柏龙商贸购物广场定位报告及财务测算报告(终稿)

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1、新柏龙新气象给龙岗一颗蜕变的心我们带着问题…整体收益是否扩展？商业价值是否被低估？在龙岗老街商圈改造升级时，是否需要审时度势、与时俱进？我们的发展动力在哪里？我们的发展基础是什么？我们的发展方向是什么？如何将本项目临近地铁口的优势和效应最大化？如何在龙岗老街商圈中占得先机和主动，如何凸显本项目的特色？如何与五洲风情、天虹等联合融合、资源共享？如何产生聚变效应？项目如何实现在老街双龙站商圈中形成商业联动、互补，如何既要保持一定商圈独立化，又要实现一定商圈差异化？在新时期新机遇来临前，我们是否需要考虑启动商业招商/销售？如何有效将招

2、商/销售结合？如何实现项目整体价值的最大化？背景描述本方案基于前篇对项目市场的总体调研报告研究的基础上，针对性的深入挖掘和研究细分市场的理论数据结构，从科学各结构分析系统对项目定位进行更合理的研讨。定向市场：调研组历时20天，前后投入专业人员16人，走访百货商场35个，超市9个、商业街15条、专业市场项目8个、新锦睿客户资源库客户180个，获得有效调研卡及问卷7358份，又经过7天整理分析和补充完善，调研结果具有较高的参考意义和市场价值。定位支撑方向柏龙之热，沸腾龙岗→→→新商业腾飞经营方向销售方向测算方向第一篇经营篇市场的声音

3、龙岗中心城区域商圈分类商圈规模早期以龙平东路为轴心，向周边辐射发展。商业街北起新港鸿休闲中心至深惠路口，全街长约1000多米，与老街交汇的街道共有7条。老街商圈分析项目所在商业组团业态经营状况分析项目名称品牌商家品类目前经营情况备注五洲风情赛格电子市场一般位置相对偏、面积过大六千馆品牌中餐较好特色、品味、营养豪客来品牌西餐良好特色、品味必胜客特色餐饮良好特色、品味科迪宇手机通讯数码良好位置较好东亚银行商业配套良好————龙盈泰天虹超市+百货较好片区商业标杆国美电器良好————麦当劳品牌快餐较好特色、品味面点王品牌餐饮较好特色、品

4、味、营养东江丽景酒楼中式餐饮良好粤菜为主柏龙苏宁电器较好位置较好，卖场大itat服装一般面积过大，档次低真功夫中式快餐较好位置好，特色名称位置营业面积（㎡）主营产品东方茶都深惠路与龙城中路交汇处80000茶叶集银皮革综合广场深惠大道1268号51000皮革龙岗电子世界龙城中路15000电子大广农贸批发市场深汕路龙岗段78号15000农产品东都汽车城深惠路荷坳段130000汽车义乌小商品市场龙岗龙东100000小商品深惠路沿线预计新增大型批发市场一览表批发市场名称位置主营产品龙岗陶瓷批发配送中心龙岗街办南联社区陶瓷华南国际汽配用品

5、城龙岗街道南联圳埔村大规模汽车配件及用品专业批发交易中心深惠路沿线现有专业市场一览表从以上龙岗中心区现有的各类专业市场上看，专业市场的种类相对比较传统，而近年随着消费观念超前的80后进入婚龄，以至诸如婚庆市场也慢慢兴起，满足了这类人群的需求1、婚庆产业已经成为一个新的朝阳产业，婚庆消费市场的婚纱礼服、婚纱摄影、婚礼服务、婚宴、珠宝首饰与房产、汽车等婚庆产业链充满了巨大潜在商机；2、在婚庆产业快速发展的过程中，行业正展现出时尚化、个性化、追求浪漫服务的特点。婚庆类的商品形象佳，品类多样，时尚青春元素突出婚庆消费费用支出比较可观，平

6、均一对新人消费在6万元左右一般城市婚礼平均费用的各项费用支出比例（不包含新婚房屋装修、家电家具购买等）序号各项支出费用(元)各项占比1婚宴300000.472买首饰120000.193服装60000.094乐队司仪40000.065拍婚纱照50000.086烟酒糖茶30000.057租用车辆20000.038其它17000.03合计637001.002008年深圳婚庆市场规模约在94.3亿元户籍人口非户籍人口人口数288万人648万人占比26%74%户籍结婚登记数（对）40884116362（按户籍和非户籍人口占比推算所得）总结

7、婚数（对）约157246备注：假设非户籍人口结婚也需要在深圳完成婚庆消费婚庆市场规模：157246*6万/对=94.3亿元资料来源：深圳统计局和民政局深圳婚庆市场发展情况深圳作为最早开放的城市之一，大量拥有新潮消费观念的青年催生了婚庆市场的兴起与发展，婚庆产业发展时间段，准入门槛较低，行业无序经营大量存在，至今深圳还没有一个婚庆专业市场市场；目前的婚庆市场比较分散，主要的零售渠道分布比较广，涵盖了购物中心、临街商铺以及礼品专业市场等。发展特点：门槛低、分布散、渠道多样化深圳招商中的国贸梦乐园婚庆城—招商表现一般，有待市场验证规模

8、：4000㎡平均租金：150元/㎡目前出租率：50%免租期：2-6个月预计开业时间：12月底招商范围：婚纱晚装、旗袍裙褂、男士礼服、摄影录像、结婚百货、婚钻珠宝、新娘鞋店、场地布置、小童礼服、喜贴制作、新娘化妆、美容纤体、婚宴红酒、婚车租赁深圳市罗湖区南湖路30