商业地产营销策划经典房地产全程策划理论体系

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1、经典房地产全程策划理论体系房地产全程策划理论体系o.项曰概况1.项目市场策划1.1项目周边环境分析⑴项目土地性质调查★地理位置★地质地貌状况★土地血积及其红线图★七通-平现状⑵项目用地周边环境调查★地块周边的建筑物★绿化景观★自然景观★历史人文景观★环境污染状况⑶地块交通条件调查★地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划★项目对外水、陆、空交通状况★地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状⑷周边市政配套设施调查★购物场所★文化教育★医疗卫生★金融服务★娱乐、餐饮、运动★生活服务★游乐休憩设施★周边可能存在的对项目不利的干扰因素★历史人文区位彫响1.2区域市

2、场现状及其趋势判断（1）宏观经济运作状况：①国内生产总值★第一产业数量★第二产业数量★第三产业数量★房地产所占比例及数量②中国房地产开发业景气指数③国家宏观金融政策★货币政策★利率★房地产按揭政策④固定资产投资总额★全国及项冃所在地★其中房地产开发比重⑤社会消费品零售总额⑥商品零售价格指数★居民消费价格指数★商品住宅价格指数⑦中国城市房地产协作网络信息资源利用⑵项冃所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规★项冃所在地的居民住宅形态及比重★政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规★政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规★短中期政府在项冃所在地及项冃地块周边

3、的市政规划⑶项冃所在地房地产市场总体供求现状⑷项冃所在地商品住宅市场板块的划分及其差异⑸项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现⑹商品住宅客户构成及购买实态分析★各种档次商品住宅客户分析★商品住宅客户购买行为分析1.3土地SWOT分析(1)项FI地块的优势⑵项FI地块的劣势⑶项目地块的机会点⑷项FI地块的威胁及困难点1.4项目价值分析⑴商品住宅项冃价值分析的基本方法和概念①商品住宅价值分析法一类比可实现价值分析法1）选择可类比项目2）确定该类楼盘价值实现的各耍素及其在价值实现中的权重3）分析可类比项目价值实现的各要素之特征4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值

4、实现要素的对比值5）根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价②类比可实现价值决定因素1）类比土地价值：地段资源差异★市政交通及直入交通的便利性的差异★项FI周边环境的差异，包括—周边口然和绿化景观的差异—教育、人文景观的差异—各种污染程度的差异—周边社区素质的差异★周边市政配套便利性的差异2）项冃可提升价值判断★建筑风格和立面的设计、材质★单体户型设计★建筑空间布局和环艺设计★小区配套和物业管理★形象包装和营销策划★发展商品牌和实力3）价值实现的经济因素★经济因素★政策因素⑵类比竞争楼盘调研★类比竞争楼盘基本资料★项目户型结构详析★项FI规划设计及销售资料★综合评

5、判⑶项FI可实现价值分析①类比楼盘分析与评价②项目价值类比分析1）价值提升和实现要素对比分析2）项目类比价值计算1.5项目市场定位⑴市场定位1)区域定位2)主力客户群定位⑵功能定位⑶建筑风格定位1.6开发节奏建议(1)影响项FI开发节奏的基本因素★政策法规因素★地块状况因素★发展商操作水平因素★资金投放量及资金回收要求★销售策略、销售政策及价格控制因素★市场供求因素★上市时间要求⑵项FI开发节奏及结果预测★项目开发步骤★结论2.项FI规划设计策划2.1总体规划(1)项FI地块概述★项FI所属区域现状★项FI临界四周状况★项FI地貌状况⑵项目地块情况分析★发展商的初

6、步规划及设想★影响项FI总体规划的不可变的经济技术因素★土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避★项FI市场定位下的主要经济指标参数⑶建筑空间布局★项FI总体平面规划及其说明★项目功能分区示意及说明⑷道路系统布局①地块周边交通环境示意★地块周边基本路网★项FI所属区域道路建设及未来发展状况②项冃道路设置及其说明★项冃主要岀入口设置★项冃主耍干道设置★项冃车辆分流情况说明★项冃停车场布置⑸绿化系统布局①地块周边景观环境示意★地块周边历史、人文景观综合描述★项冃所属地域市政规划布局及未来发展方向②项冃环艺规划及说明★项冃绿化景观系统分析★项冃主要公共场所的环艺设计⑹公

7、建与配套系统①项冃所在地周边市政配套设施调査②项冃配套功能配套及安排③公共建筑外立面设计提示★会所外立面设计提示★营销中心外立面设计提示★物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示★其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示④公共建筑平面设计提示⑤公共建筑风格设计的特别提示⑥项冃公共建筑外部环境概念设计（7）分期开发★分期开发思路★首期开发思路⑻分组团开发强度2.2建筑风格定位、色彩计划（1）项FI总体建筑风格及色彩计划★项FI总体建筑风格的构思★建筑色彩计划⑵建筑单体外立面设计提示①商品住宅房外立面设计提示★多层、小高层、高层外立面设计提示★不同户型的别墅外立面设计

8、提示★针对