2019中国产业地产：企业业务模式与创新实践白皮书-赛迪

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1、2019中国产业地产企业业务模式与创新实践白皮书2019WhitePaperonBusinessModelandInnovationPracticeofChina'sIndustrialRealEstateEnterprises赛迪顾问产业地产系列白皮书合作支持：2019中国产业地产企业业务模式与创新实践当前，产业地产成为地产行业的新风向，从几年前的冷门词汇一跃成为众多地产商、实业企业和资本追逐的热门领域。由此，布局产业地产业务的企业数量剧增，产业地产项目遍地开花。众多产业地产企业中，有诚心踏实地打造产业标杆者，亦有借产业名义以图拿地

2、便利者。各类主体在摸索实践中找寻自己的业务开拓模式。本研究分享了赛迪顾问对于产业地产的认识以及其发展宏观环境的判断，并选取百家产业地产企业为样本研究了产业地产企业区域分布、总体概况和重点产业布局；筛选了产业地产企业对行业有一定代表性的事件和趋势。我们也对产业地产企业类别做了划分，并分别选取代表性企业分析了创新实践和业务模式。赛迪顾问产业地产研究中心致力于成为中国产业地产成长的见证者与参与者。在以上研究的基础上，赛迪顾问对产业地产未来发展趋势进行了研判，并给出了赛迪建议。2019中国产业地产企业业务模式与创新实践第1章认识产业地产及其发

3、展宏观环境01认识产业地产02产业地产主要项目类别04发展环境05区域经济与城市群06第2章百家产业地产企业整体布局情况分析07产业地产企业总部分布08重点产业布局及规律09核心商业模式10企业动向11第3章产业地产投资运营主体及业务模式13政府平台14地产企业产城板块17实业企业21专业化运营商24第4章产业地产趋势研判与建议27产业地产未来趋势研判28赛迪建议29认识产业地产及其发展环境产业地产是指以土地为基本要素，以企业为运作主体，以区域“产、城、人”的有效聚合和持续发展为核心，所开展的一系列市场化经济活动的总称。2019中国产

4、业地产企业业务模式与创新实践2019WhitePaperonBusinessModelandInnovationPracticeofChina'sIndustrialRealEstateEnterprises认识产业地产产业地产是指以土地为基本要素，以企业为投资、开发、运营的主要主体，以区域“产、城、人”的有效聚合和持续发展为核心，产业运营和空间运营为主要盈利途径，房地产为载体，所开展的一系列市场化经济活动的总称。产业地产聚焦产业生态的打造，实现产业空间的整体开发与运营。从本质上看，产业地产是园区经济活动分工日益细化和高度专业化的必然

5、产物，内涵如下：一、产业地产的操盘主体是具有市场化身份的企业。与政府相比，产业地产商基于市场化手段能够使园区项目运作模式更加灵活、资金支撑更加强大、招商团队更加专业，以解决政府在操盘园区中所面临的资金、人力等掣肘。（模式更市场）二、产业地产的运作本质是以人为本的产城功能体系构建。与工业地产相比，产业地产的产业功能更加高端，并弥补了城市功能短板；与商业地产相比，产业地产的产业功能更加聚焦，并提升了产业服务的专业性。（功能更多样）三、产业地产的核心目标是多方共赢。第一，政府可获得税收、解决就业；第二，入驻企业可享受便捷、优质、专业的服务，

6、并获得成长；第三，操盘主体可获得空间租售、增值服务、股权投资等带来的收益。（操盘更复杂）022019中国产业地产企业业务模式与创新实践2019WhitePaperonBusinessModelandInnovationPracticeofChina'sIndustrialRealEstateEnterprises认识产业地产产业地产的功能产业地产主要功能包括•满足企业采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后等价值链各环节需求•满足企业员工长期居住、工作与休闲等需求•支持政府提升本地产值及税收、解决居民就业、完善公共服务等需求表1产业地

7、产与住宅地产、商业地产特征对比住宅地产商业地产产业地产客户人/家庭商家+消费者企业成熟期短期行为3年以上5年以上盈利方式售租售+资产增值租售+资产增值+产业服务资料来源：赛迪顾问整理，2019.04产业地产的角色分工表2产业地产角色分工主体政府项目开发/运营商入驻企业•产业方向把控•土地开发与投资建设职责•（部分）参与土•招商运营及产业生态•落地投资及产值贡献地一级开发构建•物业租售及资产增值•税收返还及租金减免•税收等财政收入收入收益•财政资金补贴，优质•土地出让金•招商奖励及产业服务服务收入资料来源：赛迪顾问整理，2019.040

8、32019中国产业地产企业业务模式与创新实践2019WhitePaperonBusinessModelandInnovationPracticeofChina'sIndustrialRealEstateEnterpris