大幕开启，中国经济如何摆脱房地产依赖

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1、内容目录1、引言62、总需求结构与房地产投资：历史的演化82.1、中国的总需求结构及其分析框架82.2、中国各部门收入份额102.3、2000年以来，消费占比为什么下降？112.4、投资依赖与房地产投资依赖的来源113、总需求结构与房地产投资：与日韩的比较133.1、日本与韩国的总消费率和投资率143.2、日本与韩国各部门收入分配143.3、日本与韩国各部门的消费与投资倾向164、高投资占比：资本稀缺还是投资过剩？194.1、证据一：低回报的资本194.2、证据二：广义的产能过剩与需求不足204.3、证据三：折旧占GNP比重较

2、高224.4、证据四：分裂的利率与金融风险234.5、证据五：经济增长与居民福利不匹配245、总需求失衡的深层次解释265.1、预防性储蓄的影响：不敢消费265.2、贫富分化的影响：中低收入者没钱消费265.3、地方政府激励机制的扭曲275.4、房地产投资依赖可能由三个原因共同构成285.5、慎言房地产的挤出效应286、结束总需求对投资依赖的路径307、房地产政策展望327.1、短期展望：政策进一步温和宽松327.2、中期展望：转型成功的场景327.3、中期展望：投资依赖无法摆脱的场景338、风险提示34附录：对中国资金流量表

3、数据的调整35图表目录图1：中国房地产增加值占GDP的比重6图2：中国房地产投资与销售增速累计同比（%）7图3：中国投资、消费、与出口占GNP的比重（%）9图4：各部门可支配收入来源和去向示意图9图5：2000-2017年我国国民总收入的份额分配：政府、企业和居民10图6：居民和企业的消费倾向（消费支出占可支配收入的比重）11图7：居民和政府的资本形成倾向（投资支出占可支配收入的比重）12图8：企业部门的投资倾向12图9：2012年不变美元人均GDP：日本、韩国和中国13图10：日本GDP支出法构成14图11：韩国GDP支出法

4、构成14图12：居民可支配总收入占GNP的比重：中日韩15图13：政府可支配总收入占GNP的比重：中日韩15图14：企业可支配收入占GNP比重：中日韩16图15：居民的消费倾向：中日韩16图16：居民的资本形成倾向：中日韩16图17：日本私人住宅投资占GDP比重17图18：政府消费倾向：中日韩17图19：政府投资倾向：中日韩17图20：企业的投资倾向：中日韩18图21：企业部门资本形成占GNP的比重：中日韩18图22：中国的投资回报率20图23：铁路总公司的固定资产周转率21图24：铁路总公司资本折旧费用21图25：中国一些代

5、表城市的租金回报22图26：京沪深租金增长在放缓（元/平方米）22图27：日本（1960-1969）韩国（1980-1989）中国（2007-2017）折旧/GNP23图28：中日韩金融企业可支配收入占GNP比重23图29：地方政府融资平台的债券余额24图30：房地产：资产价格上涨与杠杆交易互相促进24图31：股票市场：资产价格上涨与杠杆交易互相促进24图32：中国的总消费率和居民消费率25图33：中日韩的收入基尼系数比较27图34：中国收入基尼系数与居民消费倾向27图35：中国收费高速公路的收入与支出31图36：中国收费高速

6、公路的支出构成31图37：房地产存货已经见底回升32图38：内地省份居民杠杆率偏低（截至2018年11月）33图39：日本中央政府债务占GDP的比重34图40：2000-2017年政府可支配收入和经修正之后的政府可支配收入（单位：亿）35图41：国有土地使用权收入增速与政府部门非金融资产获得减处置利得同比36图42：政府消费及投资占政府可支配收入的比重36图43：政府非金融资产净获取及金融净投资占收入比36图44：住户部门的金融净投资：实物交易VS金融交易（单位：亿）37图45：商品住宅销售金额和住户部门资本形成显著背离（单位

7、：亿）37图46：经调整住户部门资本形成同比与我国商品住宅销售金额同比38图47：消费和资本形成占住户部门可支配收入比重38图48：非金融资产获取和净金融投资占住户收入比重38图49：对企业资本形成估算的调整39图50：企业可支配收入和经调整之后企业可支配收入39图51：企业资本形成占可支配收入的比例40图52：企业非金融资产获得减处置及净金融投资/可支配收入40图53：中国最终消费占GNP/GDP的比重（三种方法比较）41图54：中国资本形成占GDP/GNP的比重（三种方法比较）41图55：非金融资产获得减处置：政府、居民和

8、企业（单位：亿元）42图56：净金融投资：政府、居民、企业和外国部门占GNP比重421、引言伴随着三季度中国GDP增速滑落到6%，是否需要稳定经济增长和如何稳定经济增长又成为了市场关注的焦点。2019年7月30日政治局会议提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，在当前经济下