乌镇旅游开发.doc

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1、乌镇旅游开发的优点及问题1乌镇旅游开发中的优点全面考察乌镇模式，其核心经验在于形成一套将景区公司、古镇居民和外来游客都包含在内的系统解决方案，在形成共赢的基础上对古镇这一同质化程度极高的产品进行脱胎换骨式的系统改造，形成一个崭新的古镇旅游产品，从而赢得市场。分析乌镇模式，可以从发展模式的4个要素展开解析。1.1产权维度解析乌镇一般而言，古镇开发旅游，大多采取租赁经营，或者集体经营。因为古镇既是旅游景区，又是居民区，各处房产归属不同居民，产权很难统一。乌镇在其二期开发中采取整体产权开发模式，这是全国古镇开发中独一无二的模式。乌镇二期

2、在开发中采取先投资、后开发的方式，即先以全资卖断西栅所有原商铺和住家的房屋产权，此举投入资金达3.5亿元之巨，在此基础上实现整个景区开发的主体一元化，规避开发中主体多元化带来的诸多弊病。目前很多古镇开发走的都是边规划、边建设、边经营的路子。这样的开发模式大多为古镇开发的初始阶段，这样做的好处是投资少，见效快，能迅速启动古镇经济突破性发展。但是古镇的深度开发就困难重重，这也是我国古镇发展中遇到的共性难题。古镇房屋的产权大多属于居民，他们是业主。纵有规划，也无权强制其改变用途。旅游开发起步时，居民还不知利益所在。一旦人气旺起来后，房租

3、飙升，I1,I1,店面一个月收入几千元租金已很平常。在巨大的利益驱动下，业主纷纷装修改造，要么自己经营，要么出租经营，古镇整体风貌被“肢解”，成了低档、重复和杂乱无章的店铺麇集。房屋产权分散在各家各户手中，很难实现整体布局，更别说行业管理。因此，产权是古镇开发的诸多问题的根源。基于获得整体产权的前提，乌镇二期在开发中规避掉与居民之间的矛盾，实现统一规划、统一设计、统一改造和统一经营，打造成为旅游精品。从经济学上讲，乌镇模式是将交易成本内部化，通过产权整体买断，乌镇就不必和各个房屋的所有者进行谈判和交易，使得开发中的阻力降至最低。1

4、.2产品维度解析乌镇产品层面，乌镇在定位、基建改造和资源挖掘三方面都很有自身特色，从而打造出一个与众不同的古镇旅游产品，形成对市场的吸引力。1.2.1定位：高端休闲与商务乌镇二期的市场定位是一线城市的高端客源，包括高端休闲散客和商务客人。乌镇一期定位观光市场，人均消费一直在100元左右。乌镇二期则定位在商务市场和休闲市场，极大地提升了人均消费，人均消费达到1000元，已经成为营收的主力。古镇旅游大多定位在观光市场，容量有限，往往只有半天的游程；同质竞争激烈，价格战呈常态化；观赏内容有限，景区营收以门票为主。这样的开发模式对古镇资源

5、的破坏比较大，同时游客在熙熙攘攘中获得体验不足。正是开拓海内外高端商务和休闲市场，西栅景区的经济效益实现突破性提升。无论是来西栅开会还是住宿，都需要支付门票(120元)，这无疑提升游客进入的门槛。确立高端市场的定位，使景区保持较低的游客密度，从而精心营造迎合高端客源的私密与静谧的环境氛围。1.2．2基建：脱胎换骨式系统改造大凡古镇，谈及保护必言整旧如旧，保护亦多以浅层保护为主，即主要对古建筑的表面进行协调性修复，以达到原貌修复的目的。但是这种保护措施仅仅是“穿衣戴帽”，对古建筑而言没有实质性作用。而古镇的水电、卫生等条件难以满足现

6、代消费者的居住需求，因此一般古镇的住宿产品往往是低端的。即使投入大力气进行部分改造，也往往受制于水电煤卫和电视、电信等系统。乌镇在保护开发中采用创新理念，实施的是“脱胎换骨”式的系统改造，使得古镇重新焕发生机，处处流露出活力。乌镇“脱胎换骨”式系统改造可以分解为5个方面：①基建改造。乌镇二期实现了管线埋放、给排水系统、水电煤系统的全面改造，这种改造在古镇开发中是全国首例。②外部整治。整治的对象还是建筑立面和空间、周边环境，但是出发点不再是整旧如旧的单体修复，而是基于街区风貌的整体打造。整治方法不仅对建筑外立面进行协调性修复，更要对

7、建筑外围环境进行系统整治，营造适合人居的大环境。③内部改造。改造就是对历史建筑内部空间进行重构，包括对室内空间重新分隔、安装现代厨卫设备、提升人均居住面积。改造好的古建筑更适合居住，有现代化的厨卫设施，有布局合理的电路，有更舒适的居住空间，有更好的采光。④功能注入。乌镇将新增功能注入到古建筑中，比如古镇水上消防队、公共厕所、监控中心等都是依托古建筑的内部改造，实现功能的有了新增功能的注入。⑤)社区配套。社区配套主要是按照现代居住社区的标准，配套包括公共场所、社区休闲活动空间、人文活动设施及旅游配套设施。乌镇专门建立居民晨练场所，修

8、复戏院、书场、露天电影场，服务社区，更让游客体验真实的古镇生活。乌镇将保护与再利用结合起来，投入数以亿计的资金对古镇进行立体式、全方位的深度改造，实现了开发与保护的兼顾，可以说是重塑了一个新古镇。经过改造，乌镇的客房都具有三星级以上的硬件标准，部分