符合目标客户群的住宅定位课件.ppt

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1、市场策划概述（一）项目区域调研（二）项目区域调研（三）市场细分策划（四）项目四房地产市场策划房地产市场定位策划（五）第一节房地产市场策划概述1、什么是市场策划？2、市场策划的目的是什么？3、市场策划的内容有哪些？本节将要解决问题一、什么是房地产市场策划？房地产策划师对项目进行内外部环境调研进行市场分析与研究找出项目的市场空白点依据项目发展的总体要求确定房地产项目定位市场研究角度二、市场策划的目的找出市场商机和潜在目标客户对项目进行总体定位分析目标客户的需求方向通过市场调研与预测市场分析策划目标市场定位市场细分策划市场

2、定位策划项目市场调研市场策划内容三、市场策划内容第二节房地产项目市场调研一、房地产项目市场调研的含义收集、整理分析市场资料科学调研手段特定目标决策依据可否建、建什么、建多大、怎样建、什么时候建二、房地产市场调研的作用是什么？1、有利于认识市场，捕捉商机，规避风险；住宅地产商住地产商业地产2、市场调研是了解消费者需求的重要手段；我喜欢带电梯的我觉得它的区位好我不喜欢它的建筑风格我看好它的质量它的价格太高3、是房地产开发一系列活动的基础。市场调研规划设计物业管理营销推广项目定位项目选址三、房地产市场调研的工作程序确定市场

3、调研目标市场调研方案设计具体调研收集数据整理筛选资料分析数据资料撰写市场调研报告确定调查内容、调查方法选定调查范围、调查对象设计调查问卷What?四、房地产项目市场调研的内容（一）市场环境调研；（二）消费者调研；（三）周边竞争楼盘调研；（四）竞争对手调研;（五）项目自身研究（一）市场环境调研1.宏观环境调研；2.中观环境调研；3.微观环境调研。1、宏观环境调研社会人口环境经济环境政策环境宏观经济总量分析宏观经济增长因素分析区域未来经济走向分析思考：与房地产行业相关的政策有哪些呢？Whatarethesefactors

4、?具体有哪些指标呢？与房地产相关的宏观经济指标有哪些呢？类别指标生产类GDP,GNP投资类固定资产投资，吸收外资财政金融类银行存贷款利率居民生活类家庭人均可支配收入、家庭人均消费支出及其结构、人均居住面积促进宏观经济增长的因素一般包括那些呢？需求方面供给方面投资需求消费需求出口需求第一产业第二产业第三产业需求方面供给方面开发商应该关注的宏观政策和制度基础设施投资----拆迁量财政政策土地政策住房政策银行金融、贷款政策房地产税收政策请大家讨论每项政策对房地产项目开发带来的影响？（可以举例说明）例如：奥运会、亚运会、城中

5、村改造如：扩张性或紧缩性财政政策如土地供给、地价经济适用房政策如：第二套房贷款政策如：二手房交易税费银行金融政策变化情况统计图表对政府基础设施的支持力度对政府土地储备的支持力度对开发商信贷的政策对个人住房消费的支持对二手房与转按揭的政策对施工企业的支持量条件量条件利率量条件量增长影响土地供给影响开发规模2、中观环境调研城市发展规划（影响项目的贬值或增值）经济发展规划：产业发展规划、经济增长速度社会发展规划：人口规划、就业规划、教育规划城镇建设规划：城市布局规划、功能分区规划、重点区域规划、基础设施规划、交通网络规划城

6、市房地产企业情况（房企数量、类型、资质、实力）城市房地产的市场供需情况（意义？）④专业机构与中介商情况调查举例说明如何获取这一信息？广州目前进行的重点区域规划建设广州铁路新客站综合区（南拓）；萝岗新城区域（东进，建创新和宜居之城）；南沙区（南拓，南沙港）；花都空港经济区（北优）；从化新温泉生态区（北优）广州对番禺的定位是未来的ＣＬＤ（中心居住区域），番禺对南区的定位为“城市文化与商业中心，并具有水乡特色的高质量居住区”。南区：包括市桥水道以南、沙湾水道以北、大刀沙以西、西环路以东约17.15平方公里的土地。自05年规

7、划确定后，各大知名房地产商纷纷进驻南区。而南区的房价也频频上升。（价格？）番禺市桥南区楼市趋热广州向南，番禺向南，市桥向南万科“地王”项目：2007年以4.2亿元竟得番禺南区西丽南路与市良路交界约6万平米地块，折合楼面地价是5784元／m2。金地“地王”项目：以15.9亿元竞得番禺南区规划滨江大道(规划高速公路)北侧、规划大涌路东侧地块，折合楼面地价是6230元／m2。雅居乐：分别以2.12亿元和6.4亿元拍得在番禺南区规划青新路北侧地块和南侧地块，分别折合楼面地价4909元/平方米和5598元/平方米。祁福集团：祁

8、福水城，100多亩。保利地产：以2.14亿拍下桥南街市良公路南侧地块。地产大鳄纷纷抢驻市桥南区城市基础设施与房地产（1）点状设施。一座立交桥的建设，一个交叉路口的改建。广州黄埔立交桥的建设对周边物业的价格不升反降。(p41)（2）线状设施。如一条轨道兴建或改扩建。线状基础设施改善，前期对物业价格正面影响大，但后期利好潜力较弱。（广州1号线—芳村