高房价问题的形成因素研究

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总第619期管理观察2016年7月第20期ManagementObserver中旬出版高房价问题的形成因素研究陈畅龙（湖南农业大学资源环境学院，湖南长沙410128）摘要：高房价问题由来已久，却迟迟未能得到较好解决。为了解其形成原因，笔者通过查阅近年来国内外相关学者对高房价问题的相关研究，分析了房价居高不下的几个主要因素，如供需因素、经济因素、政府因素等。关键词：高房价供需经济政府“耕者有其田，住者有其屋”是国人几千年来一直供需因素追求的一个夙愿。然近年来房价却一直居高不下，大大超出百姓的承受能力。通过查阅近年来国内外学者对高需求供给房价形成原因的研究，其主要形成因素如下：自居性需求谋利性需求供给成本房地厂商一、供需因素刚刚投资性需求建筑材料惜倾向性性售于开需需发高投机性需求土地价格求求端房朱富强分析了高房价形成的供需原因，认为居民的屋自居性需求、富人的投资性需求和炒家的投机性需求是高房价形成的主要因素，且前两者是长期因素亦是根本图1供需因素逻辑分析图原因；供给方面建筑成本、土地价格的不断上升及房地供需因素是影响房价的最基本因素，笔者综合近年[1]产商追求高利润和租金也导致了高房价的形成。刘瑾来国内外学者的研究，整理分析得出图1。需求方面主通过回顾我国房地产市场的发展历程并总结高房价发展要包含两个需求：即自居性需求和牟利性需求。城市化的特点，认为除了投机性需求外，城市化引起的刚性需进程引起的刚性需求及居民的攀比心理都加大了对住房求及居民改善住房条件的需求也是高房价的重要原因；的需求量；另一方面由于国内缺乏投资渠道且房地产行土地供给不足及房地厂商惜售造成房屋供给不足亦抬高业收益高，导致大量资金流入房地产行业，直接促进了[2]了房价。除此之外，居民心理方面的需求因素也抬高房地产行业的繁荣发展。供给成本的不断上涨和房地产了房价，梁达认为房价居高不下，除了和一些相关经济、商的开发及销售策略是供给方面提高房价的主要原因。政治因素有关之外，还与我国的住房消费文化有关。大土地价格和建筑材料价格的上涨加大了供给成本，房地多数居民认为只有拥有了自己的房屋才是高生活质量的产商必然通过提升房价来保证自身收益；另外房地产商体现，居民之间的相互攀比也促使房地产行业供不应求，为追求利益最大化，故意只开放部分楼盘惜售，造成供导致我国居民的人均住宅面积大大超过日本和香港等经不应求的“假象”，另外房地厂商倾向于开发高端房型[3]济发达地区，人均面积达到30多平方米；另一方面，也拉高了平均房价。钟晓云认为供给结构不合理也推动了高房价的上涨，房地产商将高档大户型、豪华型高价别墅作为开发首选，二、经济因素盲目追求“大而全”，造成高价房在商品房中所占比例[4]过大，抬高房价。近年来，中国经济一直在高速发展，金融市场也取·92· 中国公共管理[13]得了长足进步，那么经济因素是否对房价的不断上涨起地财政。张鹏研究指出，地方政府出于对土地财政的到了推波助澜的作用？对此，国内外学者观点不一，其依赖，会采取措施推动房地产市场繁荣发展，进而推动中存在两种代表性的观点。第一种观点认为金融发展对地价、房价螺旋式上涨。房价上涨起到了推进作用。Collyns﹠Senhadji通过对东地方政府一方面积极采取相关措施如改善投资环境、亚四个国家或地区的房地产和信贷规模数据的研究，认减免相关税费来促进房地产事业的繁荣发展，通过提高为作为金融发展中的重要部分的银行信贷对房价的上升地价、收取土地出让金等方式来获得利益最大化；另一[5]起到了推动作用；何维达等通过分析省级面板数据，方面利用自身信息优势隐性抗衡中央宏观调控，导致房[6]认为银行贷款的扩张加快了房价的上涨。