龙湖合约规划的思路和实践

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1、上海公司合约规划的思路和实践一、总承包管理模式下的合约关系上海龙湖总承包管理体系示意图上海龙湖备注：采购公司的介入程度分“可介入、重点独立供应介入、必须介入”三个总承包单独立承包单位层次位单位（甲供）采购公司重点介入甲方指定甲方指定乙方指定供应单位乙供单位分包单位分包单位（甲定乙供）采购公司可介入甲方指定甲方规定乙方指定真实的认甲方限定虚拟的供应单位乙供单位品质、推无指定审质审价分包单位质认价价格认质认价（甲定乙供）荐品牌采购公采购公采购公司可介司可介司必须入入介入各合约关系的名词解释总承包单位由业主

2、方直接聘请的负责深化设计、建造、照管、协调整个总承包工程项目的施工单位,并对总承包工程的质量、安全、工期全面负责。独立承包单位由业主/业主方直接聘用，进行专业承包工作的公司。签订两方合同。（不包括在总承包工程内）。独立供应单位由业主/业主方直接聘用，进行供货的公司。采购合同由业主方与供应商直接签订。（不包括在总承包工程内）。甲方指定分包单位由业主/业主方选定并由总承包单位聘用，进行专业分包工作的公司。签订三方合同，资金是经总承包单位同意后，由业主/业主方支付。甲方指定供应单位由业主/业主方选定并由总承

3、包单位聘用，进行供货的公司。签订三方合同，资金是经总承包单位同意后，由业主方支付。对于超过合同数量的供货量，业主方将代承包人支付，并从承包人工程款中扣回。乙方指定分包单位经业主/业主方同意由总承包单位聘用，进行专业分包工作的公司。签订两方合同，资金由总承包单位支付。乙供单位经业主/业主方同意由承包单位聘用，进行供货的公司。签订两方合同，资金由承包单位支付。真实的认质认价业主方通过市场竞争而确认其品牌、型号规格、产地、价格、主要合同条件及供应商后由承包单位进行采购。供货合同将由承包人与供应商直接签订，价

4、款由承包人自行支付。虚拟的认质认价（采购承包单位通过市场竞争而确认其品牌、型号规格、产地、价格、供应公司必须介入）商后由业主的采购公司进行采购。供货合同将由业主的采购公司与供应商直接签订。然后采购公司加价后和承包单位签订合同。承包单位增加计取税金后，与业主方结算。审质审价合同签订后，由承包人上报材料设备清单，业主方确认其品牌、型号规格、产地、价格及供应商后由承包人进行采购。供货合同将由承包人与供应商直接签订，价款由承包人自行支付。甲方规定品质、推荐品指业主方在招标文件或合同中对所供应的材料或设备提出了

5、高于国家牌强制性标准的技术要求或工艺要求，或提供具体的样板、样品，或推荐3家以上同档次的品牌，承包商须按业主方的这些要求来报价，供货商由承包人选定，供货合同将由承包人与供应商直接签订，价款由承包人自行支付。甲方限定价格指业主方在招标时，或合同执行中限定材料设备的价格，当承包商申报价格不高于此价格时，供货合同将由承包人与供应商直接签订，价款由承包人自行支付。无指定业主方在合同中要求符合国家及地方标准的材料或设备，除此以外不提出其他额外要求，供货合同将由承包人与供应商直接签订，价款由承包人自行支付。对上海

6、龙湖项目管理模式的分析上海龙湖的项目有以下几个特点（应该同样适用于公司的大多数项目）：1、产品成熟、相对简单（在土木工程领域内比较，毕竟是住宅和少量公建）；2、典型的三边工程；3、高周转、高溢价对我们的进度和成本提出了更高的要求。适用于上海龙湖的管理模式：进场的施工单位只要和总承包单位之间有时间和空间关联的，都尽量纳入总承包的管理范围，并在部分专业工程中灵活采用其他管理模式，以达到综合效益最优。总承包工程清单计价模式1、在设计招标图纸没有出来之前就能对产品的分部分项工程，甚至清单子目的内容做一个准确的

7、判断。2、根据经验数据对各清单子目的量做一个相对准确的估量。由此，我们突破了DBB模式的短板，即不需要图纸，也可按暂定数量的形式进行单价包干和措施费包干的总承包招标。也有利于成本控制和后期的工程管理。顺便提示：非标准化的精装修工程宜早出图，可以在方案基本确定的情况下就开始精装修工程设计，不要搞成三边工程，否则成本控制难度很大。三通一平、地基处理、土方工程等CM承包模式（阶段发包方式）在三通一平、地基处理、甚至土方工程阶段，为加快进度，我们可以部分借鉴CM承包模式（阶段发包方式）的特点，在完成该单项工程

8、设计后（甚至只是列项清楚后），即对该部分进行招标。降水、护坡等EPC承包模式此外一些和总承包工程关系密切的降水、护坡等工程，由于专业性很强，在总包招标阶段难以拿到技术方案和招标图纸，并且它的金额和总承包金额相较而言很低，因此这一部分可以做成总承包工程中的“交钥匙”工程，由总承包商对整个工程的设计、采购和工程施工实行全面、全过程的总价包干承包。桩基工程联合体承包模式如果桩采购纳入施工单位的话，部分施工单位由于合同金额大增，因此需要缴纳高昂的管理费，并且从桩