汇辰置业_东城御景项目营销策划方案营销策划

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1、汇辰置业•东城御景项目营销策划方案营销策划汇辰置业东城御景项目营销策划方案报告需要解决的三大问题>>我们要达成的三大目标>>实现项目整体销售目标的达成一一完成预期销售任务实现项目形象气质的整体拔高并持续超越——树立区域标杆，开发区首席纯正英伦社区实现多元化的营销互动耳利润递进式超越—一利润最大化，价值最大化，项目品牌效益最大化报告整体思路与3W策略路径：WHY之项目目标分析：实现本销售案价格项目销量（节奏把控）产品形象（树立品质）（利润点的最大化）靠怎样的产品和概念留住客户？如何保证我们的产品绝对好

2、？（产品创新）怎样的展示才能留住客户？最直接思维方式的进入基于理性的感性WHY之市场现状分析：政策视角1、宏观政策之“国十条”与“国五条”（政策出台背景）*、why之市场现状分析：政策视角2、宏观政策之加息（对楼市的影响）WHY市场现状分析：政策视角3、市场走向WHY之市场现状分析：城市视角市民观点：“现在的六安开始东扩了”城市发展热点将发生转移，城南、城北学区板块价值正在透支。城市的规划热点仍在离主城区较近的月亮岛板块、城北学区板块，更容易牵引城区客户。随着城市化进程的加快，六安中心城区的土地资源愈发变得稀缺，地段升值很

3、大。城东是六安连接合肥、融入省会经济圈的桥头堡，是六安未来的重要发展方向WHY之市场现状分析：城市视角六安房地产市场概况一一量价齐升纵观2010年年内六安楼市均价走势，1-6月，六安楼市基本上呈现岀一轮上涨趋势，7月宅销量升高的同时，宅均价显著回落至3377元/nV,此后宅销量连续3个月呈现出快速上涨趋势，9-11月随着宅销量的持续上行，宅均价连续出现小幅回落，但仍连续三月保持在3900元/nf的高位运行。从2010年年内走势来看，六安楼市受调控政策影响较小，4月中旬一次调控政策出台后，在之后的5月份六安楼市宅销量仍然保持

4、在千套以上的高位,6-8月宅销量出现波动，而白8月跌至年内低谷512套Z后，宅销量呈现出一路上行的趋势，在11月冲高至1591套，超过3月的1455套，再次刷新年内月度成交咼点。WHY之市场现状分析：城市视角构建省会经济圈，圈内各个城市的通讯、金融等都要突破行政壁垒■打造省会“旅游圈”建跨区域“经济特区”a合肥为中心，六安、巢湖为两翼”的省会经济圈规划y合肥经济圈力争成为安徽省省经济最具活力、辐射力最强的核心增长区域。今后一个时期，作为安徽省会的合肥，将进一步成长为安徽的增长极，对周边地区的极化效应继续加大。六安在融入合肥

5、城市圈过程中一方面要积极敢当配角，引入合肥高层次商业要素推进自身的发展另一方面要努力减少合肥影响力扩展过程中对六安城市商圈的挤压效应，努力通过形成特色高效的城市商业增强对周边地区的吸引力。城市视角WHY之市场现状分析：区域视角二、WHY市场现状分析：经济技术开发区：■全国十大最具投资价值开发区、全国百佳科学发展示范区、安徽省十佳开发区；■园区控制面积43平方公里，规划面积24.8平方公里建成区面积18平方公里;■功能定位为“工业园、科技园、生态园和新城区”；■城市“东拓南进”战略核心，融入省会经济圈门户；■主要企业有：华润

6、啤酒、星瑞齿轮、蓝翔玻业、索伊电器、华源制药、电子三十八所；经济技术开发区为城市a东拓南进战略部署的主要发展方向，企业重多，市场消费潜力大，新城区定位，商品住宅开发设必将迎来大的发展机遇。第一批市政设施基木完成，第二批配套建设正在规划跟进，城东新区将进入加速发展阶段。城东的未来是最生态、最具活力的城区；一个精英汇聚并不断成长的“创业Z城”、“活力Z城”。WHY之市场现状分析：城东板块代表楼盘一一先入为主区域视角WHY之市场现状分析：区域视角未来六安房地产市场的主战场东城战火2011即将新入市项目二、WHY市场现状分析：区域

7、视角综合分析：①从区位发展现状来看，城东是六安连接合肥、融入省会经济圈的桥头堡,是六安未来的重要发展方向，区域整体楼盘供应量庞大，品质多以中档路线为主;②整体销售以期房为主，新增项目比例呈增大之势；③板块客户来源较为广泛，包括全市各区域以及外地客群；区域以乡镇客群居多，由于板块临近开发区，周边厂区员工亦占较大比例，在购置FI的上：多以自住为主，刚性需求旺盛，改善型需求占较小比例。④从板块统计量来看，东部现有及规划开发量已近200万nf,俨然成为六安楼市继政务区、主城区板块后下一个重量级板块I后续的供应比重呈递增的态势。其中

8、，多层及花园洋房产品供应较少，仅20余万平米，小高层、高层产品放量达到110万平米；项冃未来的供应结构将发生根本性变化，主要集中在高层、小高层。WHY之竞争对手分析：项目未来面临着强势的市场竞争已售项目待售项目城东板块以安丰路至经三路为界，是项目的集中区域，未來和本案形成正面竞争的项目除新城春天以外，都