（审判研究）038物业纠纷典型案例7则

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1、物业纠纷典型案例7则规则要述01.未实际占有物业，但享受业主权利的，应交物业费生效裁判确定的物业所有权人，因其已实际享受了业主权利及收益，故不得以物业未交付为由，拒付物业服务费。02•补充协议变更主合同的，以补充协议特殊条款为准补充协议约定的特殊条款与主合同约定的一般条款内容不一致时，应认定特殊条款效力及其证明力强于一般条款。03・物业服务瑕疵，尚未到业主拒缴或减缴物业费程度业主拒缴物业费的先履行抗辩权能否成立，应根据物业服务是否严重影响到业主生活程度、是否根本违约来判断。04・多数业主所签物业合同，可适用于少数未签约业主提供物业服务企业与大多数业主所签物业服务合同，可适用于未签约

2、但存在事实上物业服务合同关系的少数业主。05•小区违规燃放烟花引发火灾，物业公司应过错赔偿小区内违规燃放烟花爆竹引发火灾，致使他人财产受损，燃放人及物业公司有过错的，应承担相应侵权赔偿责任。06.计算业主表决权，应以证载面积为准，不扣除分摊在计算业主大会会议中业主投票表决权时，应以房产证记载面积作为业主专有部分面积，证载分摊面积不能扣除。07・相邻车位间公共部分，车位业主有平等合理使用权开发商擅自将两车位之间公共部分出售给一方业主，剥夺另一方合理使用权的，开发商和一方业主构成共同侵权。规则详解01・未实际占有物业，但享受业主权利的，应交物业费生效裁判确定的物业所有权人，因其已实际享

3、受了业主权利及收益,故不得以物业未交付为由，拒付物业服务费。标签：物业纠纷丨物业费丨实际占有案情简介：2002年，化工厂通过司法拍卖取得商城物业。2004年，化工厂办理产权。2011年，物业公司以每天每月每平方米25元自主定价标准主张物业管理费473万余元。化工厂以该物业一直被案外人娱乐公司占用为由抗辩。法院认为：①《物业管理条例》第42条第1款规定：“业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定：“业主与物业的承租人、借

4、用人或者其他物业使用人约定市物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”本案中，虽然案外人娱乐公司使用涉案物业非基于化工厂意愿，娱乐公司与化工厂亦未就物业费承担进行约定，但化工厂作为涉案物业业主，其依法应承担的物业费支付义务不得免除。②《物业管理条例》第42条第2款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，开发公司虽未及时将涉案物业转移占有交付给化工厂,但化工厂已通过诉讼实际获得了娱乐公司使用期间的租金收益。根据权利义务相统一原则，化工厂在已实际享受业主权利及收益后，仍以物业未交付为由，拒付物业费，

5、缺乏事实和法律依据。③因物业公司、化工厂双方未签物业服务合同，亦未就物业费取费标准达成一致意见，物业公司以每月每平方米25元标准主张物业管理费缺乏依据。结合该房产目前处于空置状态的实际情况，法院认定以物价部门前期确定的收费标准每月每平方米7.5元作为物业费计算依据，判决化工厂支付物业公司141万余元。实务要点：生效判决确定的物业所有权人，因其已实际享受了业主权利及收益，故不得以物业未交付为由，拒绝交纳物业服务费。案例索引：江苏高院（2014）苏审三民申字第0687号“江苏夫子庙大世界商贸有限公司与中国石油宁夏化工厂物业服务合同纠纷案”，见《未实际占有物业业主无拒付物业费但享有收益的

6、抗辩权》（施建红），载《人民司法•案例》（201635:51）。02•补充协议变更主合同的，以补充协议特殊条款为准补充协议约定的特殊条款与主合同约定的一般条款内容不一致时，应认定特殊条款效力及其证明力强于一般条款。标签：合同变更丨补充协议丨特殊条款丨一般条款案情简介：2008年，开发公司与物业公司签订前期物业服务合同，约定了物业收费标准，并约定“本合同未尽事宜，双方可另签补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准”。补充协议第5条约定物业公司不得收取开发公司“未售出的房屋、车位等闲置费用”。2012年，关于开发公司备案在单位司机王某名下的11套房产应否交纳265万元物业费致

7、诉。法院认为：①依现有证据，无法认定开发公司将案涉房产备案在王某名下行为构成真实的房屋买卖合同关系，且开发公司亦未将该房产交付王某实际使用，仍属未售出房屋。国务院《物业管理条例》第42条第2款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”同时根据前期物业服务合同约定，可初步看出物业公司请求具有合同及行政法规依据。但与此相悖，双方补充协议对此内容有所不同。补充协议是否构成对主合同变更，应依当事人缔约时内在真实意思表示和外部表示行为因