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《第10章长期趋势法及其运用》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、房地产估价理论与方法精讲班第43讲讲义*-++-第—R一、大纲要求考试目的木部分的考试H的是测试应考人员对长期趋势法的含义、理论依据、适用的估价対象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤、几种主要长期趋势法的内容以及长期趋势法的主耍作用等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1.了解长期趋势法概述；2.熟悉数学曲线拟合法；3.熟悉平均増减量法；4.熟悉平均发展速度法；5.了解移动平均法；6.了解指数修匀法；7.掌握长期趋势法的作用。二、内容讲解第十章长期趋势法及其运用本章介绍长期趋势法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需耍具备的条件、估
2、价的操作步骤、儿种主要长期趋势法的内容以及长期趋势法的主要作用。第一节长期趋势法概述一、长期趋势法的含义长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。简要地说，预测就是由已知推测未知，由过去和现在推测未來。二、长期趋势法的理论依据房地产价格通常波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会呈现出一定的变动规律和发展趋势。因此，当需要评估（通常是预测）某宗（或某类）房地产的价格时，可以搜集该宗（或该类）房地产过公至现在较长一段时期的历史价格资料，并按照时间的先后
3、顺序将这些历史价格编排成时间序列，从而找出该宗（或该类）房地产的价格随着时间的变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗（或该类）房地产的价格在估价时点（通常为未来）比较肯定的推测和科学的判断，即评估（预测）出了该宗（或该类）房地产的价格。三、长期趋势法适用的估价对象和条件长期趋势法是根据房地产价格在过去至现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助丿力史统计资料和现实调查资料來推测未來,通过对这些资料的统计、分析得出一泄的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未來继续存在。因此，长期趋势法适用的佔价对象
4、是价格无明显季节波动的房地产，佔价需要具备的条件是拥有估价对彖或类似房地产过去至现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有的丿力史价格资料真实、可靠。拥冇越长时期、越真实的丿力史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可信，因为长期趋势可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动。四、长期趋势法估价的操作步骤运用长期趋势法估价一般分为下列4个步骤：①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准（如为单价，土地还有楼而地价。化为同一标准的方法与市场法
5、中“建立比较基准”的方法和同），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，両出时间序列图；③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法,找出估价対象的价格随着时间的变化而出现的变动规律，得出一定的模式（或数学模型）；④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。长期趋势法主要有数学Illi线拟合法、平均增减呈法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。卜而分节进行简要介绍。第一R第二节数学曲线拟合法数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。这里仅介绍其中最简单、最常用的盲线趋势法。运用直线
6、趋势法估价，估价対象或类似房地产历史价格的吋间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种条件下，如果以Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，丫为因变量，Y依X而变。因此房地产价格与时间的关系可用下列方程式來描述：Y=a+bX在上述公式中，a,h为未知参数，如果确定了它们的值，直线的位置也就确定了。a,b的值通常是采用最小二乘法来确定。根据最小二乘法求得的a,b的值分别如下：n._nlXY-—（》X）2当》x=0时,在上述公式中,n为时间序列的项数；EX,LX2,2Y,EXY的值可以从时间序列的实际值中求得。在手工计算的悄
7、况下，为了减少计算的工作量，可以使EX=O«其方法是：当时间序列的项数为奇数时，设屮间项的X=0,中间项Z前的项依次设为一1,-2,-3,…，中间项之后的项依次设为1,2,3,…；当时间序列的项数为偶数时，以屮间两项相对称，而者依次设为一1,-3,-5,…，后者依次设为1,3,5,…。［例10—叮某城市某类商品房1999〜2007年的价格如表1（11笫3列所示。试利用最小二乘法拟合一直线趋势方程，并用该方程预测该城市该类商品房2008年和2009年的价格。某城市某类商品房1998〜2007年的价格（元/nf）表10—1年份时间X商品
8、房价格YXYX2趋势值(a+bX)1999(1)-42200-8800161982.222000⑵-32400-720092367.222001（3）-22700-540042752.222002⑷-13000-300013137.2
