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1、谨呈:华润（深圳）有限公司华润幸福里策略执行报告世联地产2008项目概况住宅指标综合体指标:总建面积55万平米（含木棉花酒店）住宅综合体指标总用地面积:14,277平米计容积率建筑面积:11.1038万平米容积率:7.76绿地率:35%户型2房2厅3房2厅大平面3房2厅大平面4房2厅Penthouse合建筑面积90-95140-145180-185240-245470-480计套数21044092206768本报告是严格保密的.华润大厦一期商业套数比27%57%12%3%1%100%木棉花酒店二期商业君悦酒店本案
2、变电站报告目的清晰竟争策略锁定目标客户统一思路梳理工作本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司本报告结构设定目标提出问题解答问题一,项目目标设定一,项目目标设定二，面临大势及竞争（与谁竞争）二,面临大势及竞争（与谁竟争）三,项目整体定位（凭何竞争）三,项目整体定位（凭何竞争）四，营销策略总纲（如何竞争）四，营销策略总纲（如何竞争）五，策略分解及执行五，策略分解及执行本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司第一部分项目总体目标设定品牌目标，企业目标品牌目标，企业目标利用本项目为平台，通过项目品牌运作，成功奠定并
3、提升华润在都市利用本项目为平台，通过项目品牌运作，成功奠定并提升华润在都市综合体高尚住宅开放领域的深圳及全国影响力综合体高尚住宅开放领域的深圳及全国影响力项目运作目标项目运作目标通过一期华润幸福里的成功营销，完善华润屮心的整体区域形通过一期华润幸福里的成功营销，完善华润中心的整体区域形象，为后续全国各地拓展及复制开发奠定坚实基础象，为后续全国各地拓展及复制开发奠定坚实基础具体营销目标具体营销目标08年开售，均价不低于30000元/平米，后期留有溢价空08年开售，均价不低于30000元/平米，后期留有溢价空I'可,
4、4个月消化40%,7个月消化70%,12个月消化I'可,4个月消化40%,7个月消化70%,12个月消化90%,15个月售罄.90%,15个月售罄.本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司目标意味着一一什么？?？目标意味着一一什么？?？目标分解1价格目标均价目标30000起，由于本项目的主力户型为95nf两房（占27%）,140-180打三房（占70%）,则两房总价至少在三百万以上，三房总价约500万-800万起.现状:9.27后，目前深圳豪宅大平而畅销户型为130-170平米三房，成交单价集中在2.2-2.8
5、万之间.项目要实现预期的价格存在一定难度（难点集中在髙价两房）现状：9.27Z后，深圳住宅市场出现冰火两重天，新盘销售低迷,销售周期拉长，在售豪宅月均正常销售率都在10套以内.项目需要实现远高于当前市场平台豪宅项目的销售速度现状:万象城的成功运作已建立了广泛的影响力，但客户対华润中心的价值缺乏清晰的统领认知;幸福里依托华润中心的影响力亟需建立项目的营销需要跟区域营销紧密配合2速度目标4个月卖40%,7个月70%,—年卖90%,15个月售罄.项目总套数768套，假设开盘销售率25%,则其余月均销售率约38套.3品牌
6、建立及项目运作利用本项目为平台，通过项日品牌运作,奠定并提升华润置地在综合体高尚住宅开放领域的影响力，为该类产品的全国拓展及复制开发打下基础本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司目标界定1价格目标意味着相对较高的价格2速度目标超出当前市场平均水平意味着项目营销和综合体的区域营销密不可分3品牌建立及项目运作核心目标：一一通过设计项目高速，高价，高形象的专属营销模式，项目营销结合区域营销,建立华润中心整体项H的市场影响力，为都市综合体系列产品的全国拓展打下基础.本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司第二部分进
7、行战略方向思考并解答.宏观政策对我们的目标有何影响？我们的竞争对手是谁?宏观市场分析宏观市场分析二,与谁竞争？二,与谁竞争？竞争范围扫描竞争范闱扫描锁定竞争对手锁定竞争对手本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司坚定不移的宏观调控07政策解读：以金融政策为主，对市场的影响较大从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率.金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,一年期贷款基准利率上调0.18个百分点,其他各档次存贷款基准利率也相应调整.个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点.行政手段
8、金融政策税收政策深圳市国土资源和房产管理局，深圳市城市管理局发布了《关于开展违反社会主义精神文明建设要求的广告专项整治工作方案》，对深圳市房地产广告进行全面检查.2007.6.228月1日，新版《二手房买卖合同》正式实施，以往二手房买卖中的阴阳合同现象将得到很大程度的抑制.2007.8月2007.7.16深圳市地税局副局长章家寿16口表示，深圳将成为开征物业税的试点城市之