第二种观点价久调不下。这些都是政府干预房地产行业、导致高房则认为经济因素对于房价无明显影响，Peng等通过分析价问题迟迟不能解决的直接原因，同时也表明政府因素中国面板数据，得出了信贷扩张对房价上涨无显著影响是高房价背后的有效推动力。[7]的结论。至于金融市场对于房价上涨是否有影响的问题，由四、结束语于各学者选取的相关变量和研究理论、方法的不同，而且大都采用省级或以上数据进行分析，得出的结论难免通过上述梳理，笔者认为近年来高房价问题的主要存在争议。邢有为以35个大中城市2003—2013年的数原因主要有以下几点：据为基础，运用面板门槛模型，结果显示金融发展对房（一）供需因素是高房价问题的基本因素价上涨的影响存在参数异质性，有显著的门槛效应，金供需关系始终在不断地推动房价的上涨。由于自居[8]融发展与房价上涨存在明显的非线性关系。性需求和牟利性需求的存在，房屋的需求量在不断增加，而供给方面成本的不断增加及房地产商的销售战略导致三、政府因素房屋均价在不断上涨，使得房屋市场供不应求，带动房价向上攀升。对于政府因素是否是高房价形成的重要因素，主要（二）经济因素对高房价的形成存在明显的非线性关系存在如下几种观点。按照政府因素对高房价形成的贡献金融市场的繁荣使得信贷规模扩大，资金在市场上率的大小，余壮雄等研究发现，政府因素占高房价形成的流动量明显增加。由于缺乏投资渠道，且房地产市场[9]因素的六成；而王斌等则认为政府在房价形成中作用风险相对较小、回报率相对较高，大量资金便流入房地[10]有限，房价最终还是由供需因素决定的。产市场，在一定程度上导致了高房价的形成。我国的房地产市场的性质决定了房地产市场是一个（三）政府因素是高房价背后的有效推动力不完全竞争的市场，买家和卖家所获得的信息不对称，地方政府为减轻财政压力，大部分依赖于土地财政。政府在房地产市场中能发挥较大的作用。秦克涛基于政通过改善投资环境、创造有利条件来繁荣房地产行业，治经济学分析，认为各地方热衷于土地开发，在利益的以提高土地出让金的方式来获得最大利润，加大了住房驱动下大力发展房地产行业，极大地推动了房价的上涨的供给成本，使得房价不断上涨。[11]。耿立娟通过典型事实和经验分析，有力地证实了政国内外学者对高房价问题的形成原因研究已取得长府因素是高房价背后的有效推动力，并进一步指出分权足发展，但仍有较大研究空间。高房价问题的主要原因制度等制度环境是激励政府影响环境的根源所在。同时并不仅仅是供求失衡，政府因素影响也占较大份额，但指出地方政府为保持经济增长，倾向于选择隐性抗衡中就经济因素而言，金融市场的影响是全球范围内的，部央政府调控以保证本地房地产事业繁荣，导致房价一直分地区发生的经济现象并不具备完全的借鉴意义。因此，[12]居高不下。卢洪友等研究认为，土地财政的根源在于如何改善供求关系和调整政府对房地产事业的影响程度分税制改革带来的政府困难，地方政府实施土地财政实将成为研究重点。乃缩小地方真实财力缺口、提高公共服务水平的“无奈之举”。各地方政府为摆脱财政困境，大部分依赖于土（下转第96页）·93· 中国公共管理借鉴西方国家在此方面的经验，它们至少经过一个录音录像则需要很长时间，可操作性上有很大难度。世纪才逐渐成熟，而我国显然立法时间较短，加上现实社会中复杂的犯罪形势，该制度的彻底落实有着很大难三、结束语度。国内目前的侦查水平并不理想，如果非法证据排除范围过大，极易导致出现大量尚未侦破的案件，对社会我们应该认识到，自新的《刑事诉讼法》施行以来，安定极为不利。