天地健康城项目参考案例

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1、上海·天地健康城项目参考案例项目基本信息用地性质商业用地占地面积10.7万平方米建筑面积15万平方米容积率1.4物业管理费3.5元/㎡平均售价15000元/㎡总户数780户天地健康城位于上海青浦朱家角片区，距离浦东52公里区域以朱家角古镇群、淀山湖区，是本距离人民广场48公里土知名的城郊休闲旅游区域。项目基本信息——主流产品商品房及服务公寓（精装修）养老服务收费（会员制）60㎡单间租金6%偶发来访灵活制物管费+按次普通住宅123㎡2房2厅自选服务内容收费免物管费，基础143㎡大三房1650元/位服务包+自选单项会员制套餐99㎡两房8万，3000元/全面服务位带5年租约103㎡两房免费全面

2、服务，贵宾会员套餐120万押金押金可继承/可按90%退回片区房地产销售情况•朱家角片区位于上海远郊，以城市旅游带动的房地产和城郊度假产品为主。•片区在册房地产项目26个，近期在售的12个，大部分均为别墅项目。•月均销售量约55套，均价18000元/㎡（网签）•对比青浦区763套（占7%），均价12345元•对比上海全市9212套（占0.5%），均价31207元。•对比上海商品房价格，10000-20000元区间的产品属于相对低价的水平，该区间单月成交2900套左右，约占31%片区主要竞争对手情况：中信泰富朱家角新城用地性质住宅用地占地面积80万平方米建筑面积60万平方米容积率0.7总户数

3、3000户物业管理费2.7元/㎡平均售价16000元/㎡毛坯主流产品220-290㎡联排/双拼别墅155㎡叠拼60-140㎡多层电梯洋房，三房天地健康城片区主要竞争对手情况：绿地朱家角1号用地性质住宅用地占地面积12万平方米建筑面积12万平方米容积率1.0总户数600物业管理费3.2元/㎡平均售价310-390万/套毛坯主流产品136㎡154㎡叠拼，纵向2户，送100㎡天地健康城片区主要竞争对手情况：九间堂西苑用地性质住宅用地建筑面积18万平方米容积率0.95总户数144物业管理费30元/㎡平均售价20000元/㎡毛坯主流产品58㎡叠拼107平方米联排天地健康城横向对比天地健康城中信泰富

4、朱家角新城绿地朱家角1号最低60㎡*15000=98万最低60㎡*16000+2500装最高145㎡*15000+会员费修=111万套均350万+2500装修*实购房成本8万=225万公寓最高140㎡用面积250㎡=412万*16000+2500装修=260万服务费6000元/户/月物业2.7*140㎡*12=4500物业3.2*150*12=5700元/居住成本*12=7.2万元/年年80-90%已经售罄（口径）过去1年销售316套，月均7月份新开盘，至今成交6成交情况现场火爆，客户询价踊跃26套套片区其他项目：•明显可见，天地健康城的消费门槛，远低于朱家角片区的高端别•九间堂西苑21

5、4万/套毛坯墅项目，即使和直接竞争对手比，在总价上也略胜一筹。•东方庭院570万/套，月均3套•虽然居住成本较高，但可通过更高的服务附加值和灵活的消费方•上实和墅800万/套起，月均4套式进行补充。主观推测：天地健康城选择独特的项目模式的原因包括：1、土地资源一般、用地性质受限，无法开发高价值的主流产品；2、当地别墅市场竞争激烈，总价普遍偏高，如开发同样的别墅产品，销售速度慢、资金回笼速度较慢；3、青浦朱家角片区，远离城区、自然环境较好，具有养老地产的先天优势，片区项目（广告推广、电话说辞）均带有一点养老度假的成分，天地健康城将养老概念做到极致，并采取低门槛（房价）、高服务的形式，对客户

6、可以形成剑走偏锋的吸引力。灵活的会员消费模式，也吸引了相对基层的客户群。养老市场主要竞争对手情况亲和源星堡快乐家园地理位置东部近郊，距离浦东14km北部近郊，距离浦东12km虹桥机场旁，距离浦东20km建筑形态综合社区，10万平方米社区自带公寓15万平方米社区配套度假酒店、自建医院、颐养院、老年-医疗护理中心综合配套服务大学、餐厅及商业街中心服务内容3大秘书：生活秘书、健康秘书、快乐自带医疗团队、三甲医院绿日常护理、绿色通道服务秘书色通道、家政主要客户群全龄CCRC托管，以身体健全的老年人高端长者高端长者为主3产品58-120㎡公寓60-130㎡多种户型，主流103㎡产权只有使用权无产权

7、使用权销售模式•记名卡：45/55/88万+年费2.38万/•入住费5万•房价约4.5万/㎡年•月租金1-3万元不等•管理费约1万/户•不记名卡：75万+年费3/4/7万/年，可继承转让销售情况80%以上已经入住200多户，还剩几套发售中同区对比浦东周康，均价2.7万/㎡周边租金6000-8000元星河湾4万元/㎡项目主要情况：国际化背景•AVEO是天地健康城的投资方之一•是澳洲最大的退休社区品牌，拥有30年、80家高端退休社区的运