恒远房地产策划方案

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1、天正房地产开发冇限公司策划报告壹、科技之星项冃立地条件分析一、项目位置本案位于桥西区境内的西南高校区，该地基长700米，宽300,而积210000平米，具体四至为：基地四而为红旗大街；东为民心河;南面紧邻河北工院，北侧为宫北路紧邻法筒学院，具有浓厚的学术氛围，该地块成长方形.二、区域商业、生活机能状况基地周边生活设施较不完善，周围的便利丿占和超市较少，且店铺面积不大，随着法商新校区的逐步完善，以及本案的开发会带动周围的经济法展，而且为一些小业主提供了商业机遇，同时为住户提供了一个良好的购物环境，便得区域内生活便利设丿施变的较

2、为完善.三、区域交通状况项片周边公共交通尤为突小，周边500米范围内就设有多条公交线路，如10乙70,47,46等•分别通往全市其它区域•但周边道路情况不太乐观，围绕项目周边的多条道路均只15X左右的宽度，在上下班高峰期，人流、自行车容易引发道路堵塞，但红旗大街即将拓宽，而且随着三环的开通以及火车站南迁，交通拥挤状况将得到改善.四、区域医疗、教育状况而就医疗保健方面，有宫家庄卫生院，恒康诊所，等医疗保障休系，且在本案的开发中会建立建全医疗保障体系，使得小区居民拥有良好的就I矢环境.就教育学校方面，紧邻项目的有宫家庄幼儿园，宫

3、尹小学，以及河北工业职业技术学院，石家庄法商职业技术学院等高职人专院校.五、区域休闲娱乐状况基地附近文化设施还不完善仅有宫家庄老年公寓以及小型网吧同样随着本案的开发将建立较大的文化广场及大型的网络中心和健身休闲设施.以满足小区居民的文化娱乐需求，丰富他们的业余生活.一、房型面积定位一房精致、小巧通过对现在市场研究发现，现在市场上一些青年男女对一房小户型比较青睐。一房而积在45-60平方米，本案的产品设计不宜盲冃求多，小巧型的户型存在较大发展空间。•二房精简、实用通过对本案周边近年来新建的同类型产品的山场研究发现，前期项目周边

4、的高档住宅的产品血积规划普遍佼人，二房血积在80——90平方米，但近期上市的产品两房而积冇所下调，110平方米以下得两房大量涌现，木案的产品设计不宜盲FI求大，精简型的户型面积在区域住宅市场上存在极大发展空间o房盘而积相应地缩小，一方而冇利丁产品总价的降低，这对于扩大潜在客源放大市场吸纳度有着明显的利好作用，另一方面也符合中青年客户的居住理念，最大程度的扩展客源层面，尽快的完成销售。另外建议100—110平方米以内的两房作为主力户型o90—110平方米的两房作为补充。•三房宽敞、舒适的区域内三房的主力一直都集中在100—11

5、0平方米左右无太犬的变化，说明这一而积己得到购房者的认可，史代表这一类房世的供丿应量已达到一定的程度。建议木项冃三房面积能控制在100—110平方米左右，迎合新一轮消费的需求，使产品迅速的完成去化。四房人面积豪华本市场内四房等人户型的主力一直集中在130-160平方米左右，无太大变化，这一户世购买者数量虽不如三房户型购买者数量多，但四房购买者多为事业有成的企业高级管理人员，四房的销售前景非常可观。小面积商铺为小业主提供更多的生活空间项日商铺位丁底层沿街，来往现阶段人流量不是很人。周边住宅项冃陆续入住后这一情况将有大的改观。贰

6、、项目SWOT分析S优势点分析所属区域西南高教区、学术氛围浓厚公交设施完善，如107,46,47,70路分别通往城市不同区域。区域内大型住宅社区建成入住为区域营造了成熟的居住氛围，周边教育系统较为完善充分保障了业主子女的就学问题W劣势点分析木案主耍为2房和3房，导致客源层面相对狭窄栋距较小中心庭院面积小本安项H比较人而工程期短质量方面要求严格把关0机会点分析政府准本扩建3环，随着3环的建成，木案增值的可能性很大。外来人入住石家庄给本案提供了很大的客源面。火车站南迁也会给本案带来不可预见的机会。T威胁点分析木案项目比较大总休规

7、划品质较高，使木案的竞争压力加人。本案周围的工厂会给周边环境带来影响。木案缺乏单身公寓，不能满足单身贵族的需要，客源面也就相对的较少。卷、项日产品定位建议—、楼房面积配比建议方案一房型而积范围户数比例户数建筑面积一房45-60M10%40022680二房80-90M35%1700143000三房100〜120M35%1700184000四房130-160M20%60087360合计/100%3280M2二、项目目标客源定位•客层职•业分析本案所处石家庄市的高教区，文化氛围浓厚，以冃前市场的客层来说，多集中在周边各学校教师以及

8、其他企业白领人士、国企管理干部、律师等具备较为优越经济条件的成功人士。•客层年龄分析目标客层的年龄以35〜55岁为主。这个年龄段吋代精英的购买力最强劲，因为这正是他们事业的黄金时期。•客层区域分析木案应该是一个外延极广的个案，单靠桥四区区内的客户无法支撑起本案。因此我们将客层的50%左右目