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1、广州市万科房地产有限公司GUANGZHOUVANKEREALESTATECO.,LTD.成本优化前置体系作业指引编号：VKGZ-PS-04-01版号：A/0页码：第21页共21页成本优化前置体系作业指引编制罗明亮日期2014-8-25初审梁慧玲日期2014-9-2审核李建章日期2014-9-3批准唐激杨日期2014-9-4修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人广州市万科房地产有限公司GUANGZHOUVANKEREALESTATECO.,LTD.成本优化前置体系作业指引编号：VKGZ-PS-04-01版
2、号：A/0页码：第21页共21页1.流程要素1.1流程目标：创造性价比最高的产品，提升产品竞争力，成本优化及时并全面的介入各设计阶段，动态成本及时调整与反馈。1.2流程主要责任部门：成本管理部1.3流程关键业绩指标（KPI）流程KPI责任部门/岗位数据来源实施成本与目标成本比值成本管理部各部门成本管理部1.4流程关键点（CP）流程关键点关键点说明支持文件经验数据库的建立参考5及时提供测算数据及优化建议参考5动态成本反馈参考52.适用范围：2.1广州万科各项目设计阶段、施工阶段方案优化与成本反馈工作。3.术语和定
3、义4.职责权限4.1成本管理部：编制计划并检查计划执行情况，:根据各设计阶段的成本优化排查表格，进行具体测算及梳理排查，并根据测算结果提出优化建议，需要时进行部门间的协调，跟进优化建议后的测算并编制结果报告，测算结果复核发布，每月动态成本调整并反馈。4.2设计管理部：提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算并优化，负责基础选型、结构、外电、智能化系统方案的优化选择。5.工作程序5.1方案优化流程广州市万科房地产有限公司GUANGZHOUVANKEREALESTATECO.,LTD.成本优化前置体系作业
4、指引编号：VKGZ-PS-04-01版号：A/0页码：第21页共21页广州市万科房地产有限公司GUANGZHOUVANKEREALESTATECO.,LTD.成本优化前置体系作业指引编号：VKGZ-PS-04-01版号：A/0页码：第21页共21页1.1方法与过程控制1.1.1设计前期a)开始设计前找发展、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性（用地分析、）市场定位三方面信息。n政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如附件《政府规划要点设计指标》数据：n土地属性：通过勘查现场，询问发展部、项目部等相关部门，对
5、土地属性信息分析，得出《土地属性信息统计分析表》：n市场定位：通过询问营销/设计部，清楚了解项目市场定位，产品组成，得出产品组成表：b)以上信息整理完成后,成本需要关注的重点是:n第一：场地内的特殊地形,如果出现河流、箱涵,高压线等问题需要仔细分析,了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本,注意需要预留部分不可预见费用；n第二：车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天）,是否计算容积率,会所是否可售；n第三：外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用,注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部
6、分成本。1.1.2概念、规划设计阶段成本控制重点：a)建筑、结构方面：n设计前,同设计、营销一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的成本测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本测算，用以指导概念、规划设计。n结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。n成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议（注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）b)路网布置：广州市万科房地产有限公司GUANGZHOUVANKEREAL
7、ESTATECO.,LTD.成本优化前置体系作业指引编号：VKGZ-PS-04-01版号：A/0页码：第21页共21页n道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下：1)路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）2)优化出入口布置,(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求,不能够减少出入口后引起客户投诉,导致后期整改而增加成本).3)道路宽度（设置双车道或单车道加会车区）.a)停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式）：n土地利用1)地面露天车位最大化2)地面停车按照最
8、大边线原则布置n停车方式1)车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。2)车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。n停车位体形控制：1)高度2)单独车位面积。n车库设置1)车库宜集中设置，减少建造成本2)机械车位及地下车库高度预留。n车库设置注意考虑客户使用要求,占地面积较大项目,车位数量需要合
