美加房产市场各自精彩抄底追高目不尽相同

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1、美加房产市场各自精彩抄底追高目不尽相同一到加拿大，就立即能感受到房地产投资的炙热温度，在毗邻美国纽约的多伦多，关于美加楼市的推介广告、讲座可谓铺天盖地，笔者遇到的每一个地产经纪都面带兴奋的表情，用1001种理由劝说自己尽快入市。那么，目前依然是投入美加楼市的好时机么？也难怪这些地产经纪底气十足，2009、2010两年在大调整低点抄底美国楼市的投资者，已然获得相当理想的回报；而加拿大楼市作为“全球泡沫最严重的楼市”，更是一路高歌猛进、迭创新高，令人不免心旌摇曳。这两个国家的楼市在2008年金融危机前

2、后表现出迥然相异的走势，但最终殊途同归，“涨”声响起。美国楼市：报复性反弹仍未到弹冠相庆时先说说重创后的美国楼市，笔者清晰记得2008和2009两年，美国那些泡沫相对严重的地区如佛罗里达等，楼市最高跌幅超过60%o一家加拿大的地产公司主力推介的项目就是佛罗里达高尔夫胜地的度假房，才卖8万美元一套。今非昔比，5月28日发布的标准普尔/凯斯席勒房价指数报告显示，3月美国20座大城市房价同比上涨10.9%,创近7年来最大同比涨幅。去年以来，美国房地产市场逐渐从深度衰退中逐渐复苏，2012年美国房价强势收

3、局，房地产建设帮助推动了去年第四季度美国经济复苏。分析显示，租赁成本降低、消费者信心大增，以及房屋上市数量减少导致此次公布的3月数据大涨。全美20个大中城市中，房价涨幅最大的是亚利桑那州的凤凰城(22.5%),紧随其后的是旧金山(22.2%)和拉斯维加斯(20.6%)；迈阿密和坦帕分别达到10.7%和11.8%的增长。相反，增长最弱的当属纽约(2.6%)、克利夫兰(4.8%)和波士顿(6.7%)。一位加拿大投资者告诉笔者，当初下决心抄底美国楼市，一个原因是“太便宜了，北京卖400-500万人民币的

4、房产那里只有10-20万美元”，另一个想法是“就当长期存款放银行了，不相信几年后会跑输定存”，于是一口气买了10套房，当然其间也有获利抛出。她的直觉为她带来了一笔意外之财。此轮美国楼市上涨原因复杂，但总体可归结为几个方面：其一是供求关系逆转，全球金融危机蔓延极大打击了投资者的信心，群体性恐慌的市场再无买气。但事实上2007年以来，美国新屋建设一直受抑制，而同期美国人口增长1200万。这些潜在需求由于种种原因也被抑制了。根据一些社会学家的观察，在经济衰退中，许多年轻人和父母窝在一起，或推迟结婚，随着

5、经济环境改观，许多年轻人纷纷成家置业。其二是国民资产的总体回升。根据美联储的调查，2012年美国家庭的固定资产价值增加了1.4万亿美元，这对消费开支增加是个利好。同时，房价的回升，在2012年大约使170万房子由负资产变为正资产，这对屋主和提供贷款的银行都是利好。美国经济咨商局5月28日发布的一项数据已经显示，5月份，美国消费者信心上升至近5年来的最高点,明显超出市场预期。最后，美联储的推波助澜功不可没。美联储推行量化宽松政策的初衷就是要在基准利率低得不能再低的情况下，通过购买债券，进一步压低整个

6、利率体系，降低借款成本。这不仅刺激了买房等投资需求，而且为居民、银行乃至政府清理债务创造有利环境。当然再怎样上涨，目前仍只能将其定义为报复性反弹，前期凌厉下跌的动因并未完全消除，进一步上涨乃至反转的根基仍远未牢固。美国4月份失业率降至7.5%,较前月下降0.1个百分点，仍未有本质改观。同时数据显示，美国个人存款数量在2011年第一季度占GDP的4%,而到2013年第一季度已经降到2%,特别是今年第一季度出现明显下滑，从上一季度占GDP的3%降到2%。有专家认为，由降低工资税促进的美国消费支出增加并

7、不会持续太久，目前美国个人存款已经到达相当低的水平，不太可能通过继续削减个人存款的方式促进消费者支出。由于美国消费者支出不可能继续增加，将延缓美国经济增长速度，对美国楼市也产生抑制作用。特别是通胀因素的作用，尽管3月美国房价创下10.9%的新涨幅，但是目前的房价仍比2006年4月房价最高点时低26.6%左右。而考虑通胀因素之后，这一比例差距甚至达到42.4%0因此有人认为美国房地产市场依旧处于不景气状态。因此，对美国楼市近期的强劲走势，投资者必须有一个客观、全局的判断，不能简单地判断一个上涨周期已

8、经来到。当然，目前市场投资气氛活跃，机会已经比以前多了许多。投资者应当撰弃抄底买便宜货的思路，转而精耕细作,须记住优势楼盘永远有投资的优势，所谓优势楼盘首先就是位于Location(位置)上佳的地段，其次是具较大潜在价值驱动要素的楼盘，比如学区房、交通和商业设施预计会有大发展的地段。当然投资美国楼市必须考虑综合成本，比如物业稅、地稅等。因为物业稅随着房屋价值的上升而提高。加州圣塔克拉拉县估税员斯通(LarryStone)公布的资料显示，依据全县过去一年平均销售价格的统计，独立屋的物