某地产项目营销策略报告((000001).ppt

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1、江苏公司谨呈：佛奥集团佛奥无锡太科园项目营销策略报告2014.01.18目录ContentsPART1市场分析PART2项目定位PART4营销推广PART3物业发展建议项目本体分析SWOT分析及应对策略项目总体定位项目客群定位项目发展策略价格策略营销策略推广策略宏观市场分析竞争市场分析区域分析产品配比建议建筑风格建议景观风格建议户型建议装修建议商业建议PART1市场分析宏观市场分析竞争市场分析本体及区域分析宏观市场城市地位无锡位于苏锡常都市圈，为江苏省第二大经济强市，拥有无可复制的城市资源，文化底蕴深厚。2012年全国城市GDP排名排名城市DGP(亿元)1上海1919

2、5.62北京160003广州123034深圳115025天津11190.96苏州105007重庆100118成都70809杭州7011.810无锡690011武汉670012佛山658013南京6140无锡为江苏省第二大城市，排名在苏州之后，南京之前。主要城市资源：京杭运河、梁溪河、太湖、蠡湖主要景点：鼋头渚、三国城、水浒城被水浸润的城市苏锡常都市圈上海南京都市圈宏观市场发展规划无锡市未来将继续发挥湖湾城市特质，打造特大城市。形成三心、三区、三圈层的城镇结构，新区未来打造临空经济战略中心。一体：无锡湖湾特大城市两翼：江阴滨江大城市、宜兴滨氿大城市双轴双带：江湖城市发展

3、轴、环太湖城镇发展带、江阴沿江城市发展次带、宜兴滨氿城市发展次轴本案无锡规划：形成“一体两翼双轴双带”一体两翼两翼双轴双轴双带双带太湖新城区科技新城区锡东新城区惠山新城区山水旅游休闲区锡西新城区三心：老城商贸中心、太湖新城商务中心、蠡湖休闲中心三区：中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区三圈层：中心城区、新城区、城镇组群圈层一圈层二圈层三老城商贸中心太湖新城商务中心蠡湖休闲中心中心老城区临空经济战略中心、国际先进制造业区、国家级科技创新区宏观环境城市交通2014年6月地铁一号线将开通，年底2号线竣工通车。将成为江苏省第三个地铁开始运营的城市。“十二五”中期规划的4条骨

4、架线路全部完工后，市民选择轨道交通出行的比例将达到公共交通出行的30%以上。沪宜高速沪宁高速锡澄高速无锡东站无锡站无锡新区站苏南硕放国际机场内环路对外高速公路：沪宁、沪宜、通锡、锡澄高速等铁路：沪宁铁路穿过无锡东西全境；新长铁路向北连接苏北，往南联系浙江长兴；机场：苏南硕放国际机场锡太公路机场公路通锡高速沪宁高铁新长高铁沪宁城际铁路无锡西站无锡城际铁路站无锡已经形成以高速公路、城市干道、轨道交通为支撑的“大交通”格局通达苏沪各地。宏观市场宏观政策无锡属于发达三线城市，受全国房产政策影响较大；且经济发达的无锡也严格执行了限购、限贷政策。国五条出售自有住房按规定应征收的个

5、人所得税20%。房产税不动产统一登记以房养老住房信息联网无锡开征房产税可能性不大。其中的执行细节还需要探讨。住房信息联网停滞，小产权房难以转正。整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。公积金贷款政策不变，提取时间有变化。类型<90㎡首套>90㎡首套<120㎡二套首付比例不低于20%不低于30%不低于50%，贷款利率为同期首套利率的1.1倍对本市居民严格执行“限三”政策，但明确了外地籍高层次人才的可购一套房资格。限三政策主要抑制外地炒房潮明确外地籍高层次限贷限购额度：一人可贷30万，夫妻双方最高可贷50万。宏观市场量价走势无锡商品房市场量价表现平稳，但升温乏力，整体

6、市场表现平淡。2010-2013年无锡累计商品房金额成交对比宏观市场板块特征各板块形成了价格梯度，新区板块目前处于成交价格低地，成交占比排全市第三。惠山板块：6200元/㎡代表项目：万达广场、理想城市花园锡山板块：6800元/㎡代表项目：华夏·世纪锦园、恒大绿洲北塘板块：7300元/㎡代表项目：梧桐水岸、苏宁天御广场南长板块：9400元/㎡代表项目：复地悦城、时代上城城中板块：9800元/㎡代表项目：世茂国际广场、红星国际广场太湖新城板块：10000元/㎡代表项目：朗诗绿郡、太湖国际社区新区板块：7200元/㎡代表项目：保利中央公园、君域豪庭无锡各板块房价阶梯表现20

7、13年无锡各板块均价与代表楼盘宏观市场市场存量万套无锡截至2013年12月底商品房存量达143316套，市场去化能力一般，商住库存比例逐步缩小，新区商住库存压力为全市最大。小结无锡属江苏省第二大经济发达城市，文化底蕴浓郁，人口导入能力强规划规划有四条地铁线路，目前1、2号线地铁在建，城市发展空间较大住宅限购、限贷，受国家政策影响明显，房地产市场存在一定的政策风险商品房年成交量623万方，月均成交量50万方以上，成交价格8500元/㎡，市场量价表现平稳，升温乏力新区板块成交价格较低，成交量占全市比重不足两成，板块地位不高，存在可发展的空间PART1市场