可通过设计选型、优化配置进行调整，确保整体目标成本受控。再如，某小区总平管网施工项目，合同金额总价为500万元，该项目的利润点是在土方冋填这一分块项目上。按照甲方招标要求该项属于“买土回填项”，根据定额在该项中需要计取费用，而在造价接近100万元的土方冋填项目施工中，乙方如果掌握资源

7、和渠道，则根本不需要大量投入，可从其他工地运来土方直接回填，不但不用支付大量费用，还可以收取接近20万元左右的定额计费，此土方冋填项目占整个施工项目造价的20%,基本上是纯利润。乙方单位在测算该施工项目利润时，即可以在总体目标成本（即投标报价）中只对其他项目考虑实际发生的成本、管理费、低额利润、税金等费用。总体目标成本管理，强调控制总体成本目标的实现，总体目标成本中的各项一样要进行细化，但只归类管理并控制占总体金额比较大的项目。同吋，适度进行项目过程控制，既有利于现场实际工作灵活开展，又确保总体成本目标受控。目前，

8、总体0标成本管理己成为多数现代房地产开发企业成本管理的手段和方法。1.中小房企目标成本管理的作用目标成本管理在中小房地产开发企业的成本管理中具有重要的管控作用。采用目标成本管理能做到事前成本清晰，企业能够合理地进行各项工作安排和推进，确保企业管理目标和项目管理H标的实现。企业或项目盈利的表现是提升利润空间和控制好企业的生产制造成本，两者缺一不可。目标成本的管