的确起到了积极的作用，使得很多刑事案件都得到完美（六）讯问同步录音录像问题的解决。不过，其中依然存在不足之处，今后还需进一新法考虑到可能会出现刑讯逼供的情况，会破坏侦步完善。而且在执行落实方面，执法者的执法理念和执查的合法性，所以增设有讯问同步录音录像制度。表面法能力极为关键，还需不断增强。看起来没有问题，然而具体执行时依然有很大争议，主要是录音录像的性质问题。笔者认为，讯问同步录音录参考文献：像不仅记载着与犯罪事实有直接关联的犯罪嫌疑人的口[1]胡广政，谷永清，石瑞敏.关于新《刑事诉讼法》实施供，还记载着侦查人员讯问是否合法的内容。在证明案中若干问题的思考[J].公民与法，2013，22（1）：38.件事实时，它和笔录一样是犯罪嫌疑人口供的载体；在[2]揭萍，李红.我国刑事司法鉴定若干问题探讨——基于证明讯问的合法性时，它又是一种视听资料。虽然如此，新《刑事诉讼法》实施后的思考[J].江西警察学院学报，但在现有法律框架内，讯问同步录音录像本身不能作为2013，20（6）：111-114.证明犯罪事实的证据，而以工作性资料对待是适宜的。[3]詹婷，彭瑾瑜.浅谈刑事和解制度实行中的若干问题的出庭时，笔录仍是举证质证的法定证据，但当被告人或思考[J].科学导报，2014，27（z1）：132-134.辩护律师对讯问笔录提出异议或提出讯问过程可能存在[4]王业坤.浅析我国刑事诉讼法中“讯问”和“询问”的使刑讯逼供时，录音录像可以作为证明证据合法性的证据用问题[J].青年科学，2013，34（7）：109-110.使用。一方面，录音录像制度主要是为了规范侦查行为，[5]王晓雷.浅谈新刑事诉讼法实施下的监所检察工作[J].今只是作为一种辅助手段；另一方面，笔录是犯罪嫌疑人日湖北，2014，24（8）：116.供述内容的法定载体，而且笔录较为简练、效率高，而（上接第93页）参考文献：[7]邢有为．金融发展对房价上涨的门槛效应研究[J].价格月[1]朱富强．中国的房价问题：现状、问题、成因及解决方向刊，2015（6）：13-16．[J]．当代经济管理，2010（32）：44-53．[8]余壮雄，林建浩.谁提高了房价？开发商、置业者还是地[2]刘瑾．中国高房价问题研究及对策[D]．山西：太原科技方政府[J].经济学家，2010（7）：5-11．大学，2012．[9]王斌，高波.土地财政、晋升激励在房价棘轮效应的实证[3]梁达．改变我们的住房消费文化[J]．中国中小企业，分析[J].南京社会科学院，2011（5）：28-34．2010（02）：76-77.[10]秦克涛.中国房价问题的政治经济学分析[J].生产力研究，[4]钟晓云．浅析当前高房价的成因及抑制对策[J]．现代营销，2011（9）：28-30．2015（6）：20-21．[11]耿立娟.房价背后的政府因素研究[D].浙江：浙江财政[5]何维达，陈宝东．什么导致了房价过快上涨——基于中国学院，2012：1-58．省级面板数据的经验证据[J]．投资研究，2013（11）：[12]卢洪友，袁光平，陈思霞，卢盛峰．土地财政根源：“竞16-33．争冲动”还是“无奈之举”？——来自中古地市的经验[6]PengW.，TamD.C.YiuM.S.PropertyMarketandthe证据[J].经济社会体制比较，2011（1）：88-98．MacroeconomyofMainlandChina：ACrossRegionStudy[13]张鹏．房价上涨与“土地财政”再梳理[J].首席财务官，[J].PacificEconomicReview，2008（2）：240-258．2010（4）：47．·96·